關于華潤置地轉讓貴陽、西咸兩座購物中心的消息，前不久引發(fā)了行業(yè)的關注。

如今，西咸萬象城的股權轉讓已經成交，成交金額為轉讓底價97028萬元。

西咸萬象城轉讓的背后，實際上是這座商業(yè)不動產資產證券化推進。

國家層面，在近日也明確出臺政策，推動商業(yè)不動產REITs落地。

這一政策的落地，對于手握大量商業(yè)不動產的房企來講，將有利于資產的盤活，實現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)。

01

設立30億元基金，投向3座購物中心

2025年12月25日，中信金石基金、華夏股權（華夏基金下屬私募股權子公司）與華潤置地成功設立潤盈金石（27億元）及潤盈華夏（3億元）兩只購物中心私募股權投資基金，總規(guī)模達30億元。

基金擬投向西安西咸萬象城、貴陽萬象匯及大連在建購物中心，聚焦優(yōu)質資產，采取“在營+開發(fā)”混合策略，通過盤活存量、新建增量改善消費場景，落實提振消費政策。

此前的2025年12月初，華潤置地旗下公司在上海聯(lián)合產權交易所公開轉讓華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權、華潤置地（貴陽）有限公司100%股權，對應的是西咸萬象城、貴陽萬象匯，轉讓底價分別為9.7億元、11.08億元。

當時，關于華潤置地要賣掉兩座“萬象系”商業(yè)資產，引發(fā)了行業(yè)關注。

作為西安本地自媒體，地產房劍當然更關注的是西咸萬象城。

西咸萬象城位于西咸新區(qū)灃東新城，緊鄰地鐵1號線三橋站，商業(yè)面積約42萬平方米，項目進行分期開發(fā)，其中西咸萬象城購物中心已于2017年4月開業(yè)，是西北地區(qū)第一座萬象城。

根據華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權轉讓公告，公司2024年營收為2.79億元，凈利潤2909.18萬元；2025年前三季度營收約1.98億元，凈利潤約229.54萬元。

截至2025年9月底，公司資產總計約25.56億元，負債總計約20.44億元，凈資產約5.12億元。

經評估，公司整體價值約8.85億元，9.7億元的掛牌底價較評估價溢價約9.6%。

此次轉讓，設定了交易條件：意向受讓方需一次性付款，并接受標的公司已簽署的《運營管理服務協(xié)議》全部內容且繼續(xù)履行，履行期間不參與物業(yè)資產運營。

也就是說，轉讓之后，華潤依然手握西咸萬象城的運營權。

最新信息顯示，華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權轉讓2025年12月29日已經成交，成交價格為轉讓底價97028萬元。

實際上，1個月前西咸萬象城的轉讓的消息一出，地產房劍就推測此舉是華潤置地推進商業(yè)不動產證券化。

如今，隨著30億元購物中心私募股權投資基金的設立，以及基金投向，驗證了我們當時的猜測。

作為此次資本運作的核心邏輯，Pre-REITs基金的設立直指資產盤活與資金回籠的雙重目標。

華潤置地將旗下購物中心項目轉讓給基金，能夠快速回籠資金反哺新項目開發(fā)；基金則負責對資產進行培育，待項目出租率、租金水平、現(xiàn)金流等指標達到公募REITs發(fā)行標準后，通過擴募方式將資產注入公募REITs平臺，實現(xiàn)投資人退出與收益兌現(xiàn)。

這一模式，構建了“Pre-REITs到公募REITs”完整生態(tài)，并且“開發(fā)－出售－培育－上市－再開發(fā)”的閉環(huán)模式，不僅打通了商業(yè)地產的資金鏈條，更標志著華潤置地從“重開發(fā)”向“重資管”的轉型邁出關鍵一步。

02

商業(yè)不動產REITs開閘，盤活萬億資產

對于大部分普通老百姓來講，REITs是一個比較陌生的詞匯。

REITs，實際上就是不動產投資信托基金的簡稱。即：以發(fā)行收益憑證募集資金、投資不動產并通過運營收益向投資者分紅的封閉型投資基金。

關于REITs的產品，又分為公募REITs、類REITs、Pre-REITs。

公募REITs，是公開發(fā)行的，2020年4月基礎設施公募REITs落地。

類REITs，是參照REITs業(yè)務方式，采取私募方式發(fā)行的資產證券化產品；Pre-REITs，沒有明確的定義，簡單理解就是資產達不到發(fā)行公募REITs要求，通過構造、包裝、培育（實際業(yè)務中真正培育很少）等滿足發(fā)行公募REITs要求，實現(xiàn)退出。

也就是說，公募REITs此前只限于基礎設施領域。

2019年的時候，西安的邁科商業(yè)中心發(fā)行33億元商業(yè)綜合體類REITs產品，實現(xiàn)資產證券化，實際上相當于是類REITs。

此次西咸萬象城的轉讓，相當于是Pre-REITs，后續(xù)的目標是公募REITs。

關于基礎設施領域公募REITs，2020年4月的時候最初規(guī)定，基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業(yè)園區(qū)等其他基礎設施，不含住宅和商業(yè)地產。

2023年10月的時候，證監(jiān)會發(fā)布并施行了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》。

修改后，基礎設施的范圍變?yōu)椤皞}儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施，污染治理、信息網絡、產業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、清潔能源等符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關要求的其他基礎設施”。

百貨商場、購物中心、農貿市場等消費類基礎設施，以及保障房租賃住房，開始被納入公募REITs試點資產類型。

商業(yè)不動產，依然不在公募REITs的資產類型之中。

但實際上，在過去十幾年時間里，地產企業(yè)開發(fā)建設了大量自持的商業(yè)不動產，包括購物中心、寫字樓、酒店等，沉淀了巨額資金，這個資產規(guī)模非常龐大。

這類商業(yè)地產，在過去主要依賴的是銀行信貸。在這兩年整個地產行業(yè)深度調整的背景之下，大量資產沉淀在房企資產負債表上，流動性不足，形成了沉重的債務負擔。

盤活商業(yè)不動產，開始逐步探索。

這兩年，以酒店、寫字樓、購物中心等優(yōu)質商業(yè)項目作為底層資產的商業(yè)房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs及持有型不動產資產證券化（ABS）產品開始落地，在商業(yè)不動產證券化方面積累了經驗，并且奠定了基礎。

因此，關于商業(yè)不動產公募REITs試點，一直是市場的期盼。

2025年12月初，中國證監(jiān)會就《關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告》公開征求意見，更是進一步讓市場期待。

2025年12月31日，證監(jiān)會正式印發(fā)《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）以及《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告》（以下簡稱《公告》），滬深交易所、中國結算等同步出臺配套文件。

這標志著市場期盼已久的商業(yè)不動產REITs正式啟動！

當然，這并不意味著所有的商業(yè)不動產都符合REITs。

試點《公告》中明確，商業(yè)不動產投資信托基金擬持有的商業(yè)不動產應當符合國家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策，權屬清晰、范圍明確、關鍵合規(guī)手續(xù)齊備，已產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及中國證監(jiān)會規(guī)定的其他要求。

對于手握自持商業(yè)不動產的地產企業(yè)而言，通過將沉淀于購物中心、寫字樓、酒店等優(yōu)質商業(yè)物業(yè)中的巨額存量資產，轉化為資本市場可交易、可定價的標準化金融產品，不僅能為持有企業(yè)開辟全新的權益融資通道、優(yōu)化資產負債表，更將從根本上推動房地產企業(yè)從“開發(fā)銷售”向“長期持有、專業(yè)運營”的資產管理模式深刻轉型，實現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)！