拆哥每次開車從四方橋往北，都能看見那一排深色外立面的建筑--萬科藍(lán)山。

這個(gè)項(xiàng)目在東四環(huán)邊上已經(jīng)靜靜佇立了超過十年，總讓人忍不住多看兩眼，倒不是因?yàn)槎囿@艷，而是因?yàn)樗鼘?shí)在有點(diǎn)特別。

外立面深配色的造型，顯得格外突出。

資深中介老李在四方橋片區(qū)干了八年，他對(duì)藍(lán)山的評(píng)價(jià)很直接：“這盤有點(diǎn)‘各色’，喜歡的人真喜歡，嫌棄的也是各有理由”。

“大概三成客戶第一眼就覺得這顏色有點(diǎn)深了，看著壓抑。但另一批客戶反而覺得有質(zhì)感、耐舊”。

萬科藍(lán)山這塊地，老北京人多少有點(diǎn)記憶，這里原是北京化工機(jī)械廠。

需要特別澄清的是，化工機(jī)械廠與化工生產(chǎn)是兩碼事，前者是設(shè)備制造，不存在土壤污染問題。不過項(xiàng)目東南側(cè)確實(shí)曾有過化工實(shí)驗(yàn)廠，這成了部分客戶早期的心理門檻。

萬科當(dāng)年拿下這塊地，走的是“城市更新+高端改善”路線。2012年前后開盤時(shí)，精裝品質(zhì)、人車分流、低密度在朝陽東南部算是領(lǐng)先配置。

項(xiàng)目近期一套168平米三居室以1350萬元成交，單價(jià)約8.2萬元/平米，成交周期1個(gè)月左右。1月掛牌均價(jià)也維持在8.2左右，但有多數(shù)房源都有議價(jià)空間。

這個(gè)價(jià)格放在東四環(huán)沿線并不算拔尖，但在北京樓市整體回落的大環(huán)境下，沒有明顯拋盤壓力，就已屬穩(wěn)健。

目前藍(lán)山在售房源中，明顯存在一個(gè)價(jià)差格局：同戶型同樓層條件下，北排樓棟優(yōu)于南排。

貝殼研究院2025年12月數(shù)據(jù)顯示，同戶型同樓層條件下，北排樓棟房源掛牌價(jià)普遍比南排高出約3-5%。原因應(yīng)該是北排遠(yuǎn)離南磨房路噪音，居住靜謐性更優(yōu)。

不過項(xiàng)目南側(cè)視野是項(xiàng)目亮點(diǎn)，按照傳統(tǒng)居住觀念，南面宜開闊、宜見水，南邊的戶型可直望歡樂谷的綠化和水面，是個(gè)重要的加分項(xiàng)。

不過，小區(qū)東邊的入口有點(diǎn)尷尬。小區(qū)東從四環(huán)輔路下來，由于路口標(biāo)識(shí)不夠醒目，去往藍(lán)山的出口稍不留神就會(huì)錯(cuò)過，就差那么十來米，一旦錯(cuò)過就得繞行一大圈。

這種就形成一處交通不便的小瑕疵，雖不影響日常出行的整體效率，卻在心理層面影響了居住體驗(yàn)，間接也可能會(huì)作用于價(jià)格預(yù)期。

把視野拉到東三環(huán)-東四環(huán)這一大片，已經(jīng)形成了獨(dú)特的改善型居住帶。

珠江帝景是不得不提的老牌豪宅。

盡管樓齡已超十五年，但憑借陳經(jīng)綸分校的加持和超大規(guī)模社區(qū)配套，價(jià)格依然堅(jiān)挺。

2026年1月珠江帝景主力三居室最新掛牌單價(jià)在8-9.2萬元/平米之間。

但帝景也有軟肋：戶數(shù)多、密度大、停車緊張。房齡偏老，物業(yè)維護(hù)能力稍弱。

住總香榭8號(hào)主打140-180㎡純改善戶型，圈層純度較高，且戶型設(shè)計(jì)更貼合當(dāng)代改善需求，目前掛牌單價(jià)約9.4萬元/平米。

小區(qū)容積率為2.8，居住密度略高于萬科藍(lán)山，缺乏品牌物業(yè)加持。

板塊次新房博弈局面之外，一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)者已經(jīng)悄然登場(chǎng)——南磨房地塊。

這塊地?cái)M于2026年三季度上市。規(guī)劃用地面積約10.35公頃，地上建筑規(guī)模約16.35萬平方米。 住宅地塊占地面積3.47公頃，建筑面積9.72萬平，容積率2.8，建筑限高80米。

規(guī)劃用地性質(zhì)包含了商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、二類城鎮(zhèn)住宅用地、公園綠地、動(dòng)態(tài)留白用地、城鎮(zhèn)村道路用地。

緊鄰地鐵大郊亭站，對(duì)面就是合生匯，交通、商業(yè)配套屬于頂配 。

地塊是 東西向的長方形地塊， 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上預(yù)計(jì)會(huì)有更大的面寬、更高的窗墻比，這都是新一代改善盤的標(biāo)配。

北京樓市正在進(jìn)入一個(gè)更加分化的時(shí)代。像藍(lán)山這樣的項(xiàng)目，或許永遠(yuǎn)不會(huì)成為市場(chǎng)最閃亮的那顆星，但它提供了一種選擇——不過度支付溢價(jià)，也不降低生活標(biāo)準(zhǔn)，在喧囂城市中找到恰到好處的平衡點(diǎn)。

而南磨房新地塊的出現(xiàn)，將進(jìn)一步加劇板塊改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域市場(chǎng)仍然會(huì)有高能量的持續(xù)進(jìn)化。

新舊項(xiàng)目將在未來幾年同臺(tái)競(jìng)技，最終檢驗(yàn)的，是產(chǎn)品力與價(jià)格的匹配度，更是時(shí)間對(duì)社區(qū)價(jià)值的沉淀能力。

市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變化，但有些東西值得持續(xù)觀察與探討。想更多了解板塊新房與二手房，加拆哥微信menglin_2019，為您精準(zhǔn)匹配房源、甚至拿到專屬優(yōu)惠！