2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“滬七條”），從調(diào)減住房限購、優(yōu)化公積金貸款、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅三大維度推出7項(xiàng)具體舉措，政策自2026年2月26日起正式施行。此次新政以“梯度松綁、分區(qū)施策”為核心，大幅降低新市民購房門檻，精準(zhǔn)激活剛性與改善性需求，同時(shí)堅(jiān)守“房住不炒”底線，為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展注入新動(dòng)力。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，多重政策紅利疊加下，上海樓市“小陽春”行情已提前鎖定，市場(chǎng)將迎來量升價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復(fù)窗口。

限購政策大幅松綁 非滬籍購房門檻再降低

此次新政對(duì)住房限購政策的調(diào)整力度顯著，核心圍繞非滬籍居民購房資格、套數(shù)展開優(yōu)化，同時(shí)將居住證年限納入購房資格認(rèn)定體系，實(shí)現(xiàn)購房門檻的梯度降低。

在社保年限要求上，非滬籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的社保/個(gè)稅繳納年限，從原來的3年大幅縮短至連續(xù)1年及以上，這意味著滿足1年社保條件的非滬籍群體，購房范圍從此前僅能購買外環(huán)外住房，擴(kuò)大至全市范圍。對(duì)于社保/個(gè)稅繳納滿3年的非滬籍群體，政策進(jìn)一步放開套數(shù)限制，在原有限購基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，即外環(huán)內(nèi)限購2套，外環(huán)外則不限套數(shù)，為非滬籍改善型需求提供了更多操作空間。

針對(duì)在滬穩(wěn)定居住但未繳納社保的群體，新政也給出了購房路徑：持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民，無需提供社保/個(gè)稅證明，即可在全市范圍內(nèi)限購1套住房。這一舉措重點(diǎn)覆蓋了從事城市基礎(chǔ)服務(wù)、企業(yè)總部在外地等特殊群體，讓長(zhǎng)期在滬工作生活的人群獲得置業(yè)歸屬感，彰顯城市溫度。

公積金貸款全面升級(jí) 貸款額度、套數(shù)認(rèn)定雙優(yōu)化

作為降低購房資金成本的關(guān)鍵舉措，此次公積金貸款政策迎來全方位優(yōu)化，從額度提升、套數(shù)認(rèn)定、群體支持三方面發(fā)力，讓剛需和改善群體均能享受政策紅利，其中首套房貸最高額度提升至全國領(lǐng)先水平。

貸款額度方面，繳存人家庭購買首套住房的公積金最高貸款額度，從160萬元提高至240萬元；若疊加多子女家庭20%和綠色建筑15%的上浮政策，最高可上浮35%，家庭貸款額度可達(dá)324萬元，處于全國領(lǐng)先水平，將大幅減輕購房者的首付和月供壓力。

此次政策優(yōu)化，還完善了多子女家庭公積金貸款支持力度：此前多子女家庭僅首套房可享受貸款額度上浮20%，新政將這一優(yōu)惠擴(kuò)大至二套房，進(jìn)一步體現(xiàn)對(duì)多子女家庭住房改善需求的有力支持。

套數(shù)認(rèn)定上，新政落實(shí)公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，打破此前貸款次數(shù)的限制：已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，只要在本市無住房或僅有1套住房，且結(jié)清公積金貸款，再次購房即可申請(qǐng)公積金貸款，讓更多置換家庭能享受公積金的低利率優(yōu)勢(shì)。多子女家庭則成為政策重點(diǎn)支持對(duì)象，其公積金貸款額度上浮20%的政策，從首套住房拓展至二套住房，實(shí)現(xiàn)“二套向首套看齊”，精準(zhǔn)滿足多子女家庭的改善需求。

房產(chǎn)稅細(xì)則優(yōu)化 滬籍置換需求再獲支持

為進(jìn)一步支持居民置換改善，此次新政對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策進(jìn)行人性化微調(diào)，優(yōu)化免征口徑，消除滬籍家庭子女成年后置換住房的稅費(fèi)顧慮，從持有端降低置業(yè)成本。

新政明確，自2026年1月1日起，本市戶籍居民家庭的子女成年后，新購或置換的住房若屬于成年子女家庭唯一住房（除未成年時(shí)與父母、外祖父母共同擁有的住房外），可暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。此前，滬籍子女成年后置換住房時(shí)，即便新住房為家庭唯一住房，仍可能涉及房產(chǎn)稅繳納，此次調(diào)整徹底解決了這一痛點(diǎn)。

對(duì)于已繳納稅款但后續(xù)家庭住房情況變化符合免征條件的，購房者可向稅務(wù)機(jī)關(guān)重新申報(bào)認(rèn)定，從認(rèn)定次月起調(diào)整納稅，并退還2026年1月1日后多繳納的稅款，政策執(zhí)行的靈活性和人性化顯著提升。

政策組合發(fā)力 市場(chǎng)迎來“量升價(jià)穩(wěn)”修復(fù)窗口

此次“滬七條”是上海繼2023年以來又一輪綜合性房地產(chǎn)政策優(yōu)化，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，政策精準(zhǔn)覆蓋不同購房群體，將有效修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)新房與二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)循環(huán)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次7項(xiàng)舉措惠及面廣，覆蓋非滬籍、滬籍、多子女家庭、城市基礎(chǔ)服務(wù)從業(yè)者等各類群體，在當(dāng)前樓市穩(wěn)中向好的背景下，增量政策將進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，促進(jìn)供求關(guān)系平衡，帶動(dòng)新房、二手房市場(chǎng)形成良性循環(huán)。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，“滬七條”兼顧穩(wěn)市與民生，梯度松綁的政策設(shè)計(jì)讓剛需與改善同步受益，既加速了置換鏈條的順暢流轉(zhuǎn)，又堅(jiān)守“房住不炒”底線，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將迎來結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復(fù)窗口，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將更快回歸平穩(wěn)健康運(yùn)行軌道。

“新政的落地讓上海樓市‘小陽春’行情提前鎖定?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦分析道，此前上海樓市已出現(xiàn)“暖冬”現(xiàn)象，二手房連續(xù)3個(gè)月成交量超2萬套，掛牌量下降且議價(jià)空間收窄，疊加此次新政的精準(zhǔn)支持，市場(chǎng)成交將穩(wěn)步釋放，房?jī)r(jià)有望盡快走出底部。而政策的快速落地也穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，讓購房者能盡早制定置業(yè)規(guī)劃，為馬年上海樓市奠定穩(wěn)健的發(fā)展基礎(chǔ)。

“滬七條”新政的出臺(tái)，不僅為申城房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力，也為全國市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)。政策通過精準(zhǔn)施策釋放合理住房需求，將居住需求支撐與資產(chǎn)配置優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“政策驅(qū)動(dòng)”向“需求驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)變，助力行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

原標(biāo)題：《上海樓市新政！“滬七條” 明日起施行，“小陽春”行情提前鎖定》

欄目編輯：金旻矣

本文作者：新民晚報(bào) 楊玉紅