一紙新政，激起二手房市場(chǎng)千層浪。

2025年最后一天，高層官宣全國(guó)未滿二房源增值稅率降到3%。

沒(méi)想到，這幾天咱們后臺(tái)和私信就被問(wèn)爆了：

廣州二手房掛牌量猛增了嗎？市場(chǎng)變得更卷了嗎？

曾被高稅費(fèi)封印的次新房，是不是立刻涌入市場(chǎng)了？

新政對(duì)哪些業(yè)主影響最大？現(xiàn)在該怎么做？

我知道大家很急，但大家先別急。

今天，咱就把最新數(shù)據(jù)奉上，帶你摸清這場(chǎng)“增值稅大戰(zhàn)”背后的真相。

增值稅新政后

廣州二手掛牌量不增反降？

說(shuō)出來(lái)你可能都不信。

截至今天，對(duì)比新政前后（2025年12月31日至2026年1月5日），廣州二手房掛牌量居然不增反降！

新政前，廣州二手房掛牌量為146097套。

新政后，只有145526套，少了571套。

次新二手房也一樣。

新政前，掛牌量有808套。

新政后，降到了600套，少了208套。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？

首先，很重要的一個(gè)原因就是：

今年元旦假期，廣州二手房出現(xiàn)了一波成交小高峰。

短短三天，廣州就賣(mài)了324套，環(huán)比節(jié)前漲了近18%。

其次，跟中介打探一番之后，我也發(fā)現(xiàn)：

新政初期，未滿二的次新盤(pán)，不少業(yè)主心態(tài)仍然比較強(qiáng)硬。

比如萬(wàn)博和樾府，新政后幾天，小區(qū)掛牌量并沒(méi)有明顯增加。

但也有部分業(yè)主，因?yàn)樾抡雠_(tái)，沒(méi)等到滿二就提前掛牌了。

與此同時(shí)，由于稅費(fèi)減少，有的業(yè)主也開(kāi)始愿意降低掛牌價(jià)了。

此外，剛好年末沖刺，周邊熱門(mén)新盤(pán)優(yōu)惠力度大，所以該小區(qū)的熱度反而被分流了。

又比如花地灣的萬(wàn)科金域曦府，新政后也沒(méi)有出現(xiàn)掛牌量激增的情況。

不過(guò)，前來(lái)咨詢的買(mǎi)家卻有明顯增加，很多人都在關(guān)注價(jià)格。

至于掛牌價(jià)，該小區(qū)業(yè)主們也暫時(shí)沒(méi)有主動(dòng)下調(diào)。

看得出來(lái)，新政后這幾天，大部分廣州二手房市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)非常明顯的變化。

一方面，恰逢假期，不少業(yè)主都出去旅游了，沒(méi)有時(shí)間處理房子的事。

另一方面，雖然部分買(mǎi)家開(kāi)始出動(dòng)，但在新房年終優(yōu)惠的沖擊下，二手房市場(chǎng)熱度也被分走了一波。

政策有滯后性

掛牌數(shù)據(jù)還要長(zhǎng)時(shí)間觀察

當(dāng)然，我也看了一下，新增未滿二掛牌的房源，主要集中在番禺、荔灣、海珠等二手房熱門(mén)區(qū)域。

但具體到小區(qū)，中介也表示掛牌數(shù)量不多，而且大部分只在內(nèi)網(wǎng)展示。

像琶洲南TOD，這幾天新增了幾套，還有白鵝潭悅府、廣州濱江上都、耀勝新世界廣場(chǎng)等，大多都新增了一兩套。

至于未滿二次新小區(qū)首套二手房掛牌的現(xiàn)象，目前還沒(méi)有出現(xiàn)。

再給大家看兩組貝殼內(nèi)網(wǎng)的數(shù)據(jù)：

去年12月，廣州二手房總掛牌量是18.1萬(wàn)套，出現(xiàn)明顯增加，但這里面很多都是三證不全，沒(méi)法掛到外網(wǎng)上的房源。

實(shí)際上，從去年3月開(kāi)始，新增放盤(pán)數(shù)一直在下降，12月只新增了17117套，不算多。

所以我想說(shuō)的就是，政策一般都有滯后性，市場(chǎng)的反應(yīng)沒(méi)這么快，部分房源證還不齊，還沒(méi)顯示到外網(wǎng)上。

掛牌數(shù)據(jù)還需要放在一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間里去觀察，但掛牌量增長(zhǎng)，價(jià)格下降會(huì)是大概率事件。

這波新政有效果

但副作用也不小

那么，這波新政能給廣州二手房市場(chǎng)打一支強(qiáng)心針嗎？

我覺(jué)得，有效果，但也有副作用。

畢竟，對(duì)于未滿二的房源來(lái)說(shuō)，降稅之后，自然有利于去庫(kù)存，

不過(guò)也別忘了，早在2023年，廣州已經(jīng)放松過(guò)一次增值稅。

從滿五免稅改成滿二免稅，力度比這次全國(guó)的政策大多了。

當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)是怎么樣的呢？

掛牌量從13.8萬(wàn)套增加到14.2萬(wàn)套，也就多了4000套，只占當(dāng)時(shí)總掛牌量的3.5%左右。

但問(wèn)題是，它造成了新一波內(nèi)卷。

雖然掛牌量總數(shù)沒(méi)變多少，但增加的幾乎全是黃埔、番禺、天河?xùn)|的次新房，相當(dāng)于貨架上的產(chǎn)品質(zhì)量瞬間提了好幾個(gè)檔次。

關(guān)鍵是，這波新政最殘酷的影響在于，把廣州老破小卷得死死的。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)上的滿二次新房，比老破小貴不了多少，不少買(mǎi)家都寧愿選擇前者。

所以，在2023年四季度，廣州20年以上的房源成交占比大幅下滑，而次新房成交占比提升了12個(gè)百分點(diǎn)。

在我看來(lái)，這波新政雖然力度不及以往，但也會(huì)在2026年年初掀起新一輪內(nèi)卷，市場(chǎng)將會(huì)消化優(yōu)質(zhì)的次新房，然后再進(jìn)入平穩(wěn)期。

所以，如果你不是次新房賣(mài)家，我勸你盡量別在這個(gè)時(shí)間涌入市場(chǎng)。

如果你是買(mǎi)家，次新房選擇會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也不會(huì)太貴，大膽地去撿漏吧。