政策優(yōu)化正為核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)注入暖意。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

在全國(guó)新建商品房銷售規(guī)?；芈涞拇蟊尘跋拢?025年的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，上演了一幅“冰火兩重天”的圖景：一邊是核心城市高端項(xiàng)目的熱銷傳奇，一邊是部分地區(qū)不得不面對(duì)的去化難題。

這種分化，在年末的豪宅集中入市潮中愈發(fā)凸顯。

12月28日，深圳灣畔的中信城開信悅灣項(xiàng)目正式開盤，短短兩小時(shí)內(nèi)銷售金額突破100億元，首批156套房源去化率約80%，刷新了全國(guó)豪宅開盤銷售紀(jì)錄。公開信息顯示，該項(xiàng)目主力戶型為302平方米至370平方米，頂層復(fù)式最大面積達(dá)658平方米，備案單價(jià)最高達(dá)每平方米38萬(wàn)元，總價(jià)最高接近2.5億元。

僅9天前的12月19日，“全國(guó)地王”安瀾上海項(xiàng)目開啟認(rèn)籌，首批過(guò)會(huì)均價(jià)17.88萬(wàn)元/平方米，最貴一套售價(jià)達(dá)1.46億元。市場(chǎng)熱度同樣超出預(yù)期——項(xiàng)目共收到有效認(rèn)購(gòu)327組，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)155%。據(jù)招商蛇口發(fā)布的海報(bào)，該項(xiàng)目12月26日開盤當(dāng)日銷售額便達(dá)90.77億元，以總貨值約98億元計(jì)算，去化率接近90%。

值得一提的是，今年前11個(gè)月，上海壹號(hào)院銷售額錄得221.91億元，上海嘉里金陵華庭銷售額達(dá)216.46億元。

不止滬深兩市，全國(guó)核心城市高端市場(chǎng)均有亮眼表現(xiàn)。3月21日，越秀地產(chǎn)北京海淀項(xiàng)目和樾望云、和樾玉鳴同日開盤，當(dāng)日售出超1000套，總成交金額152億元；11月，廣州保利玥璽灣開盤當(dāng)日銷售約106億元，成為2025年全國(guó)首個(gè)“開盤當(dāng)日破百億元”的豪宅項(xiàng)目。

從拿地主體對(duì)應(yīng)的銷售端表現(xiàn)來(lái)看，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等頭部國(guó)企央企仍是高端市場(chǎng)主力，同時(shí)濱江集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企也憑借核心城市布局實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健銷售。

樓市“冰與火”

分化既體現(xiàn)在成交金額與套數(shù)上，也反映在價(jià)格走勢(shì)與市場(chǎng)熱度中。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1~11月份，全國(guó)新建商品房銷售面積78702萬(wàn)平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

在整體回落態(tài)勢(shì)中，上海與深圳等一線城市的樓市表現(xiàn)較為突出。

記者從深圳貝殼研究院獲悉，2025年1月~11月深圳新房與二手房成交量為111519套，與去年同期相比增長(zhǎng)12%，創(chuàng)近5年同期新高。1個(gè)月內(nèi)，相繼入市的深圳灣沄璽（開盤成交130億元）、GCC聯(lián)泰超總灣（開盤成交53億元）和中信城開信悅灣這三個(gè)豪宅項(xiàng)目的熱銷更為這一年的深圳樓市畫上了一個(gè)圓滿的句號(hào)。

上海的高端住宅交易是今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大“亮點(diǎn)”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1月~11月，上海總價(jià)在3000萬(wàn)元~5000萬(wàn)元的豪宅成交數(shù)量為1006套，占全國(guó)重點(diǎn)一二線城市同價(jià)位段成交量的48%；總價(jià)5000萬(wàn)元以上豪宅成交數(shù)量為889套，占比達(dá)76%。上海在高端市場(chǎng)的“虹吸效應(yīng)”持續(xù)凸顯。

作為新一線城市的代表之一，杭州高端住宅逆市吸金的能力同樣不容小覷。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1~11月，杭州住宅成交同比縮量近兩成，卻有 442.9億資金涌入千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)，同比增 67.2%。從住宅類型占比來(lái)看，杭州別墅類高端住宅成交1174套，同比增157.5%（2024年同期不足500套），其在千萬(wàn)級(jí)高端市場(chǎng)中的份額占比從2024年的20.4%大幅躍升至40.9%，幾乎占據(jù)半壁江山。

各城市新房?jī)r(jià)格持續(xù)調(diào)整之下，上海再次走出獨(dú)立行情。

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年11月份，中國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。70個(gè)大中城市中，59城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，占比超8城。其中，有城市新房?jī)r(jià)格已環(huán)比15個(gè)月連續(xù)下滑。

值得一提的是，新房?jī)r(jià)格同比上漲的城市僅5個(gè)，分別是上海、杭州、合肥、宜昌和烏魯木齊，上海成為四大一線城市中唯一房?jī)r(jià)上漲的城市。11月，上海市新房?jī)r(jià)格同比上漲5.1%，1~11月平均同比上漲5.7%，均領(lǐng)跑全國(guó)樓市。

不過(guò)，同一城市內(nèi)部的市場(chǎng)分化同樣劇烈。

以上海為例，核心地段豪宅熱銷的同時(shí)，遠(yuǎn)郊樓盤卻面臨去化困境。據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，1~6月份，上海全市共開盤151次，認(rèn)籌率低于50%的樓盤開盤有70次，占比46%，其中取消搖號(hào)的樓盤54次。上海滯銷盤的“重災(zāi)區(qū)”在郊區(qū)，從價(jià)格來(lái)看，均價(jià)低于6萬(wàn)元/平方米、認(rèn)籌率低于50%的樓盤開盤46次，占比接近70%。

房企表現(xiàn)與市場(chǎng)格局

成交資源進(jìn)一步向核心城市、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中，反映在房企端則呈現(xiàn)出頭部國(guó)企央企主導(dǎo)、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企穩(wěn)健跟進(jìn)的格局。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1~11月，全口徑銷售金額排名前10的房企分別是：銷售額了2408億元的保利發(fā)展，2113億元的中海地產(chǎn)，1926億元的華潤(rùn)置地，1705.2億元的招商蛇口，1329億元的綠城中國(guó)，1240.8億元的萬(wàn)科地產(chǎn)，1125.1億元的建發(fā)房產(chǎn)，1006.8億元的中國(guó)金茂，972.0億元的越秀地產(chǎn)和945.3億元的濱江集團(tuán)。

從月度表現(xiàn)來(lái)看，11月有38家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中15家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%，包括華潤(rùn)置地、中建東孚、北京城建和大悅城等，頭部房企中有中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)4家的銷售全口徑金額環(huán)比有所增長(zhǎng)。

從成交結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)的房企布局策略來(lái)看，頭部國(guó)企央企普遍聚焦一線及強(qiáng)二線核心城市的核心板塊，這與高端市場(chǎng)的成交熱點(diǎn)高度契合。例如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等在上海、北京、深圳、廣州的高端項(xiàng)目均有出色銷售表現(xiàn)；優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企則以區(qū)域深耕為主，如濱江集團(tuán)深耕杭州市場(chǎng)，在高端住宅領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，躋身全年銷售前十。

值得注意的是，政策優(yōu)化正為核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)注入暖意。

12月24日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，內(nèi)容包括降低非京籍家庭購(gòu)房社保年限要求、支持多孩家庭多購(gòu)一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例等。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后（12月25日~12月28日），北京新建商品住宅日均網(wǎng)簽量為133套，較新政前（12月1日~12月24日）日均增長(zhǎng)44.6%?！安糠謽潜P到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍在，非核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)尚不明顯?！?/p>

展望2026年，58安居客研究院預(yù)計(jì)，2026年新房找房均價(jià)將延續(xù)“整體弱穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”態(tài)勢(shì)。政策繼續(xù)加碼提振與 “好房子” 供給升級(jí)下，一線城市及新一線核心城市價(jià)格有望回暖，二線城市、三四線城市價(jià)格低位運(yùn)行但跌幅收窄。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預(yù)期，隨著政策效應(yīng)逐步釋放與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市，核心城市核心區(qū)域的成交熱度有望得到維持，而遠(yuǎn)郊及非核心城市的去化壓力仍將持續(xù)。

總體來(lái)看，2025年房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的“冰火兩重天”，本質(zhì)是行業(yè)轉(zhuǎn)型期供需重構(gòu)的必然結(jié)果。資金與需求向優(yōu)質(zhì)資源集中的趨勢(shì)，既推動(dòng)了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，也凸顯了行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向。2026年，在政策精準(zhǔn)調(diào)控、企業(yè)主動(dòng)作為與行業(yè)轉(zhuǎn)型深化的多重作用下，市場(chǎng)有望在分化中逐步筑底企穩(wěn)，邁向更健康、更可持續(xù)的發(fā)展階段。