（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林國棟原系北京市某單位職工，承租一號房屋。1998年，該房屋納入房改范圍，需以成本價(jià)購買產(chǎn)權(quán)。

原告林文濤、楊靜（林國棟之子及兒媳）主張：

當(dāng)時(shí)家庭協(xié)商一致，由其夫妻全額出資1.8萬余元購買一號房屋；

因政策限制，房屋只能登記在承租人林國棟名下；

林國棟于2000年親筆書寫字條，確認(rèn)“購房款由林文濤支付”；

房屋相關(guān)付款收據(jù)原件均由其持有；

故雙方存在口頭借名買房協(xié)議，房屋應(yīng)歸其所有。

林國棟于2005年去世，其妻吳素珍于2017年去世。其他三名子女（林志遠(yuǎn)、林慧敏、林志強(qiáng)）均否認(rèn)存在借名約定，稱：

購房款系母親支付；

字條未提及“房屋歸林文濤”，也無母親簽字；

母親生前通過公證遺囑，將自己對房屋的份額留給孫子林浩。

林文濤、楊靜遂起訴，請求確認(rèn)借名關(guān)系并辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回林文濤、楊靜的全部訴訟請求。

僅有出資事實(shí)和“確認(rèn)付款”字條，不足以證明存在借名登記并同意過戶的合意。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房需證明“登記+過戶”雙重合意

法院指出：借名買房不僅要求實(shí)際出資，還需證明雙方約定房屋歸出資人所有，且名義人同意未來配合過戶。本案中，林國棟的字條僅說明“房款由兒子支付”，未明確表示“房屋歸其所有”或“同意過戶”。

母親通過公證遺囑處分房產(chǎn)，反證無借名合意

吳素珍在2003年公證遺囑中，將自己對一號房屋的份額留給孫子林浩，表明其始終認(rèn)為房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而非已歸屬林文濤夫妻。該行為與“借名買房”主張明顯矛盾。

房改房特殊性：工齡折算+身份屬性

一號房屋系使用林國棟夫婦工齡優(yōu)惠購買，具有強(qiáng)烈的身份依附性和福利性質(zhì)，不能簡單適用“誰出錢歸誰”原則。

舉證責(zé)任在主張方，證據(jù)不足則敗訴

根據(jù)“誰主張誰舉證”原則，林文濤夫妻未能提供書面協(xié)議、錄音、證人證言等證明過戶合意，僅憑出資和單方字條，無法推翻房屋登記的公示效力。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

房改房借名風(fēng)險(xiǎn)極高：因涉及工齡、身份、政策，法院審查極為嚴(yán)格；

僅有出資+付款憑證≠借名成立：必須證明雙方就“產(chǎn)權(quán)歸屬+未來過戶”達(dá)成一致；

父母單方字條效力有限：若未明確產(chǎn)權(quán)歸屬，且配偶未簽字，難以對抗其他繼承人；

公證遺囑是關(guān)鍵反證：若父母通過遺囑處分房產(chǎn)，將直接否定借名主張。

建議：

涉及父母房改房，盡量避免“借名”，可考慮贈與或遺囑安排；

如確需借名，務(wù)必簽署三方書面協(xié)議（父母+出資子女），明確產(chǎn)權(quán)歸屬及過戶義務(wù)；

保留溝通記錄（如錄音、微信），證明父母真實(shí)意思表示；

切勿僅憑“出錢”就認(rèn)為房子歸自己——法律看合意，不看出資。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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