文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

單看官宣聲量，中糧北外灘壹號(hào)很容易給市場(chǎng)造成一種錯(cuò)覺(jué)：

這是一個(gè)幾乎順理成章會(huì)賣(mài)得很好的項(xiàng)目。

北外灘核心區(qū)位、與提籃橋風(fēng)貌區(qū)緊密相鄰、央企中糧操盤(pán)，再疊加一整套“城市封面”“塔尖資產(chǎn)”的話(huà)術(shù)體系，從傳播端看，它幾乎踩中了當(dāng)下豪宅營(yíng)銷(xiāo)的所有標(biāo)準(zhǔn)答案。

中糧北外灘壹號(hào)認(rèn)購(gòu)結(jié)束后，對(duì)外給出的數(shù)字是：接近90%。

隨后公布的搖號(hào)名單顯示，共計(jì)77組客戶(hù)。以此測(cè)算，實(shí)際認(rèn)購(gòu)率約為85%。

12月21日的首開(kāi)，中糧方面官宣去化約60%，折算下來(lái)，大約成交50套。

網(wǎng)簽節(jié)奏，并沒(méi)有匹配它的官宣熱度。

開(kāi)盤(pán)至今20天過(guò)去，已售16套，且成交時(shí)間都集中在2025年12月。

其中，185㎡的賣(mài)出10套，228㎡的賣(mài)出6套。

無(wú)論從成交速度，還是從轉(zhuǎn)化效率來(lái)看，都明顯與前期的官宣熱度不在同一條節(jié)奏線(xiàn)上。

認(rèn)籌聲量不低，轉(zhuǎn)化卻明顯偏弱。網(wǎng)簽端的冷靜表現(xiàn)，構(gòu)成了這個(gè)項(xiàng)目最真實(shí)的市場(chǎng)畫(huà)像。

產(chǎn)品不差，節(jié)奏落后

回到產(chǎn)品與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，中糧北外灘壹號(hào)規(guī)劃90套高層與118套海派風(fēng)貌別墅，所有高層都集中在一棟樓，意味著大部分資源被風(fēng)貌占據(jù)。

11月底高層房源一次性過(guò)會(huì)， 其中包含185㎡46套，228㎡44套，均價(jià)14.38萬(wàn)/㎡，最低單價(jià)約11.75萬(wàn)/㎡，最高價(jià)也只有16.6萬(wàn)/㎡，整體溢價(jià)可控。

項(xiàng)目在入市前便啟動(dòng)了分銷(xiāo)，并同步推出激勵(lì)政策：前168位認(rèn)購(gòu)客戶(hù)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成功選房即贈(zèng)送一個(gè)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，市場(chǎng)價(jià)值約50萬(wàn) 。

在同級(jí)別豪宅項(xiàng)目中，這樣的促銷(xiāo)力度并不常見(jiàn)，本身也從側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)方對(duì)成交確定性的重視程度。

與過(guò)往壹號(hào)系項(xiàng)目相比，北外灘壹號(hào)還有一個(gè)重要區(qū)別：

這是中糧大悅城首個(gè)“壹號(hào)系 歷史風(fēng)貌”組合型項(xiàng)目，由項(xiàng)目總經(jīng)理李洋操盤(pán)。

這既是亮點(diǎn)，也意味著市場(chǎng)需要更長(zhǎng)的認(rèn)知和消化周期。

從項(xiàng)目節(jié)奏看，這場(chǎng)銷(xiāo)售并不是一蹴而就的。

拿地到入市的周期，已經(jīng)超過(guò)兩年。

2023年9月，大悅城控股上海大區(qū)公司通過(guò)上海聯(lián)交所成功競(jìng)得項(xiàng)目所在的北外灘街道hk367-01地塊（原虹口116街坊地塊）折合樓面價(jià)94437元/㎡。

早在2024年，案名、效果圖等項(xiàng)目信息就已陸續(xù)釋放。

今年8月中旬，大悅城控股副總經(jīng)理、華東大區(qū)公司總經(jīng)理李平帶隊(duì)調(diào)研北外灘壹號(hào)項(xiàng)目。

他現(xiàn)場(chǎng)發(fā)話(huà)：高層蓄客要扎實(shí)推進(jìn)，年底必須順利開(kāi)盤(pán)；風(fēng)貌別墅客戶(hù)要精準(zhǔn)摸排、重點(diǎn)維護(hù)，為明年銷(xiāo)售打基礎(chǔ)；樣板間展示效果要切實(shí)賦能營(yíng)銷(xiāo)。

三條指令，條條指向快銷(xiāo)售。

生不逢時(shí)，難度升級(jí)

當(dāng)中糧真正入場(chǎng)時(shí)，北外灘乃至整個(gè)內(nèi)環(huán)豪宅市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)客群，其實(shí)已經(jīng)被提前消耗過(guò)一輪。

在它之前，金茂璞元和華潤(rùn)外灘瑞府已經(jīng)完成了一次客群切割，分流了部分1500-2000萬(wàn)級(jí)預(yù)算的客戶(hù)。

同時(shí)，板塊內(nèi)2500萬(wàn)元以上的客群，也已被提前鎖定了不少。

中糧北外灘壹號(hào)面對(duì)的，是一個(gè)經(jīng)過(guò)多輪篩選的存量市場(chǎng)。

去年12月的豪宅新盤(pán)集中入市，則進(jìn)一步放大了這種結(jié)構(gòu)性壓力。

聲勢(shì)很大的安瀾上海，211套房源，12月19日啟動(dòng)認(rèn)籌；后灘澐啟濱江，一批次日光之后趁勢(shì)加推；普陀真如中海環(huán)宇玖章入市；東外灘外灘道、綠城黃浦ONE則持續(xù)放量。

北外灘區(qū)域內(nèi)，外灘瑞府三批次與中糧北外灘壹號(hào)正面碰撞。

這已經(jīng)不是單一項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是一場(chǎng)覆蓋全市頂級(jí)改善客群的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

當(dāng)所有項(xiàng)目都在強(qiáng)調(diào)“塔尖”“圈層”“終極改善”時(shí)，真正具備同時(shí)出手能力的人群，反而顯得更加稀缺。

結(jié)果也就變得非常現(xiàn)實(shí)：

有的項(xiàng)目憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)，提前完成鎖客；有的項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)品梯度，穩(wěn)住中堅(jiān)改善力量。

而中糧北外灘壹號(hào)，被擠在了競(jìng)爭(zhēng)最密集、也最難突圍的中段區(qū)間。

對(duì)比之下，中糧北外灘壹號(hào)的處境恰恰是：優(yōu)勢(shì)并不少，但沒(méi)有一個(gè)形成絕對(duì)統(tǒng)治力。

地段不是唯一核心，產(chǎn)品不是最具話(huà)題性，價(jià)格也沒(méi)有構(gòu)成壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)，最終只能更多依賴(lài)品牌背書(shū)與傳播聲量，來(lái)支撐市場(chǎng)預(yù)期。

但在豪宅市場(chǎng)，聲量可以制造熱度，卻無(wú)法制造真實(shí)且持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力。