中建六局5億元“賣”掉了總部大樓。

位于天津市河?xùn)|區(qū)核心板塊的中建中心，近期作為底層資產(chǎn)登陸上交所，發(fā)行寫字樓持有型不動產(chǎn)ABS（資產(chǎn)支持專項計劃，此為機構(gòu)間REITs），發(fā)行規(guī)模5.04億元，產(chǎn)品期限30年。

注：機構(gòu)間REITs，也稱為持有型不動產(chǎn)ABS，是一種以持有型不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)、在交易所掛牌交易、可以與公募REITs銜接的場內(nèi)標準化權(quán)益型融資產(chǎn)品。

存在一定償債壓力

此次在上交所設(shè)立的“中信建投—中國建筑商業(yè)物業(yè)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”，以中建六局旗下中建地產(chǎn)（天津）有限公司的中建中心寫字樓物業(yè)為標的資產(chǎn)，中建集團財務(wù)資金部統(tǒng)籌，中建六局（中建絲路）、中建資本聯(lián)合實施。

中建中心位于天津市河?xùn)|區(qū)，是中建六局總部所在地，總建筑面積約5.7萬平方米，建筑規(guī)劃為地下2層，地上26層，包含5A級標準寫字樓、中建悅東方住宅和商業(yè)等配套設(shè)施。

據(jù)中建六局方面介紹，中建中心除了自用辦公之外，已入駐多家全國性商業(yè)銀行，寫字樓出租率100%，引入了城市級銀行、高端星級餐廳、潮流美業(yè)等業(yè)態(tài)。

為何將總部大廈打包發(fā)行金融產(chǎn)品？

中建六局方面表示，該產(chǎn)品具備持續(xù)擴募能力，為打造“投、建、融、運、管、退”全周期商業(yè)模式樹立實踐樣板案例，中建六局（中建絲路）將以此為契機挖掘與培育優(yōu)質(zhì)存量資源，提升資產(chǎn)運營管理水平，拓展多元化資產(chǎn)盤活路徑，為高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動能。

財務(wù)方面，債券報告顯示，截至2025年三季度末，中建六局實現(xiàn)營業(yè)總收入547.59億元，同比增加1.92%；凈利潤9.09億元，同比增加3.73%；歸母凈利潤4.12億元，同比減少36.95%。

作為“中建八子”之一的建筑業(yè)巨頭，中建六局仍有一定的償債壓力，短期借款達到156.24億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為35.49億元，而貨幣資金只有112.75億元。

另據(jù)企業(yè)預(yù)警通，中建六局債券存量規(guī)模50億元，其中1年內(nèi)到期的債券規(guī)模達45億元。

中建六局旗下的中建地產(chǎn)在天津開發(fā)了多個樓盤項目，包括中建理想城、中建悅廬·學(xué)府、中建悅廬·幸福序、中建悅廬·棠墅、中建悅廬·觀坻、中建·福鄰薈等。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年1—12月，天津房地產(chǎn)TOP10企業(yè)總銷售額為609.38億元，中建地產(chǎn)以50.2億元排名第六。

“對未來融資只有好處”

不同于公募REITs，機構(gòu)間REITs定位于Pre-REITs到公募REITs的中間產(chǎn)品，基于融資人、投資人的需求設(shè)置了更靈活的制度，具有資產(chǎn)準入靈活、審核流程可預(yù)期、發(fā)行效率高等特點。

2025年，機構(gòu)間REITs發(fā)行出現(xiàn)爆發(fā)式增長。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2025年12月31日，市場累計發(fā)行規(guī)模約475億元，產(chǎn)品數(shù)量22只。其中，新增發(fā)行16單，較2024年的5單實現(xiàn)三倍增加。

機構(gòu)間REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)包括工業(yè)廠房、購物中心、含優(yōu)質(zhì)寫字樓及配套商業(yè)的城市綜合體、租賃住房等資產(chǎn)類型。

在中建六局之前，中建八局已于2025年11月28日發(fā)行商辦綜合體持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模12.46億元，底層資產(chǎn)是中建八局在上海浦東新區(qū)世博板塊的5A甲級商辦綜合體中建廣場。

政策工具方面，國家發(fā)改委《2025版REITs項目行業(yè)范圍清單》新增“商業(yè)辦公設(shè)施”，要求位于22座大城市，且為超甲級/甲級品質(zhì)；證監(jiān)會《商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點公告》也將政策支持的底層資產(chǎn)擴展到商業(yè)辦公、酒店、體育場館等房地產(chǎn)存量領(lǐng)域。

戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事、中國REITs聯(lián)盟理事顧悅?cè)缭诮邮苊拷?jīng)記者采訪時表示，企業(yè)發(fā)行機構(gòu)間REITs的好處在于，首先讓存量資產(chǎn)出表了，與賬面價值的差額即當期利潤；其次，雖然資產(chǎn)側(cè)與負債側(cè)都進行了減記，但起碼減少了負債總額。

“嘗試資本市場新的融資工具，對（企業(yè)）未來融資只有好處，因為它實現(xiàn)了融資多元化。假設(shè)該資產(chǎn)成本5億元，凈值4.5億元，出表6億元，可以擠出1.5億元利潤?！鳖檺?cè)绶治霰硎尽?/p>

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