今天終于有空坐下來，好好聊聊《求是》雜志那篇關(guān)于房地產(chǎn)的重磅文章。我反反復(fù)復(fù)讀了好幾遍，心里就一個感覺：好久沒讀到這么透徹、這么有分量的分析了。

大家都知道，《求是》是黨中央的核心理論刊物，它的文章往往代表著最高決策層對某個領(lǐng)域最根本的思考和判斷。

所以，這篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章，咱們完全可以把它看作是“上面”對樓市最真實、最底層的認(rèn)知。

本期內(nèi)容，咱們不摻雜個人情緒，就老老實實透過文章，來看看關(guān)于2026年的樓市，決策層到底是怎么想、怎么判斷的。

01、開篇定調(diào)：直面現(xiàn)實，毫不回避

文章一上來，就直接把最嚴(yán)峻的現(xiàn)實攤在了桌面上。

第一句話就明確指出：當(dāng)前房地產(chǎn)銷售和價格出現(xiàn)了較大幅度的回落，這對實體經(jīng)濟(jì)的需求、社會整體的資產(chǎn)負(fù)債表、乃至金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端，都產(chǎn)生了實實在在的沖擊。

緊接著，文章給房地產(chǎn)下了一個非常關(guān)鍵的定義：它具有顯著的金融資產(chǎn)屬性。正因為這個屬性，房地產(chǎn)才“牽一發(fā)而動全身”。

其實這個道理，前幾年我們在直播里就反復(fù)講過：房地產(chǎn)最大的問題，就是它綁定了整個社會的信用鏈條。

從地方政府的“錢袋子”——土地財政，到老百姓買房、做生意申請的抵押貸、經(jīng)營貸，整個社會資金的流動和創(chuàng)造，很大程度上都錨定在“磚頭”上。

這幾乎成了我們貨幣傳導(dǎo)的核心機(jī)制。

現(xiàn)在房地產(chǎn)下行，這根信用鏈條松動了，甚至有些地方出現(xiàn)了斷裂，所以我們才會看到居民部門貸款意愿持續(xù)走低的現(xiàn)象。錢，流不動了。

面對這種局面，《求是》給出的核心結(jié)論是：必須切實改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，為國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。而這篇文章本身，就是為了“改善預(yù)期”而來的。

但文章也強(qiáng)調(diào)，改善預(yù)期不能靠喊口號，必須建立在全面、辯證地認(rèn)清當(dāng)前形勢的基礎(chǔ)上。

那么，當(dāng)前的形勢到底是什么呢？

02、形勢判斷：一個時代的終結(jié)

《求是》用一句話給出了蓋棺定論：傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，已經(jīng)走到了盡頭。

為什么這么說？原因很清晰：

1.“缺房”時代，徹底結(jié)束了。

從1998年房改，到2003年市場化深化，二十多年狂奔下來，到2024年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)到了41平方米左右，算下來戶均住房超過1.1套。

從總量上看，房子已經(jīng)不再是極度稀缺的商品。

2.“狂飆”的城鎮(zhèn)化，慢下來了。

國內(nèi)住房建設(shè)狂潮，有一個大前提是快速城鎮(zhèn)化。

如今，城鎮(zhèn)化已經(jīng)從高速增長期轉(zhuǎn)入穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從“攤大餅”式的增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向了以存量更新、提質(zhì)增效為主的階段。大規(guī)模造城的時代，也落幕了。

這兩點，是從最根本的供需層面做的判斷。

所以，在2023年7月的重要會議上，國家首次明確提出：我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，出現(xiàn)了局部供過于求的情況。

基于這個總判斷，文章又從需求端，總結(jié)出當(dāng)下樓市的兩個核心特征：

第一，住房問題從“總量短缺”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性不足”。

簡單說就是，買得起房的家庭，基本都買了，有的還不止一套；而真正買不起房的群體，比如新市民、年輕人，住房負(fù)擔(dān)很重。所以，未來的重點是要補(bǔ)上保障性住房這塊短板。

第二，老百姓的需求從“有沒有”升級為“好不好”。

大家不再僅僅滿足于有個遮風(fēng)擋雨的地方，而是對居住品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)有了更高的要求。這也正是國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展“好房子”、“高品質(zhì)住宅”的根本原因——市場最真實的需求變了。

如果你關(guān)注最近各地的銷售數(shù)據(jù)，就會發(fā)現(xiàn)一個鮮明的“K型分化”：賣得最好的，要么是核心地段、擁有頂尖產(chǎn)品力的豪宅，要么就是像鄭州“四代宅”那種代表未來居住趨勢的創(chuàng)新產(chǎn)品。

北京、上海、深圳、杭州，無一例外。

這兩個特征，正好對應(yīng)了從2023年底開始不斷強(qiáng)化的 “住房雙軌制”新思路：未來市場，大概是 80%的保障房（解決“有沒有”）+ 20%的高品質(zhì)商品房（滿足“好不好”）。

03、地位重申：房地產(chǎn)依然是“壓艙石”

看到這里，可能有人會覺得：是不是房地產(chǎn)不重要了？

《求是》文章明確反駁了這種觀點，指出“房地產(chǎn)重要性下降”的論調(diào)是錯誤的。

文章重新梳理了房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈：它上游連著鋼鐵、水泥，下游帶動家電、家具、裝修等幾十個行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)這些關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有著舉足輕重的影響。

它仍然是國民經(jīng)濟(jì)不可或缺的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。

有個數(shù)據(jù)很能說明問題：2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值的總和，占GDP的比重達(dá)到13%，直接帶動的就業(yè)人口超過7000萬。這個基本盤，依然非常龐大。

那么，未來的市場空間還有多大呢？文章也做了估算：

機(jī)構(gòu)預(yù)測，我國城鄉(xiāng)每年合理的新建住宅規(guī)模應(yīng)該在1000萬到1490萬套之間。如果按每套100平米算，這就是每年10億平方米左右的銷售量級。

另外，文章還算了幾筆“存量賬”：

雖然人均面積到了41平米，但扣除公攤，實際套內(nèi)面積可能只有35平米左右，與發(fā)達(dá)國家相比仍有提升空間。

更重要的是，目前城鎮(zhèn)已有的約350億平方米存量住房，按照每年2%的折舊率估算，就會產(chǎn)生約7億平方米的更新替代需求。

再加上持續(xù)的人口流入、家庭結(jié)構(gòu)變化帶來的“以小換大”等改善需求，中國住房市場的年需求總量依然是巨大且穩(wěn)定的。

04、未來方向：政策與市場的再平衡

最后，《求是》為未來的房地產(chǎn)發(fā)展定下了基調(diào)：房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)大盤的穩(wěn)定。

并指出了幾條非常關(guān)鍵的原則：

第一，政策要有力，預(yù)期要穩(wěn)定。

文章特別強(qiáng)調(diào)，政策的力度要符合甚至超越市場預(yù)期，要“一次性給足”，不能采用“添油戰(zhàn)術(shù)”，導(dǎo)致市場和政策陷入無休止的博弈和觀望。

這一條可謂一針見血，直指過去幾年調(diào)控中出現(xiàn)的核心問題。救市如救火，貴在果斷堅決。

第二，供給端要“嚴(yán)控增量、盤活存量”。

具體來說，就是鼓勵收購存量商品房，主要用于補(bǔ)充保障性住房；同時，要有序推動“好房子”建設(shè)，滿足升級后的居住需求。

前幾天我們分析過，這個方向如果能夠堅定執(zhí)行，那么新房市場有望在2027年前后迎來實質(zhì)性的轉(zhuǎn)機(jī)。

寫在最后：

從去年12月的重要會議開始，我們就能明顯感覺到，高層對房地產(chǎn)的認(rèn)知進(jìn)入了一個新階段。如今《求是》的這篇文章，則讓我們系統(tǒng)性地看到了這種新認(rèn)知的思想深度和戰(zhàn)略高度。

它既毫不回避地承認(rèn)了舊模式的終結(jié)和當(dāng)前的困難，又清晰地指明了房地產(chǎn)的支柱地位不可動搖，并給出了未來發(fā)展的雙軌路徑和核心原則。

這一切，都將直接而深刻地影響2026年乃至更長時間的政策走勢和市場形態(tài)。

對于我們普通人來說，看懂這篇文章，也就看懂了未來樓市的“導(dǎo)航圖”：狂飆突進(jìn)、普漲的時代結(jié)束了，但基于真實居住需求、追求品質(zhì)的分化時代正在開啟。

買房這件事，將徹底回歸其本質(zhì)——它首先是一個關(guān)于“家”的選擇，然后才是一項需要謹(jǐn)慎權(quán)衡的資產(chǎn)配置。