一、 概念概況：商品房銷售市場的構(gòu)成

商品房銷售市場是房地產(chǎn)行業(yè)價值實現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)，直接反映了終端需求的強(qiáng)弱和市場冷暖。

二、 行業(yè)特點(diǎn)

1. 強(qiáng)周期性：與宏觀經(jīng)濟(jì)、居民收入及信貸政策高度相關(guān)，波動性顯著。
2. 政策敏感度高：限購、限貸、利率等政策的微調(diào)會直接引發(fā)市場波動。
3. 地域差異巨大：一二線與三四線城市、核心區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)的銷售表現(xiàn)天差地別。
4. 信心驅(qū)動屬性：作為大宗交易，其成交高度依賴買賣雙方對未來的預(yù)期和信心。

三、 市場現(xiàn)狀：從數(shù)據(jù)看趨勢

據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2025-2031年中國商品房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研與投資趨勢前景分析報告》表明：2025年上半年我國商品房期房銷售面積累計值達(dá)29552.42萬平方米，期末總額比上年累計下降10.6%

商品房期房銷售面積

1. 整體市場觸底回升，改善趨勢明確

• 商品房銷售面積累計增長率從2024年7月的-18.6%，一路顯著收窄至2025年6月的-3.5%。這一超過15個百分點(diǎn)的巨大改善，清晰地表明市場已走出最低谷，正處于復(fù)蘇通道中。

商品房銷售

• 2025年上半年，增長率在-2.8%至-5.1%的區(qū)間內(nèi)窄幅波動，顯示復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固，但方向明確。

1. 現(xiàn)房與期房“冰火兩重天”，市場邏輯生變

• 現(xiàn)房銷售持續(xù)高增長：累計增長率始終保持在10%以上的雙位數(shù)正增長，2025年3月一度達(dá)到14.3%。這凸顯了在當(dāng)前環(huán)境下，購房者對“交付風(fēng)險”的極度厭惡，愿意為“確定性”支付溢價。

現(xiàn)房銷售

• 期房銷售深度承壓：盡管降幅從2024年7月的-28.6%收窄至2025年6月的-10.6%，但仍處于深度負(fù)增長。這表明購房者對開發(fā)商的信用和期房的交付保障仍缺乏信心，這是當(dāng)前市場最核心的堵點(diǎn)。

1. 結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇是主旋律

• 此輪復(fù)蘇并非普漲，而是由核心城市、改善型需求主導(dǎo)。高能級城市、優(yōu)質(zhì)地段的現(xiàn)房和知名房企的標(biāo)桿項目去化速度明顯更快。

四、 未來趨勢展望

1. “現(xiàn)房時代”加速到來：現(xiàn)房銷售占比將趨勢性提升，倒逼開發(fā)商改變“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的期房預(yù)售模式。
2. 期房銷售模式面臨重塑：第三方資金監(jiān)管將更嚴(yán)格，可能出現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”或“按工程進(jìn)度付款”等新模式，以重建市場信用。
3. 產(chǎn)品主義回歸：在市場從“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”后，產(chǎn)品的質(zhì)量、設(shè)計、綠色健康屬性將成為核心競爭力。
4. 數(shù)字化營銷與渠道革新：線上售樓處、直播賣房、渠道深度整合將成為主流獲客手段。

五、 挑戰(zhàn)與機(jī)遇

挑戰(zhàn)：

• 期房信心修復(fù)漫長：如何系統(tǒng)性解決“保交樓”問題，重建購房者對期房的信任，是市場全面回暖的最大挑戰(zhàn)。
• 居民部門杠桿空間受限：居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)需要時間，購買力的恢復(fù)是緩慢過程。
• 價格預(yù)期轉(zhuǎn)變：房價“只漲不跌”的預(yù)期被打破，投資屬性減弱，可能影響改善型需求的釋放節(jié)奏。

機(jī)遇：

• 政策環(huán)境持續(xù)友好：從中央到地方，支持合理住房需求的政策基調(diào)明確，仍有優(yōu)化空間。
• 改善型需求潛力巨大：對居住品質(zhì)提升的追求，是穿越周期的剛性需求，為做好產(chǎn)品的企業(yè)提供機(jī)遇。
• 行業(yè)出清后的新格局： 優(yōu)質(zhì)房企將獲得更健康的競爭環(huán)境和更大的市場份額。
• 資產(chǎn)價值重估機(jī)會：對于有能力的購房者和投資者而言，市場調(diào)整期可能出現(xiàn)性價比優(yōu)異的資產(chǎn)配置機(jī)會。

在這個過程中，博思數(shù)據(jù)將繼續(xù)關(guān)注行業(yè)動態(tài)，為相關(guān)企業(yè)和投資者提供準(zhǔn)確、及時的市場分析和建議。