文｜鄧浩志

廣州二手房市場，量增價跌庫存高

2025年全中國樓市最大的熱點算是二手房市場。各大城市公布全年交易量的時候都把新房和二手房交易總量混在一起，因為新房成交量上不去，但二手成交量很多城市都創(chuàng)了歷史新高。廣州雖然沒有創(chuàng)歷史新高，但二手房交易仍然比較活躍。2025年年中的時候，廣州強力整頓過一波“金融客”買房（即所謂的高評高貸），所以年中的時候，二手月度交易量出現(xiàn)了近20%的萎縮。但其后二手成交量很快企穩(wěn)，進入下半年個別月份甚至略有增長，每月二手交易量在8000—9000套左右。

總體概括，廣州2025年二手房市場呈現(xiàn)以下特征：

1、價格創(chuàng)新低，掛牌創(chuàng)新高，壓力不小。2025年廣州二手房成交均價為2.64萬元/平米，環(huán)比下降6.7%。二手掛牌房源突破20萬套大關，其中住宅掛牌超過18萬套。二手房難賣，仍然是業(yè)主的普遍感受；面對新房超高使用率的沖擊，業(yè)主想要交易只能“以價換量”，所以二手價格下滑幅度明顯大于新房。

2、成交量放大，占全市交易比例不斷提升。2025年廣州全市住房交易17萬套，其中二手住宅占比就達到11萬套，這與前些年一二手成交占比1:1的情況發(fā)生了很大變化。二手交易占比提升，除了各個大城市可開發(fā)用地減少、陸續(xù)進入存量房時代的大趨勢有關外，還和新房與二手房價格差距進一步擴大有關。上面我說過，去年二手降價幅度遠大于新房，以至于同一片區(qū)，二手房價只有新房價格的60%左右。更低的置業(yè)門檻，恰好符合了當下消費降級的趨勢。之前我們分享過，去年200萬以下二手房源交易量占全市6成以上，也完全切合了這個趨勢。而廣州200萬以下新房房源，只存在于遠郊。本地客戶為主的剛需市場，明顯更愿意選配套完善的主城二手房。

3、二手高端置業(yè)需求明顯降溫，住房升級需求集中轉向新房市場。統(tǒng)計顯示，廣州二手豪宅成交量不及去年同期，就連珠江新城板塊，也是多個樓盤成交普降。目前樓市高端改善，全部都跑新房市場。二手的豪宅，除了地段之外，完全比不過新房。廣州2025年以及2026年即將推出的幾個豪宅，在使用率、空間布局、裝修、室內(nèi)功能、社區(qū)配套、智能、環(huán)保、配套電器、門窗等所有領域都比二手豪宅高一大截。

房價企穩(wěn)回升的四條國際規(guī)律

中信建投發(fā)表研究報告稱，一個國家房價企穩(wěn)回升，國際上通常有四條規(guī)律：一是成交量企穩(wěn)領先于價格回升；二是核心城市房價率先反彈；三是貨幣寬松是必要條件（10年期國債利率不超過核心通脹200個基點）；四是經(jīng)濟增長預期改善是根本前提。大部分國家經(jīng)驗顯示，貨幣政策周期維持在4—7年，地產(chǎn)周期見底回升同樣需要4—7年，特殊情況下（如日本）走出負向拖累需要更長周期。

評：

他們說的對不對不知道，但他們說的四個前提條件，目前一個都沒有出現(xiàn)。首先，2025年新房和二手房成交量都低于2024年，實際低15%左右。其次，一線城市房價仍然沒有見底，最近大城市先后松綁限購已經(jīng)說明市場不如預期。再次，目前國內(nèi)通脹幾乎為零，大部分月份甚至有“通縮”的感覺，而2026年1月3日中國10年期國債收益率為1.8613%，這個指標倒有點接近。最后，經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)每個人自己心里都有自己的數(shù)，但如果光談“預期”，那肯定普遍是不佳的。

所以，目前國內(nèi)房價暫時還不能企穩(wěn)。但我想強調(diào)，2025年樓市成交量已經(jīng)跌到了一個很低的位置，導致2026年成交量要超過2025，可能難度相對會容易一點。所以今年這四個條件，我預測至少有兩個能夠滿足。剩下兩個則需看今年政策的方向和力度了。