當(dāng)年曹德旺談到房地產(chǎn)的未來(lái)時(shí)，被不少人嘲笑，可現(xiàn)在回頭看，他反而是看得最清楚的那位！

現(xiàn)在二三十層的高層住宅問(wèn)題越來(lái)越多，二手房數(shù)量占比不斷上升，價(jià)格也低到讓人心里沒(méi)底。

為什么高層不受待見(jiàn)了？2026年房地產(chǎn)將面臨哪5大轉(zhuǎn)折？不少人已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心答案。

從“房?jī)r(jià)只漲不跌”到資產(chǎn)泡沫戳破

這兩年網(wǎng)上瘋傳“曹德旺預(yù)言2026年樓市五大轉(zhuǎn)折”，雖然細(xì)查下來(lái)，他并沒(méi)有說(shuō)過(guò)這么具體的時(shí)間點(diǎn)，但這條消息之所以能引起這么多共鳴，是因?yàn)榇蠹野l(fā)現(xiàn)：當(dāng)年被嘲笑的“泡沫論”，現(xiàn)在正一條街、一棟樓地兌現(xiàn)。

回頭看十年前，售樓處人山人海，排號(hào)、搖號(hào)、連夜搶房是常態(tài)，銀行一邊降門(mén)檻一邊加杠桿，“早上去晚了就買(mǎi)不到”的故事比比皆是。

那時(shí)誰(shuí)敢說(shuō)“風(fēng)險(xiǎn)”兩個(gè)字，很容易被一句“你不懂經(jīng)濟(jì)周期”懟回去。

在那樣的環(huán)境里，一個(gè)做玻璃的實(shí)業(yè)家跑出來(lái)提醒：房子不是只漲不跌，空置太多、價(jià)格太虛，遲早有人接不住。

他甚至勸有多套房的人趁早賣(mài)掉，說(shuō)以后指不定還要倒貼錢(qián)養(yǎng)房子。

這番話(huà)當(dāng)年聽(tīng)上去像在故意唱衰。

可到了2025年，現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)一點(diǎn)把臉抽回來(lái)。

不少二線(xiàn)城市，成交價(jià)已經(jīng)回到五六年前甚至更早的水平。

部分四線(xiàn)、資源枯竭型小城，房子真賣(mài)出了“大蔥價(jià)”，每平米三四千甚至更低。

更扎心的是，一線(xiàn)也開(kāi)始松動(dòng)。

北京、上海許多曾經(jīng)一房難求的高層住宅，掛牌價(jià)一降再降，從高位回撤一兩百萬(wàn)很常見(jiàn)，450萬(wàn)買(mǎi)入如今320萬(wàn)出手都沒(méi)人搭理的情況，并不罕見(jiàn)。

泡沫破裂，不只是數(shù)字上的回調(diào)，而是讓曾經(jīng)“用命換的資產(chǎn)”變成沉重的負(fù)擔(dān)，這種心理落差，正是當(dāng)年被當(dāng)成笑話(huà)的那句“早晚賣(mài)不掉”的最佳注腳。

高層的“尊貴感”消失，養(yǎng)房成本反噬，多套房家庭被套成“房奴中的房奴”

真正讓很多高層業(yè)主后悔的，是房?jī)r(jià)跌只是表面，更可怕的是持有成本在一路爬坡。

那一批十幾二十年前建的“高端社區(qū)”，現(xiàn)在集體進(jìn)入老齡期。

電梯故障頻率每年漲一截，有的數(shù)據(jù)說(shuō)老舊電梯年故障率超過(guò)10%，到了冬夏高峰時(shí)，動(dòng)不動(dòng)就“困人”，業(yè)主群天天吵。

樓體外墻脫落、管道老化、地下車(chē)庫(kù)滲水、消防標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)……

每一項(xiàng)單拎出來(lái)都是幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的工程，換成整個(gè)小區(qū)就是上千萬(wàn)甚至上億。

道理誰(shuí)都懂，可真要從幾百上千戶(hù)業(yè)主口袋里掏錢(qián)，馬上就是扯皮、賴(lài)賬、踢皮球。

高密度小區(qū)還有一個(gè)硬傷：規(guī)劃時(shí)為了多蓋幾棟樓，把樓間距擠到極限，有小區(qū)一樓、二樓幾乎全年見(jiàn)不到太陽(yáng)。

杭州就有因?yàn)殚L(zhǎng)期采光不足導(dǎo)致孩子維生素D缺乏的案例，被媒體曝光后，才讓人意識(shí)到“高得離地太遠(yuǎn)，未必是好事”。

買(mǎi)家也在變，“只看地段、只看總價(jià)”的年代過(guò)去了，現(xiàn)在問(wèn)得最多的是：小區(qū)物業(yè)靠不靠譜？電梯多老？維修基金還有多少？是不是現(xiàn)房、能不能現(xiàn)場(chǎng)感受采光和通風(fēng)？

再疊加五年內(nèi)計(jì)劃建設(shè)的600萬(wàn)套保障性住房，這些價(jià)格更友好、基礎(chǔ)設(shè)施有保障、又不要求背上太大貸款的房源，正在一塊塊蠶食原本屬于商品房的剛需市場(chǎng)。

對(duì)那些名下兩套、三套房的家庭來(lái)說(shuō)，日子變得越來(lái)越難過(guò)。

一邊是房子賣(mài)不出去，另一邊是每個(gè)月幾千甚至上萬(wàn)的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)，再加上未來(lái)房地產(chǎn)稅的預(yù)期，才真正體驗(yàn)到什么叫“倒貼著養(yǎng)磚頭”。

全國(guó)統(tǒng)計(jì)顯示，大約四成家庭擁有兩套及以上住房，這在狂飆年代是“眼光獨(dú)到”的象征，現(xiàn)在卻成了壓力的集中地。

面對(duì)市場(chǎng)信心塌方，各種救市工具這兩年輪番上陣。

首付比例一降再降、利率一降再降，有的城市搞“以舊換新”，你賣(mài)出老房子買(mǎi)新盤(pán)還能領(lǐng)補(bǔ)貼。

地方財(cái)政拿錢(qián)推動(dòng)老舊小區(qū)改造、電梯加裝、電梯更新，希望通過(guò)改善居住條件來(lái)拉一把舊盤(pán)價(jià)值。

寧鄉(xiāng)之類(lèi)小地方甚至直接發(fā)現(xiàn)金補(bǔ)貼，只要你認(rèn)購(gòu)就獎(jiǎng)勵(lì)幾萬(wàn)。

但效果顯而易見(jiàn)地不如預(yù)期：政策能推一推成交，但推不動(dòng)大家對(duì)資產(chǎn)的整體判斷。

因?yàn)檫@次問(wèn)題不在于“缺一點(diǎn)錢(qián)”，而在于“舊的價(jià)值邏輯塌了”。

過(guò)去二十年，開(kāi)發(fā)商靠預(yù)售和高周轉(zhuǎn)，把房子當(dāng)成金融產(chǎn)品來(lái)賣(mài)，講的是城市故事、規(guī)劃藍(lán)圖和“政策紅利”。

購(gòu)房者買(mǎi)的是“以后會(huì)漲”的預(yù)期，而不是眼前的生活質(zhì)量。

現(xiàn)在預(yù)售制被社會(huì)輿論盯得越來(lái)越緊，爛尾風(fēng)險(xiǎn)敲打得人心惶惶，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”“質(zhì)量監(jiān)管”這些詞慢慢站到了臺(tái)前。

新一輪土地出讓中，不少城市開(kāi)始?jí)嚎s純高層住宅比例，鼓勵(lì)小高層、多層和公共配套，說(shuō)明官方也意識(shí)到過(guò)去那種“拼數(shù)量”的發(fā)展路線(xiàn)問(wèn)題大。

開(kāi)發(fā)商如果還想活下去，不能再靠“畫(huà)餅賣(mài)圖紙”，而得真正在結(jié)構(gòu)、用料、物業(yè)管理上下功夫，否則就是等著被市場(chǎng)淘汰。

交易數(shù)據(jù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)，冷市中，依然有人愿意掏錢(qián)買(mǎi)的，往往是那些戶(hù)型合理、樓齡不長(zhǎng)、物業(yè)不錯(cuò)、社區(qū)環(huán)境好的小區(qū)。

而那些密度大、設(shè)計(jì)差、開(kāi)發(fā)商名聲一般的樓盤(pán)，不砍到讓人心動(dòng)的價(jià)格根本沒(méi)人問(wèn)。

對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，這輪調(diào)整其實(shí)也是最后一次“勸退”。

靠囤房翻倍的故事已經(jīng)講完了，再沉迷過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，只會(huì)被套得更深。

真正值得長(zhǎng)期持有的，不是某個(gè)熱點(diǎn)概念片區(qū)的虛名，而是你每天起床能曬到太陽(yáng)、晚上不用擔(dān)心掉瓷磚、老人孩子出門(mén)不怕被電梯關(guān)一夜的那個(gè)“家”。

房地產(chǎn)從金融游戲退回到居住商品，這是必然趨勢(shì)，也是遲到的常識(shí)回歸。

誰(shuí)先認(rèn)清這一點(diǎn)，誰(shuí)就能少交一些學(xué)費(fèi)。

參考資料：