文/謝逸楓

老漢堅信房地產未來三個不變，目前房地產依然是國民經濟支柱產業(yè)、基礎產業(yè)、先鋒產業(yè)、主導產業(yè)，是驅動GDP增長的火車頭、引擎器，是家庭財富與資產配置主要資產，相信，未來二三十年不變。

沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨，相信房地產將重回穩(wěn)定上漲周期。2026年1月1日，《求是》一篇《改善和穩(wěn)定房地產市場預期》的文章，釋放五大重磅信號，2026年中國房地產迎來重大轉折點。

自2021 年以來，國內地產市場已經連續(xù)調整4 年有余，接近歷史極值，房價從下行中修復通常需要4年-7年時間，如果以房價作為地產景氣度的衡量，那么參考研究樣本中海外多數(shù)國家的經驗，6年是房地產周期見頂后觸底所需要的時間。

以2021年房地產景氣開始下行來計算，2026年-2027年國內房地產及房地產鏈將逐步見底，2028年有望全面見底。問題是2026年-2027年的宏觀經濟和居民收入改善目標、房地產成交領先房價、貨幣寬松的條件能否實現(xiàn)。

中國房價見底上漲四個邏輯規(guī)律來看，一是成交量企穩(wěn)領先于價格回升。二是核心城市房價率先反彈。三是貨幣寬松(10年期國債利率不超過核心通脹200個基點)是必要條件。四是經濟增長預期改善是根本前提。

綜合來看，2026-2028年將是房地產行業(yè)完成深度調整、實現(xiàn)新舊模式轉換的關鍵磨底期。政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用，但其策略將更側重于“審時度勢”，追求時點和力度的精準，旨在穩(wěn)定預期、防范系統(tǒng)性風險并為新模式構建創(chuàng)造條件。

行業(yè)基本面（投資、銷售）的徹底回暖尚需時日，但最劇烈的下行階段有望隨著政策效力累積和市場自身出清而逐步過去。企業(yè)端的供給側出清（部分企業(yè)債務重組或退出）雖會帶來短期陣痛。

但有利于行業(yè)長期健康生態(tài)的形成，并可能加速政策應對和行業(yè)整體筑底修復的進程。對于資本市場而言，房地產行業(yè)系統(tǒng)性風險已得到高度重視并處于化解過程中，需要關注政策實際落地的力度與節(jié)奏，以及企業(yè)端風險出清的進展。

十五五開局之年，五大重磅信號為房地產止跌回穩(wěn)、指導未來平穩(wěn)健康發(fā)展具有重大意義。一是承認房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)位置、作用，就是重新塑造房地產信心，不會因房地產占GDP比例下降而改變位置。

二是穩(wěn)定房地產市場預期管理，這是針對當前房地產市場下行，指標大幅度回落、房區(qū)的庫存、債務、交樓、破產重組的情況，必須穩(wěn)定預期。同時房地產的金融屬性和產業(yè)位置級居民財富的重要性，防止預期超市場的迫切性。

三是政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術，并且是更有力更精準。就是要避免出現(xiàn)擠牙膏式的政策出臺，防止市場與政策陷入博弈狀態(tài)。同時避免指標起起伏伏，穩(wěn)定市場預期，盡可能縮短房地產調整時間。

四是預期輿論引導。目的是加強市場監(jiān)管和規(guī)范市場秩序，成為未來更多城市穩(wěn)預期的著力點， 多管齊下， 共同推動社會形成對房地產市場的理性預期。因此，良好的預期輿論導向是未來房地產市場言論的風向標。

五是未來房地產發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蠛涂臻g廣闊，新建商品市場防止?jié)摿Υ?，存量住房老齡化帶來的大規(guī)模更新改造需求。同時住房服務、二手房交易、資產管理等領域的快速發(fā)展，三大曲線為房地產市場發(fā)展帶來空間。

信號一：承認房地產支柱作用，重塑房地產支柱產業(yè)位置

《改善和穩(wěn)定房地產市場預期》文章，已經明確透露出自上而下的確認了房地產在經濟大盤中的支柱地位，回應了市場關于其重要性下降的疑慮，再次承認房地產是支柱作用，具有重塑房地產支柱產業(yè)位置的意義。

首先是強調房地產很重要。近期房地產銷售和價格出現(xiàn)較大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了較大影響。房地產帶有顯著的金融資產屬性，關聯(lián)性強、涉及面廣、社會關注度高。

除了民生屬性外，罕見承認了房地產的金融資產屬性，論述房地產的重要性，在國民經濟占重要地位。對金融系統(tǒng)的穩(wěn)定、防范化解系統(tǒng)性風險重要，為市場打了一針“強心劑”，預計對于穩(wěn)定當下市場預期、強化行業(yè)信心將帶來積極影響。

其次是確認房地產是穩(wěn)定經濟大盤的重要產業(yè)。文章指出，房地產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)和居民財富的重要來源，在國民經濟發(fā)展中的地位舉足輕重。房地產市場健康發(fā)展，事關經濟社會發(fā)展大局穩(wěn)定，事關人民群眾切身利益。

再次是承認房地產是支撐國民經濟的基礎產業(yè)。文章指出，房地產在國民經濟中的重要性下降了，這種觀點有失偏頗。要看到，房地產產業(yè)鏈條長、關聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)。

對投資、消費、就業(yè)等關鍵經濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經濟的基礎產業(yè)。2024年，我國房地產業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內生產總值的比重合計達13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人。

最后是促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，關系我國經濟大盤穩(wěn)定。2025年以來，我國新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房價降幅持續(xù)收窄。到2025年10月，狹義庫存規(guī)模已經較2025年前2月的高點下降4285萬平，短期去庫存壓力顯著減輕。

信號二：穩(wěn)定房地產市場預期管理，防范預期失序的迫切性

希望做好房地產領域的預期管理。預期管理是 2025年以來多次強調的重要工作，3月5日提出，穩(wěn)定預期、激發(fā)活力。4月又以“加強預期管理，協(xié)同推進政策實施和預期引導”為主題進行專題學習。

做好房地產市場預期管理的背景在于近期市場仍在調整，文章中提到：房地產銷售和價格出現(xiàn)較大幅度回落、不排除個別企業(yè)仍有破產重組的可能等，同時提到“房地產帶有顯著的金融資產屬性”。

“房地產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)和居民財富的重要來源”，把房地產和金融安全、居民財富聯(lián)系在一起，也是直擊當前痛點。此次開年第一天就發(fā)文，時間和內容都表明2026年穩(wěn)定房地產市場預期、防范預期失序的迫切性。

信號三：政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術，并且是更有力更精準

如何穩(wěn)定房地產市場預期，文章提出，要積極主動作為，以更有力更精準的舉措，持續(xù)改善和穩(wěn)定房地產市場預期，主要強調三點，保持政策力度、做好供給管理、加強信息和輿論引導。

首先是保持政策力度。預期上，力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術，導致市場與政策陷入博弈狀態(tài)。協(xié)調上，強化政策一致性評估，房地產受經濟發(fā)展階段、宏觀經濟形勢、居民收入增速等整體預期影響明顯。

要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標，取消相關限制性措施，確保新老政策相互配合，確保房地產政策與其他宏觀政策取向一致。政策儲備上，做好風險防范和應對預案，目前房地產企業(yè)債務仍然較高。

不排除個別企業(yè)仍有破產重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應對。毫無疑問，最重要的是“保持政策力度”中提到的：“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術，導致市場與政策陷入博弈狀態(tài)”。

這與2025年4月專題學習的通稿表述接近：“要講究政策時機，在一些關鍵的時間窗口，推動各方面政策措施早出手、快出手，對預期形成積極影響。要把握政策力度，必要時敢于打破常規(guī)，打好‘組合拳’，讓市場真正有獲得感”。

預期和政策相輔相成，缺一不可，市場調整需要時間，而政策有助于縮短時間。北京已率先放松房地產政策、財政部降低住房交易增值稅率，后續(xù)需要關注更多城市以及其它層面政策出臺的可能性。

“政策要一次性給足”的表述在《求是》雜志中出現(xiàn)，具備強烈信號意義，體現(xiàn)了決策層對推動房地產市場企穩(wěn)回升的決心和信心。同時文中也提到，要“持續(xù)改善和穩(wěn)定房地產市場預期，盡可能縮短調整時間”。

結合以上表述，政策端體現(xiàn)了對當前房地產市場問題的高度認知、促進市場止跌回穩(wěn)的信心決心以及解決地產問題的歷史緊迫感。從政策逆周期調節(jié)的角度，市場調整時間應該短于預期，房地產市場止跌回穩(wěn)具備政策端支撐。

這預示著未來的政策思路并非簡單的“救市”、“刺激”，而是基于對房地產發(fā)展規(guī)律和階段特征的深刻把握。政策制定將更加注重“對癥下藥”，強調“保持戰(zhàn)略定力，積極主動作為”，其核心在于通過“有力更精準的舉措”來改善和穩(wěn)定預期。

而非盲目托舉。因此，未來房地產政策工具箱的開啟將更加注重政策出臺時機、政策力度與房地產政策與宏觀經濟政策協(xié)同性，目標是“盡可能縮短調整時間，熨平市場波動”，推動房地產行業(yè)向高質量發(fā)展平穩(wěn)過渡?！?/p>

政策發(fā)力將注重力度與協(xié)同，但市場出清與信心修復仍需過程。文章在政策層面?zhèn)鬟f出明確信號：“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術”。同時，文章強調“強化政策一致性評估”。

確保房地產政策與宏觀經濟政策取向一致，形成合力。文章明確否定了“小步慢跑”式的政策釋放方式，未來若有進一步支持舉措，其力度和決心應有望足以扭轉市場疲弱的預期，避免陷入政策與市場的反復博弈。

文章清醒地一針見血指出，當前“一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場出清需要時間”，且“房地產發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，但轉化為當前發(fā)展動力和信心也需要一個過程”。說明房地產市場的見底過程，需要時間。

這意味著，即便政策可能發(fā)力，其效果的顯現(xiàn)、市場信心的徹底修復以及新舊模式的平穩(wěn)轉換，均非一蹴而就，需要時間磨底。在此過程中，“不排除個別企業(yè)仍有破產重組的可能”，部分庫存高企城市的市場調整也可能持續(xù)。

其次是做好供給管理。供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時有序推動“好房子”建設。徹底改變房地產開發(fā)方式，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)。

包括提供高品質多樣化居住服務轉型。以構建新模式為牽引推動房地產高質量發(fā)展，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度，合理把握各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，推動新舊模式平穩(wěn)轉換。

鼓勵不動產投資信托基金繼續(xù)擴大范圍，對使用年限超期的土地試點探索建立土地出讓金補繳機制，穩(wěn)定社會資本的投資預期和投資信心。信號四：加強信息和輿論引導。加強對房地產市場相關價格等關鍵指標監(jiān)測。

信號五：目前深度調整階段，未來房地產發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蠛涂臻g廣闊

當前房地產市場面臨的形勢，文章指出市場正處于深度調整和新舊模式轉換的關鍵節(jié)點。從近期市場運行狀況看，正在經歷深度調整。必須認清其根源，才能對癥下藥，通過有力政策舉措，穩(wěn)定市場預期，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從深層次看，伴隨城鎮(zhèn)化從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，房地產業(yè)發(fā)展條件必然發(fā)生深刻變化，集中體現(xiàn)在以下幾個方面。

一是住房總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負擔較重。二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉變，對提升居住品質愿望更為強烈。

三是房地產企業(yè)的“高負債、高杠桿、高周轉”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉變，由“類制造業(yè)”升級為“產品—服務—運營”一體化。因此，房企的轉型，取決于開發(fā)模式的轉變成功。

無論從家庭住房擁有率、房價/收入比、房價/租金比等指標看，還是結合房地產相關貸款占銀行貸款比重、房地產業(yè)相關收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等事實觀察，傳統(tǒng)房地產發(fā)展模式已經走到了盡頭。

當前房地產市場總體穩(wěn)定，但也有一些城市房地產市場在止跌回穩(wěn)過程中出現(xiàn)波動，房地產開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢。對于這些現(xiàn)象，要客觀分析、正確看待。一方面，一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場出清需要時間。

另一方面，房地產發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，但轉化為當前發(fā)展動力和信心也需要一個過程。綜合各種因素看，我國房地產業(yè)正處于發(fā)展階段變化的重要節(jié)點，新舊模式轉換需要時間，市場行為邏輯轉變也需要時間。

對當前房地產市場的波動（房地產市場指標）和調整（庫存、供需關系、房企信用和交房級重組等）需要客觀認識， 為房地產市場釋放理性預期，用時間換空間。因此，短期內調整，中長期的需求發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

未來市場發(fā)展?jié)摿涂臻g來看，文章深刻指出，伴隨城鎮(zhèn)化進入新階段，“傳統(tǒng)房地產發(fā)展模式已經走到了盡頭”，具體表現(xiàn)為住房總量基本平衡、需求向高質量升級、企業(yè)“三高”模式難以為繼。

這標志著以大規(guī)模增量開發(fā)、高杠桿高負債、高周轉為核心的傳統(tǒng)增長邏輯已發(fā)生根本性轉變。但是傳統(tǒng)開發(fā)模式終結，不是意味著房地產行業(yè)持續(xù)的萎縮，因為未來新建市場結構性與存量市場、服務性市場空間廣闊。

文章從多個角度分析了房地產發(fā)展?jié)摿Υ?，行業(yè)轉型發(fā)展空間廣闊， 意味著房地產未來更大的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟谝?guī)模， 而在于相關服務、運營管理等方面， 進一步為房企轉型發(fā)展指明方向。從市場空間來看，空間廣闊。

十五五時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平米， 綜合按照70% -80%的轉化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計為7-8億平米。其中新市民、新青年剛性住房需求、家庭小型化住房需求、 老舊小區(qū)改造需求等均具備釋放潛力。

文章從國際比較、城鎮(zhèn)化潛力、住房結構、品質升級等多維度論證，“房地產發(fā)展仍有不小的市場潛力”。這種潛力主要體現(xiàn)在結構性、改善性和服務性領域。一是新市民剛性需求、家庭小型化、人才紅利等催生的細分市場需求。

二是存量住房老齡化帶來的大規(guī)模更新改造需求（僅年折舊即可創(chuàng)造約7 億替代需求）。三是住房服務、二手房交易、房地產資產管理等領域的快速發(fā)展。行業(yè)正從單一的“開發(fā)-銷售”向 “產品—服務—運營”一體化 的“好房子”模式轉型。

未來的增長動能將更依賴于存量盤活、品質提升、租賃保障、城市更新以及圍繞住房的全生命周期服務，這些細分領域的成長空間將超越整體開發(fā)規(guī)模的變化。毫無疑問，章還從多個角度闡明了未來我國房地產市場發(fā)展的不小潛力。

盡管歸去四年，目前房地產領域投資規(guī)模有所下降，除新建市場外，存量市場、住房服務、二手房交易、房地產資產管理等領域市場規(guī)模仍然保持較快增長，未來房地產市場發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?/strong>

一是新建市場。文章指出，從國際經驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發(fā)達國家，目前房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重平均都在10%以上，依然是經濟保持穩(wěn)定的重要支撐和社會財富的主要形式。

國內千人年新建住宅套數(shù)、人均住房使用面積、常住人口城鎮(zhèn)化率、戶籍人口城鎮(zhèn)化率等指標與日本、德國、法國、英國等發(fā)達經濟體仍有不小的差距，未來房地產市場有提升空間，市場潛力大。

其次即便是按照日本和韓國進入存量成熟市場之后新建住宅的強度來看，2000年-2024年日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74 套、10.39 套，以此推算我國城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應在1000萬-1490萬套之間。

以2024 年我內新開工住宅面積為對比，假設套均住宅面積為100平，則新開工住宅套數(shù)僅為536.6萬套，僅為合理區(qū)間范圍的一半還不到，這意味著當前新建住宅需求受到多方面因素影響而嚴重被低估，房地產發(fā)展仍有不小的市場潛力。

從城市化發(fā)展水平看，房地產轉型發(fā)展空間依然十分廣闊?？偭糠矫妫紤]公攤面積情況，國內城鎮(zhèn)人均住房使用面積約為35平方米，與韓國和新加坡基本接近，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。

2024年國內常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農民工、新畢業(yè)大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放，向大城市集中、城市之間流動趨勢仍將持續(xù)相當長時間。

國內城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30平米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積尚不足20平米。還有一些社會經濟因素變化致新的住房需求。如家庭結構小型化催生細分市場需求，“人才紅利”引領需求升級。

存量市場，老舊小區(qū)改造是一個持續(xù)的過程，按照20年以上住宅小區(qū)為老舊小區(qū)的標準，將陸續(xù)有大量住宅進入老齡化階段。目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，年房屋折舊率2%估算，創(chuàng)造出約7億平米的更新替代需求。

“目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350 億平米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創(chuàng)造出約7億平米的更新替代需求。同樣按照套均住宅面積為100平測算，則國內每年住房存量更新需求為700萬套（7億平米）。

綜合來看，參考文中測算方法，國內每年新建+存量更新的住宅套數(shù)最低應為1700萬套左右（17億平方米），住宅建設及更新需求仍大，對與住宅產業(yè)鏈強相關的建材行業(yè)來說，中長期需求空間依然廣闊。