綠城桂冠東方 中房君/攝

石青玲/發(fā)自西安

作為西安樓市的熱點(diǎn)板塊之一，港務(wù)區(qū)又迎來了一個豪宅項目。

綠城·桂冠東方近日正式釋放產(chǎn)品信息，將為西安市港務(wù)區(qū)奧體核心板塊注入全新高端改善供給，進(jìn)一步夯實(shí)區(qū)域高端人居定位。

該項目規(guī)劃了7棟17-25F產(chǎn)品，將打造180平方米、241平方米、278平方米的大平層，預(yù)計單價2.5萬元~3萬元/平方米，總價或達(dá)500萬元~850萬元，瞄準(zhǔn)城市高凈值改善客群。

這一項目的落地，源于今年6 月綠城對奧體核心地塊的強(qiáng)勢布局。6月10日，港務(wù)奧體中心南側(cè)約46畝住宅用地正式出讓，起拍價約7.428億元，經(jīng)歷17輪激烈競奪后，綠城以溢價21.5％、總價9.028億元拿下，成為區(qū)域目前溢價率最高的地塊，成交樓面價11707元/平方米，刷新港務(wù)土地單價“天花板”。

從區(qū)位來看，這宗地地處西安市浐灞國際港務(wù)區(qū)港興二路與榴花路十字西南角，位于奧體核心“白菜心”區(qū)域，是該板塊最后一宗住宅用地，直面西安奧體中心體育場。

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改善扎堆+搖號熱銷

奧體板塊成港務(wù)區(qū)“頂流”

綠城·桂冠東方所在的奧體板塊，堪稱港務(wù)區(qū)的價值高地與“頂流”板塊。

經(jīng)過多年發(fā)展，這里已成為西安資源配置的頂配區(qū)域：長安花、長安鼎、長安鉆（即一場兩館）等地標(biāo)建筑巍然矗立，構(gòu)成城市獨(dú)特的天際線；鐵一陸港、高新陸港等名校環(huán)伺，為區(qū)域提供優(yōu)質(zhì)教育保障。作為港務(wù)區(qū)開發(fā)較早的板塊，奧體核心區(qū)的發(fā)展已趨于成熟，城市界面、配套設(shè)施均已完善。

與此同時，奧體核心板塊開發(fā)接近飽和的現(xiàn)狀，也讓涉宅用地供應(yīng)愈發(fā)緊缺�？硕痍兾鞣治稣J(rèn)為，除了綠城樓面價破萬元的地塊，龍翔控股今年5月摘得的土地樓面價也在9000元/平方米左右，物以稀為貴的邏輯在港務(wù)土地市場體現(xiàn)得淋漓盡致。

土地稀缺性也奠定了該板塊樓市的強(qiáng)勁表現(xiàn)。上半年，位于該板塊的招商西安璽四開四罄，47天即清盤；下半年，綠城·潤百合二開二罄。

“搖號盤”的出現(xiàn)既是板塊供需不平衡導(dǎo)致的結(jié)果，同時也反映了港務(wù)區(qū)客群的變化。一位房企策劃人士表示：“港務(wù)區(qū)剛改、改善類產(chǎn)品比較好賣，剛需表現(xiàn)一般�！�

據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計，從港務(wù)區(qū)2018年~2025年11月商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中，可以清晰感知到市場需求變化，剛需首改（130平方米以下）從2018年的83.8%下滑至2025年11月的40.9%；160平方米以上的高端改善從2018年的2.5%上漲至2025年11月的19.2%，產(chǎn)品改善化勢不可擋。

“奧體核心板塊在以招商西安璽為代表的高端項目集中成交帶動下，2025年住宅成交價格已經(jīng)體突破2萬元/平方米。地樓價比在應(yīng)0.5以下，尚具良好的開發(fā)利潤空間。”克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵表示。

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區(qū)域分化加劇

港務(wù)區(qū)堅守主城樓市“壓艙石”

與奧體板塊的火熱形成鮮明對比的是，港務(wù)區(qū)其他板塊的樓市仍處于調(diào)整期，區(qū)域市場分化態(tài)勢顯著。

“奧北板塊目前有8盤競爭，進(jìn)入以價換量階段，均價跌至1.55萬元/平方米，部分項目跌至1.4萬元/平方米。”對于奧北板塊前11月的表現(xiàn)，前瞻顧問表示。

來自前瞻顧問的數(shù)據(jù)顯示，前11月，奧北板塊商品住宅供應(yīng)42萬平方米，同比下滑17%；成交32萬平方米，同比上升8%，均價下滑5%至15915元/平方米。此外，歐亞大道板塊商品住宅供應(yīng)同比下滑67%，成交同比下滑10%，均價同比下滑8%。

“今年市場整體承壓，尤其是 8 月以后。” 上述房企策劃人士表示。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個月，港務(wù)區(qū)共成交商品住宅 7550 套，較去年同期的 9257 套同比下滑 18.4%；市場出清周期也從去年的 7.12 個月，延長至 10.35 個月，庫存壓力有所上升。

客源分流，成為港務(wù)區(qū)樓市面臨的重要挑戰(zhàn)。上述策劃人士表示：“在總客戶量不變甚至減少的情況下，今年，高鐵新城、團(tuán)結(jié)村板塊崛起分流了港務(wù)區(qū)的客源�！�

盡管內(nèi)部市場分化明顯，但從西安主城樓市整體格局來看，港務(wù)區(qū)的表現(xiàn)依舊堅挺，成為主城樓市的“壓艙石”。前瞻顧問在分析報告中表示：“2025 年西安主城樓市中，除港務(wù)、曲江市場相對健康外，城東、城南、高新等區(qū)域在激烈競爭與高庫存壓力下，價格普遍承壓；同時，城北（徐家灣）等新興板塊以低價策略沖擊市場，進(jìn)一步加劇了主城樓市的內(nèi)部競爭�！�