近年住房租賃市場(chǎng)亂象頻發(fā)，“串串房”以次充好、長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)暴雷跑路、業(yè)主單方面斷水?dāng)嚯姷葐栴}屢見不鮮，嚴(yán)重?fù)p害租客權(quán)益，擾亂行業(yè)正常秩序。為破解市場(chǎng)痛點(diǎn)、守護(hù)租客安居權(quán)益，同時(shí)樹立行業(yè)標(biāo)桿、引導(dǎo)住房租賃行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，URI城市租住學(xué)會(huì)開展了一項(xiàng)意義深遠(yuǎn)的工作。我們歷經(jīng)一整年的全國(guó)范圍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，從海量房源項(xiàng)目中優(yōu)中選優(yōu)，最終重磅推出“2026年安居燈塔·中國(guó)100個(gè)「必租好房」金巢榜”測(cè)評(píng)成果。

本次評(píng)選采用URI城市租住首創(chuàng)的“5+2”評(píng)選矩陣，重點(diǎn)聚焦城市共融表達(dá)、社區(qū)硬件品質(zhì)、租金合理性、運(yùn)營(yíng)管理滿意度、社群活動(dòng)豐富度5個(gè)核心維度，同時(shí)兼顧低碳、智慧2個(gè)面向未來的發(fā)展領(lǐng)域，通過全維度、精細(xì)化的遴選機(jī)制，不僅為行業(yè)樹立了可借鑒的榜樣標(biāo)準(zhǔn)，為住房租賃行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展指明了方向，更為住建部所倡導(dǎo)的“好房子”理念在住房租賃領(lǐng)域的落地實(shí)踐提供了強(qiáng)有力的支撐；與此同時(shí)，入選榜單的百余個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也為廣大租客打造了一份極具參考價(jià)值的選房指南，切實(shí)發(fā)揮租房排雷避坑的實(shí)用價(jià)值。

*此次排名不分先后，僅作展示之用，URI城市租住深耕住房租賃行業(yè)多年，始終致力于推動(dòng)住房租賃行業(yè)邁向更高質(zhì)量的發(fā)展新高度。

URI手記：

“5+2”評(píng)選矩陣是URI在上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、西安市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)、南京市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)等單位的指導(dǎo)下，獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目綜合測(cè)評(píng)模型。具體來講，“5”涵蓋“城市共融表達(dá)、社區(qū)硬件品質(zhì)、租金合理性、運(yùn)營(yíng)管理滿意度、社群活動(dòng)豐富度”五個(gè)維度三十余項(xiàng)子指標(biāo)標(biāo)；“2”包含“低碳、智慧”兩個(gè)維度十余項(xiàng)子指標(biāo)。

在實(shí)際評(píng)價(jià)中，URI通過熵權(quán)法客觀賦權(quán)，通過對(duì)各個(gè)維度按照每個(gè)子項(xiàng)的數(shù)量進(jìn)行歸一化處理，在數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的前提下，求各子項(xiàng)比值，確定各維度權(quán)重計(jì)算綜合評(píng)分。值得注意的是，由于各項(xiàng)目分布于不同等級(jí)城市，在遴選過程中，URI又結(jié)合所在城市、產(chǎn)品線等客觀因素進(jìn)行交叉考量，最終評(píng)選出100個(gè)高質(zhì)量租賃項(xiàng)目。

榜單解讀：

從上榜項(xiàng)目所在城市分布看，共覆蓋上海、北京、深圳、廣州、杭州、寧波等19個(gè)城市。其中，上海和北京表現(xiàn)最為突出，分別有30個(gè)和20個(gè)項(xiàng)目入圍，合計(jì)占據(jù)榜單半壁江山。深圳、廣州、杭州、蘇州、武漢等重點(diǎn)城市也表現(xiàn)活躍，上榜項(xiàng)目數(shù)量均達(dá)到或超過5個(gè)，共同構(gòu)成了全國(guó)租賃住房高品質(zhì)供給的主力陣營(yíng)。整體來看，榜單呈現(xiàn)“政策驅(qū)動(dòng)與市場(chǎng)響應(yīng)并重、產(chǎn)品細(xì)分與人群聚焦共存、存量改造與新區(qū)配套同步、國(guó)企主導(dǎo)與多元主體共舞”的鮮明特征，標(biāo)志著中國(guó)租賃住房從“有房住”向“住得好”階段系統(tǒng)性演進(jìn)，租賃住房的“品質(zhì)化、專業(yè)化、社區(qū)化”趨勢(shì)已成主流。

URI城市租住研究發(fā)現(xiàn)

中國(guó)100個(gè)「必租好房」有以下6大特征

01.政策品類

占據(jù)主導(dǎo)

市場(chǎng)進(jìn)入“保障+市場(chǎng)”雙軌時(shí)代

好房子榜單中“保租房”、“人才公寓”、“公租房”等政策支持品類的項(xiàng)目超過60個(gè)?！氨Ｗ夥俊背霈F(xiàn)頻率最高，覆蓋上海、北京、深圳、杭州、南京、武漢等多個(gè)城市，體量從數(shù)百到數(shù)千套不等，體現(xiàn)出2021年以來國(guó)家大力推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)的政策成效顯著。人才公寓則緊密貼合地方引才戰(zhàn)略，多布局于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)走廊周邊，如上海張江、北京海淀、深圳南山、蘇州工業(yè)園等，凸顯“以房引才、以房留才”的公共服務(wù)屬性。

充分體現(xiàn)出我國(guó)租賃住房體系的建設(shè)已形成“高端有市場(chǎng)、低端有保障、中間有支持”的多層次供給結(jié)構(gòu)，政策在資源配置中發(fā)揮關(guān)鍵引導(dǎo)作用。

02.產(chǎn)品體系

呈現(xiàn)細(xì)分化

精準(zhǔn)匹配多元居住需求

除基礎(chǔ)的白領(lǐng)公寓、青年公寓外，榜單中更多涌現(xiàn)出“宿舍型保租房”“園區(qū)人才住宿配套”“寵物友好型公寓“愛情主題人才公寓”“高奢服務(wù)式公寓”“文旅地標(biāo)公寓酒店”等特色品類。例如，上海“漕河涇CitiGO HOUSE歡閣公寓酒店”主打?qū)櫸镏黝}，常州“漫嘉?棲西人才社區(qū)”定位愛情主題人才公寓，滿足年輕群體情感與生活方式需求。

這種細(xì)分背后，是品牌運(yùn)營(yíng)方對(duì)客群畫像、支付能力、生活方式的深度洞察，租賃住房正從提供標(biāo)準(zhǔn)化住宿產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向提供“居住+社交+服務(wù)+體驗(yàn)” 的一體化解決方案。

圖：漕河涇CitiGO HOUSE歡閣公寓酒店、漫嘉?棲西人才社區(qū)

03.參與主體

多元共生

租賃產(chǎn)業(yè)生態(tài)日趨成熟

從上榜項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體來看，呈現(xiàn)國(guó)有企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、專業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商、酒店服務(wù)集團(tuán)等多方參與的格局。

其中，地方城投、安居集團(tuán)等國(guó)有企業(yè)成為保租房、人才公寓的建設(shè)和供應(yīng)主力（典型如：上海城投寬庭、杭州安居寧巢、北京首創(chuàng)和園、深圳安居集團(tuán)、廣州安居集團(tuán)）。同時(shí)，萬科泊寓、華潤(rùn)有巢、龍湖冠寓、中海長(zhǎng)租等房企系長(zhǎng)租公寓品牌憑借其開發(fā)、資金和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，在多個(gè)城市布局標(biāo)桿項(xiàng)目。

此外，雅詩(shī)閣、憬黎、瑞貝庭、寬嵐等高端服務(wù)式公寓品牌通過與國(guó)企合作或獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，切入高端租賃賽道。租賃市場(chǎng)多元主體的參與，推動(dòng)了好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)體系和運(yùn)營(yíng)效率的整體提升。

04.供給格局

大社區(qū)與小精品共生

規(guī)模與品質(zhì)并重供給格局形成

榜單中呈現(xiàn)出項(xiàng)目之間體量差異大，兩極分化的明顯特征。一方面，出現(xiàn)了重慶兩江知寓（8160套）、上海城投寬庭張江社區(qū)（7635套）、北京首創(chuàng)和園?繁星社區(qū)（6572套）等超大型租賃社區(qū)，這類項(xiàng)目多位于城市新區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，承擔(dān)著快速解決大規(guī)模人群居住需求的功能，追求規(guī)模效應(yīng)和民生保障覆蓋率。另一方面，也涌現(xiàn)大量出規(guī)模在小幾十間的精品化、特色化項(xiàng)目，如上海寬嵐?大鏡（16套）、廣州黌橋·小石集（30套）、杭州暖屋棲江攬?jiān)萝帲?1套）等。此類好房子注重產(chǎn)品調(diào)性、服務(wù)深度和資產(chǎn)價(jià)值提升，滿足小眾、高凈值或特定場(chǎng)景需求。

大型社區(qū)與小型精品店共生，形成了規(guī)模與品質(zhì)并重的供給格局。

圖：城投寬庭張江社區(qū)、首創(chuàng)和園?繁星社區(qū)、廣州黌橋·小石集

05.市場(chǎng)邏輯

與城市產(chǎn)業(yè)功能布局深捆綁

成“以房促產(chǎn)、以產(chǎn)定房”新邏輯

榜單中項(xiàng)目在地域分布上與各城市的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域高度重合。例如，上海項(xiàng)目集中于張江、臨港、漕河涇等科創(chuàng)園區(qū)；北京項(xiàng)目聚焦于海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)等產(chǎn)業(yè)與總部基地；深圳項(xiàng)目多位于南山、龍華等高新技術(shù)與智能制造集聚區(qū)；蘇州、常州、武漢等項(xiàng)目也緊密圍繞工業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)走廊布局。

URI城市租住認(rèn)為租賃住房的規(guī)劃與建設(shè)已深度嵌入地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，成為服務(wù)產(chǎn)業(yè)人才、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)城融合的重要基礎(chǔ)設(shè)施。“跟著產(chǎn)業(yè)走，圍著人才建”已成為租賃項(xiàng)目選址與定位的明確邏輯。

06.租賃項(xiàng)目

城更與風(fēng)貌保護(hù)的重要載體

社會(huì)與商業(yè)雙價(jià)值統(tǒng)一

URI城市租住認(rèn)為好房子產(chǎn)品承擔(dān)起部分城市更新、社區(qū)活化與文化傳承的社會(huì)功能，探索出在保護(hù)中發(fā)展、在發(fā)展中傳承的可持續(xù)路徑。

本年榜單中還包含多個(gè)利用存量建筑改造、并與城市歷史文化保護(hù)相結(jié)合的項(xiàng)目。典型如廣州“黌橋·小石集”（危舊房原拆原建）、深圳“泊寓南頭古城店”（千年古城微改造）、上?！氨蓖鉃┭庞龇?wù)公寓”（歷史風(fēng)貌區(qū)更新）等。這類項(xiàng)目不僅在物理空間上實(shí)現(xiàn)了老舊建筑的活化利用，更在功能上注入了符合當(dāng)代年輕人需求的居住與社交內(nèi)容，使歷史街區(qū)在保留文化底蘊(yùn)的同時(shí)煥發(fā)新的生機(jī)。

圖：泊寓南頭古城店、北外灘雅遇服務(wù)公寓、廣州黌橋·小石集

結(jié)語(yǔ)

URI城市租住發(fā)布的《2026年安居燈塔·中國(guó)100個(gè)「必租好房」金巢榜》清晰地勾勒出中國(guó)住房租賃市場(chǎng)在政策東風(fēng)與市場(chǎng)需求雙重驅(qū)動(dòng)下的發(fā)展全景。市場(chǎng)正在告別粗放增長(zhǎng)，進(jìn)入以品質(zhì)化、精細(xì)化、差異化和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)為核心的新階段。

未來，租賃住房的發(fā)展將繼續(xù)沿著“加大保障性供給、促進(jìn)職住平衡、提升居住體驗(yàn)、鼓勵(lì)模式創(chuàng)新”的路徑深化，成為支撐城市人才戰(zhàn)略、完善住房體系、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵力量。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹懶