（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周文靜（長女）因不具備購買限價商品住房資格，于2014年與其母趙玉芬協(xié)商，借用母親名義購買一號房屋（限價商品房，總價53.9萬余元）。

雙方達成一致后：

周文靜全額支付購房款及相關(guān)稅費；

由其本人辦理全部購房手續(xù)；

房屋交付后，一直由周文靜居住、裝修并繳納物業(yè)等費用；

所有購房合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等原件均由其持有；

母親趙玉芬親筆書寫字據(jù)，載明：“該房由長女周文靜全程辦理并全額付款，將來百年之后由其一人所有?！?/strong>

2024年，趙玉芬將一號房屋無償贈與四子周建軍，并完成過戶登記。周文靜遂起訴，請求確認房屋歸其所有，并要求四子女配合過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回周文靜的全部訴訟請求。

雖認定存在借名買房事實，但借名協(xié)議因違反公序良俗而無效，且房屋已過戶他人，無法支持確權(quán)或過戶。

三、法院說理要點

借名買房事實成立，但協(xié)議無效

法院認可：

購房款由原告支付；

房屋由原告長期占有使用；

母親親筆字據(jù)佐證雙方合意。

→ 可認定存在“借名買房”關(guān)系。

限價房借名行為損害公共利益

一號房屋系政策性保障住房，申購資格具有嚴格限制。

原告因自身不符合條件，借用具備資格人名義購房，規(guī)避住房保障政策，

→ 擾亂了限價房分配秩序，損害不特定公眾利益，違背公序良俗。

合同無效，自始無法律約束力

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，違背公序良俗的民事法律行為無效。

即使有書面字據(jù)，亦不能使違法行為合法化。

房屋已過戶第三人，確權(quán)無現(xiàn)實可能

涉案房屋已于2024年合法贈與并登記至周建軍名下，

原告主張物權(quán)歸屬及過戶，缺乏法律與事實基礎(chǔ)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

限價房、經(jīng)適房等政策性住房嚴禁借名購買，即使有協(xié)議、出資、居住，法院仍會認定合同無效；

“公序良俗”是此類案件的紅線，法院優(yōu)先保護住房保障制度的公平性，而非個別人的利益；

親筆字據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)，在政策房借名中幾乎無法扭轉(zhuǎn)敗局；

一旦房屋被登記權(quán)利人處分（如贈與、出售），實際出資人極難追回；

切勿為獲取政策房資格而借名，風險遠大于收益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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