小區(qū)物業(yè)管理既是專(zhuān)業(yè)的，也是一種剛需。問(wèn)題在于，如何把這種剛需做得更專(zhuān)業(yè)，服務(wù)更到位？

撰文丨任大剛

年終歲末，正是每家居民小區(qū)物業(yè)公司決定性的關(guān)鍵時(shí)刻。

此時(shí)此刻，居民來(lái)年的物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)，無(wú)論半年還是整年，都得繳納。物業(yè)公司能夠收到多少，決定著來(lái)年的收成。對(duì)早交快交的住戶，有的物業(yè)公司還提供米面等物資獎(jiǎng)勵(lì)。

而這個(gè)時(shí)候，也是居民向物業(yè)服務(wù)表達(dá)不滿，與物業(yè)公司博弈的關(guān)鍵時(shí)刻：是不是質(zhì)次價(jià)高？有沒(méi)有侵犯業(yè)主權(quán)益？要不要換物業(yè)公司？有的居民簡(jiǎn)單直接的辦法，就是拒繳物業(yè)費(fèi)。

這樣一來(lái)，就使物業(yè)公司和居民之間陷入法律糾紛。2025年12月，最高法院還專(zhuān)門(mén)發(fā)布幾個(gè)案例，指導(dǎo)各地法院如何判決這類(lèi)法律糾紛，可見(jiàn)這類(lèi)法律糾紛恐怕不在少數(shù)。

01

物業(yè)管理是個(gè)專(zhuān)業(yè)的剛需

糾紛的存在，使有的居民萌生自辦物業(yè)管理的想法，不管是在網(wǎng)上還是現(xiàn)實(shí)中，我都看到過(guò)不少這樣的想法，以為只要小區(qū)居民齊心協(xié)力，就自主可控，省下一大筆錢(qián)，其實(shí)這個(gè)想法很難落實(shí)。

首先是人員組成。

有的小區(qū)居民可能可以勝任保潔之類(lèi)低技能的工作，但保安怎么辦？未經(jīng)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，他們?nèi)绾翁幚硗话l(fā)事件？水電工怎么辦？總不能讓沒(méi)有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的小區(qū)居民來(lái)干水電修理的事務(wù)吧？

其次是資質(zhì)怎么解決。

自辦物業(yè)，不僅同樣面臨給人發(fā)工資，辦社保問(wèn)題，涉及到收費(fèi)，同時(shí)也就涉及到稅收，這樣，你不得不自辦一家物業(yè)公司，那么誰(shuí)是股東？誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)？繞去繞來(lái)，最后還是一家物業(yè)公司。你怎么保證你的物業(yè)公司比外面的物業(yè)公司更優(yōu)秀？

居民小區(qū)必須有物業(yè)管理，這是一個(gè)剛需。

不少人應(yīng)該見(jiàn)過(guò)沒(méi)有物業(yè)管理的居民小區(qū)是什么樣子。人員隨意進(jìn)出，垃圾遍地，綠化破敗，雜草叢生，墻皮剝落等諸多問(wèn)題。這樣的居民小區(qū)，房產(chǎn)價(jià)值極低，居民不愿意花小錢(qián)，往往造成巨大財(cái)產(chǎn)損失。

可以說(shuō)，小區(qū)物業(yè)管理既是專(zhuān)業(yè)的，也是一種剛需。問(wèn)題在于，如何把這種剛需做得更專(zhuān)業(yè)，服務(wù)更到位？

02

物業(yè)的收費(fèi)依據(jù)怎么來(lái)的？

物業(yè)收費(fèi)是制約物業(yè)公司的最重要手段。

以《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2025年修正通過(guò)）為例，其第二十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：……（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法……

從該條例的規(guī)定看，非普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房的物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除外，普通住宅是業(yè)主與物業(yè)公司共同協(xié)商，由雙方簽訂合同確定的，是市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

在實(shí)際操作中，卻存在“協(xié)會(huì)參考價(jià)”的情形。

地方的物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)地方法規(guī)的授權(quán)，通過(guò)數(shù)據(jù)采集，建立模型，分檔分級(jí)，制定出不同服務(wù)等級(jí)和不同小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)參考價(jià)區(qū)間，作為居民方和物業(yè)方的協(xié)商基礎(chǔ)。

在這個(gè)制度設(shè)計(jì)中，居民方實(shí)處于相對(duì)弱勢(shì)的談判地位。

第一，不管是業(yè)主大會(huì)還是業(yè)委會(huì)，恐怕極少有能力和精力看懂?dāng)?shù)據(jù)采集和模型，這就成了物業(yè)方單方面叫價(jià)，而業(yè)主方?jīng)]有多少還價(jià)依據(jù)的窘境。

第二，眾所周知，行業(yè)協(xié)會(huì)的成員都是物業(yè)公司，而物業(yè)公司是要向行業(yè)協(xié)會(huì)繳納會(huì)費(fèi)的，兩者之間實(shí)際上是一種深度的利益捆綁。換言之，明面上是行業(yè)協(xié)會(huì)居于“第三方”在提供貌似客觀的“參考價(jià)”，但實(shí)際上，這個(gè)參考價(jià)，完全反映和代表著物業(yè)公司的利益。

第三，居民方理論上可以自由更換物業(yè)公司，但實(shí)際操作中，更換物業(yè)公司的手續(xù)非常繁瑣且周期比較長(zhǎng)，而且新公司一來(lái)，還面臨著人員更換，人頭不熟悉、底數(shù)不清的難題，除非搞到天怒人怨，居民方一般不會(huì)輕易更換物業(yè)公司。

第四，縱使更換物業(yè)公司，其實(shí)面臨的很可能是同城所有物業(yè)公司都在一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)“領(lǐng)導(dǎo)”下的問(wèn)題。

也就是說(shuō)，居民方的對(duì)手盤(pán)有一個(gè)隱形的“價(jià)格同盟”，這一家是這個(gè)價(jià)格，換一家，也是這個(gè)價(jià)格，最終，問(wèn)題聚焦在物業(yè)經(jīng)理本人的工作和溝通能力上。

通常的情況是，居民意見(jiàn)大，那就換一個(gè)物業(yè)經(jīng)理了事。

03

公眾有權(quán)知道物業(yè)公司盈虧

據(jù)估算，2023年，全國(guó)每年居民物業(yè)費(fèi)開(kāi)支大概在1萬(wàn)億—1.3萬(wàn)億之間，全國(guó)居民人均水電燃料的支出，為1530多元，全國(guó)總計(jì)約2.1萬(wàn)億元，物業(yè)費(fèi)開(kāi)支占比，是水電燃料的一半多。這是一項(xiàng)不小的日常開(kāi)支。

事涉民生民瘼，城市水電氣的價(jià)格形成機(jī)制，是通過(guò)聽(tīng)證會(huì)產(chǎn)生的，盡管居民對(duì)很多聽(tīng)證會(huì)多有詬病，但終究是個(gè)應(yīng)付自然壟斷的不得已的辦法，總還讓人抱有一些改進(jìn)的念想。

而根據(jù)上述分析可知，盡管物業(yè)收費(fèi)很“市場(chǎng)化”，但其實(shí)物業(yè)也有一定程度的壟斷性質(zhì)。目前物業(yè)降價(jià)的原因，恐怕只有兩個(gè)，一個(gè)是出現(xiàn)更多的物業(yè)公司，他們相互競(jìng)爭(zhēng)，相互壓價(jià)，把物業(yè)費(fèi)打下去；第二是繳費(fèi)率越來(lái)越低，物業(yè)公司不僅收入減少，而且也無(wú)法承擔(dān)司法成本，主動(dòng)退出。

第二種方式實(shí)際上并不可取，因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)，不僅給整個(gè)小區(qū)遺留下很多歷史難題，而且給新的物業(yè)公司選聘帶來(lái)了壞的影響，可能選聘到更差的物業(yè)公司。

就物業(yè)方（協(xié)會(huì)和公司）而言，目前能夠向居民公布的，一個(gè)是市場(chǎng)參考價(jià)，另一個(gè)是“服務(wù)與收費(fèi)信息”“物業(yè)服務(wù)收支”“公共收益情況”“專(zhuān)項(xiàng)維修基金”等，至于物業(yè)公司的財(cái)務(wù)狀況，居民無(wú)權(quán)了解。

一般意義上，如果不是公眾公司，居民的確無(wú)權(quán)了解物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)狀況，誰(shuí)又能知道當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司、燃?xì)夤竞碗娏镜慕?jīng)營(yíng)狀況呢？

但既然具有壟斷性，公眾當(dāng)然就有知道其賺了還是賠了，賺了多少賠了多少的權(quán)利，不能行使和該不該行使，是兩回事。

04

現(xiàn)階段，物業(yè)費(fèi)該升還是降？

可喜的是，最近幾年，物業(yè)費(fèi)開(kāi)始出現(xiàn)了一些波動(dòng)。

有升的。

房地產(chǎn)公眾號(hào)“真叫盧俊”在2025年的一篇文章《為什么上海新盤(pán)物業(yè)費(fèi)突然變貴》中提到：

2020年，我們?cè)?jīng)做過(guò)一個(gè)關(guān)于上海物業(yè)費(fèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)，內(nèi)環(huán)新房物業(yè)費(fèi)大概8到10元/平/月、中外環(huán)5到6元/平/月、外環(huán)4-5元/平/月。

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房物業(yè)費(fèi)20元/平/月水平已是普遍現(xiàn)象，而內(nèi)中環(huán)15元、中外環(huán)12元，就連外環(huán)外也已經(jīng)來(lái)到了8元，對(duì)比五年前，上海新房物業(yè)費(fèi)可以說(shuō)是快速實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)。

該文把這一現(xiàn)象的原因歸結(jié)為：

捆綁高價(jià)的物業(yè)費(fèi)是開(kāi)發(fā)商在限價(jià)時(shí)代，追求利潤(rùn)平衡點(diǎn)的一種方式。大部分新盤(pán)的物業(yè)合同，都是由開(kāi)發(fā)商的相關(guān)企業(yè)來(lái)承接，這樣一來(lái)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)被壓縮，也能夠從高價(jià)物業(yè)費(fèi)中反哺回來(lái)，成為利潤(rùn)的補(bǔ)充。

作者認(rèn)為“整個(gè)物業(yè)費(fèi)的提價(jià)體系是非常艱難的”，“我們看到的8塊也好，15塊也好，這個(gè)物業(yè)費(fèi)價(jià)格從一開(kāi)始就不是為了今年而制定，可能是未來(lái)十多年甚至二十多年的物業(yè)費(fèi)水平?！?/p>

應(yīng)該說(shuō)，上海的新盤(pán)物業(yè)費(fèi)很貴，有其非常特殊的原因。同時(shí)，作者也認(rèn)為，目前存在著“全國(guó)物業(yè)費(fèi)大跳水”現(xiàn)象。的確如此。

另一公眾號(hào)“看房有道”總結(jié)了全國(guó)多地物業(yè)費(fèi)下降的現(xiàn)象：

南昌多個(gè)小區(qū)物業(yè)自降物業(yè)費(fèi)，其中就有頭部物業(yè)萬(wàn)科、龍湖、建發(fā)等。

中糧祥云悅府，剛交付2年左右的小區(qū)，建發(fā)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是3.5元/㎡/月，最新調(diào)整后為2.98元/㎡/月。

湖濱江龍湖煌盛春江天璽小區(qū)，高層從3.2元/平米/月降至2.9元/平米/月，洋房從3.6元/平米/月降至3.2元/平米/月，商鋪從4.0元/平米/月降至3.6元/平。

紅星中奧廣場(chǎng)自2026年1月1日起，高層從3.0元/平米/月降至2.2元/平米/月，洋房由3.2元/平米/月降至2.4元/平米/月，商業(yè)由4.0元/平米/月降至3.2元/平米/月，車(chē)位管理費(fèi)也從80元/個(gè)/月降到50元/個(gè)/月。

該文將物業(yè)費(fèi)下調(diào)歸結(jié)為：“‘催繳費(fèi)很積極，服務(wù)卻慢半拍’，一直以來(lái)業(yè)主對(duì)于物業(yè)的做法積怨已久?！?/p>

但實(shí)際的原因可能是，隨著居民房產(chǎn)價(jià)格縮水，資產(chǎn)減值，居民不再愿意為它付出更多的管理費(fèi)；再加上經(jīng)濟(jì)下行，家庭開(kāi)支減少，物業(yè)費(fèi)也必然被沖擊；此外，通縮背景下，很多商品都在降價(jià)，物業(yè)服務(wù)也是普通商品，如何能夠例外呢？

這些重要的變化因素，是否及時(shí)納入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)和模型中了？

總之，任你如何“質(zhì)次價(jià)高”，如何“壟斷”，最終都扛不住經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。

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