臨近年底，上海樓市有了回穩(wěn)跡象。

有關(guān)部門(mén)也釋放了信心，2026年樓市有望好轉(zhuǎn)。

不過(guò)某些板塊因?yàn)橐恍┨厥庠颍赡苓€會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。

比如今天我們要講的普陀內(nèi)環(huán)，尤其是長(zhǎng)壽路。

很多人說(shuō)吐槽普陀發(fā)展慢，其實(shí)普陀發(fā)展最快。

普陀起點(diǎn)太低，即使發(fā)展得快，現(xiàn)狀還是比不了徐匯、靜安。

讓大家誤以為它發(fā)展不動(dòng)。

普陀原先只有蘇州河以南，即長(zhǎng)壽路區(qū)域，面積只有2.65平方公里。

建國(guó)后合并了中山北路以南部分。

1952年上海地圖

后來(lái)普陀不斷合并寶山、嘉定的土地，1983年普陀有20平方公里。

1984年合并了真如鎮(zhèn)、長(zhǎng)征鄉(xiāng)以及桃浦部分區(qū)域，一次擴(kuò)張10平方公里。

1992年將桃浦、長(zhǎng)征全部合并，一次增長(zhǎng)24.23平方公里。

也就是說(shuō)普陀三分之二的土地，都是1984年后才合并過(guò)來(lái)。

五大新城再差，起點(diǎn)也是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣。

它們有足夠的產(chǎn)業(yè)、人口基礎(chǔ)。

普陀合并的大部分區(qū)域，都是農(nóng)田、農(nóng)村、落后的工業(yè)區(qū)。

能把這樣一些“邊角料”發(fā)展為城市，普陀算很厲害了。

普陀一直跟徐匯、靜安、黃浦放一起對(duì)比，大家覺(jué)得差。

跟寶山比比，普陀是不是發(fā)展得還可以。

唯一比較遺憾的是，老普陀沒(méi)搞好。

導(dǎo)致普陀沒(méi)有中央活動(dòng)區(qū)。

連中央活動(dòng)區(qū)都沒(méi)有，最好的地段是副中心，那跟閔行的區(qū)別在哪里？

閔行不僅有副中心，還搞了倆。

老普陀沒(méi)搞好，為后面埋下了嚴(yán)重隱患。

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上海的母親河是誰(shuí)？很多人說(shuō)是黃浦江，老人都堅(jiān)持蘇州河。

很長(zhǎng)一段時(shí)間，黃浦江基本是城市邊界。

蘇州河直通蘇州，是長(zhǎng)三角物資通道。

建國(guó)后對(duì)外交流很少，對(duì)內(nèi)合作多，蘇州河地位進(jìn)一步提高，沿線布局了大量工廠和工人新村。

蘇州河最好的景觀帶就在普陀。

有這些優(yōu)勢(shì)，普陀的蘇州河兩岸完全有希望做成北上海的公共活動(dòng)中心，像東京六本木那樣。

上世紀(jì)90年代上海大開(kāi)發(fā)，普陀蘇州河沿線的棚戶區(qū)、廠房全部拆走，大興土木。

唯一的遺憾是，全建成了普通小區(qū)。

蘇州河沿線有個(gè)三灣一弄，起點(diǎn)跟虹鎮(zhèn)老街差不多，土地面積也差不多。

三灣一弄建成了中遠(yuǎn)兩灣城，虹鎮(zhèn)老街建成了瑞虹新城。

一個(gè)內(nèi)環(huán)洼地，一個(gè)內(nèi)環(huán)高地。

操盤(pán)好不好，對(duì)地段的影響實(shí)在是太大了。

其他空地密密麻麻全是小區(qū)，原來(lái)的商業(yè)地位都沒(méi)保住。

長(zhǎng)壽路原來(lái)是商業(yè)地標(biāo)，1949年就有超過(guò)400家商鋪，建國(guó)后發(fā)展也不錯(cuò)。

1996年就建成了3.68萬(wàn)方的亞新生活廣場(chǎng)，1998年張信哲還在這舉行了歌迷見(jiàn)面會(huì)。

后來(lái)市區(qū)商業(yè)大開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)壽路忙著賣地賺錢建小區(qū)，商業(yè)上被越甩越遠(yuǎn)。

2020年后開(kāi)始努力，搞了天安千樹(shù)、鴻壽坊，并沒(méi)有引發(fā)全市影響力。

至今長(zhǎng)壽路還是三無(wú)地段，沒(méi)有商業(yè)地標(biāo)、沒(méi)有核心產(chǎn)業(yè)、沒(méi)有居住向心力。

這次開(kāi)發(fā)失敗，直接導(dǎo)致現(xiàn)在房?jī)r(jià)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

說(shuō)長(zhǎng)壽路沒(méi)有居住向心力，一方面是這里確實(shí)沒(méi)有太多地標(biāo)小區(qū)。

全市選房的客戶，很難買到這里，房齡老、沒(méi)有稀缺資源。

另外地段上也沒(méi)向心力，不如靜安、黃浦、徐匯拿得出手，對(duì)上海本地人的吸引也不夠。

一直就是市區(qū)二三流地段，承接了買不起靜安、黃浦，又不想去郊區(qū)的客戶。

未來(lái)這個(gè)客戶，可能會(huì)不斷流失。

上海的開(kāi)發(fā)有很強(qiáng)的周期性，2008年之前市區(qū)大開(kāi)發(fā)。

長(zhǎng)壽路就是2008年之前建成的，1998-2008年，普陀內(nèi)環(huán)開(kāi)發(fā)小區(qū)142個(gè)。

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不大點(diǎn)地方，一年搞十幾個(gè)樓盤(pán)，狠狠的收割了當(dāng)時(shí)的改善客戶。

再后來(lái)我們主要搞大虹橋、五大新城，市區(qū)沒(méi)什么樓盤(pán)。

那段時(shí)間普陀內(nèi)環(huán)很受歡迎，市區(qū)客戶沒(méi)得選，郊區(qū)客戶想換到市區(qū)，這里也是最好的起點(diǎn)。

現(xiàn)在大家有的選了。

2021年后五大新城搞不動(dòng)，土拍重回市區(qū)。

大受歡迎。

僅北上海一江一河交匯處，觸發(fā)限售就多達(dá)53次。

別看這個(gè)圈離長(zhǎng)壽路有點(diǎn)距離，其實(shí)很多客戶都重疊。

閘北客戶換到普陀，楊浦客戶換到大寧，非常正常。

而且大家都1000萬(wàn)出頭。

2021年那次大漲長(zhǎng)壽路漲幅跑輸大盤(pán)，有個(gè)原因就是新房分流。

未來(lái)這些新房都陸續(xù)轉(zhuǎn)為二手，進(jìn)一步分流北區(qū)客戶。

更可怕的是，新房會(huì)源源不斷的上市。

僅楊浦濱江地區(qū)就有19個(gè)樓盤(pán)在售/待售。

現(xiàn)在靜安、虹口、楊浦新房庫(kù)存多達(dá)238萬(wàn)方，提供至少兩萬(wàn)套新房。

普陀本區(qū)還有新房上市，中?！きh(huán)宇玖章、上海城建真如翠谷等等。

別看這些項(xiàng)目在內(nèi)環(huán)外，競(jìng)爭(zhēng)力不比長(zhǎng)壽路差。

到處都有新房，為什么是長(zhǎng)壽路受打擊？

靜安新房也多啊，西藏北路大片的新房，那大寧也不行了？

大寧資源上沒(méi)有短板，尤其是學(xué)區(qū)、居住品質(zhì)結(jié)合得好，城市環(huán)境也好。

西藏北路局部舊改，大量的老房子都不拆。

看得見(jiàn)的將來(lái)，西藏北路居住體驗(yàn)超不過(guò)大寧。

不管靜安怎么開(kāi)發(fā)，大寧始終有自己一席之地。

長(zhǎng)壽路就不一樣了，沒(méi)什么能留住人的。

真如現(xiàn)在大開(kāi)發(fā)，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化配套都在提升，居住體驗(yàn)不比長(zhǎng)壽路差。

在普陀人民心目中，真如位置也不差，在普陀中心地帶，區(qū)政府都搬到附近了。

大家選真如的新房，很正常。

老靜安、黃浦也有不少1998-2008年的房子，這些傳統(tǒng)上只角，從來(lái)都不缺購(gòu)買力。

認(rèn)地段的、認(rèn)情懷的，上海本地人、外地人中都有。

長(zhǎng)壽路這里，就沒(méi)有這種執(zhí)念，客戶沒(méi)有忠誠(chéng)感。

徐匯的某些地段起點(diǎn)也不高，但是徐匯客戶有名的走不出徐匯，不會(huì)往外區(qū)買。

北上海這些次新房、新房，對(duì)徐匯影響也不大。

現(xiàn)在楊浦濱江這么多新房，不妨礙徐匯天悅之類的還賣13萬(wàn)。

北上海才是一個(gè)集體。

之前想留在市區(qū)，預(yù)算又夠不到黃浦、靜安，普陀內(nèi)環(huán)是首選。

現(xiàn)在好了，這些二線購(gòu)買力有太多新房、次新房可以選，楊浦濱江、西藏北路等等。

這些地段都不差，房齡更新，預(yù)算又跟長(zhǎng)壽路一樣。

拋棄你完全沒(méi)壓力。

更可怕的是，這次市區(qū)大開(kāi)發(fā)，中心是黃浦江。

2021年以來(lái)?xiàng)钇?、虹口、靜安、普陀、黃浦、徐匯、浦東共出讓140塊地。

黃浦江兩岸占了半壁江山。

除了黃浦江這里，就桃浦、臨港多一點(diǎn)，其他都零散分布。

比如楊浦，除了新江灣有幾個(gè)項(xiàng)目，其他都靠近黃浦江。

徐匯也一樣，漕河涇周邊基本沒(méi)樓盤(pán)，大量地塊都在徐匯濱江到華涇一線。

這十幾年上海最大的變化是黃浦江取代了蘇州河，成為上海未來(lái)中軸線。

蘇州河沿線的長(zhǎng)壽路、武寧路，不可能再找回存在感。

2026年黃浦江還要大開(kāi)發(fā)，復(fù)興島、徐匯濱江、前灘南、后灘等等。

上海樓市的增量客戶，1000-2000萬(wàn)預(yù)算，肯定都被黃浦江牢牢把握。

黃浦江沿線不斷開(kāi)發(fā)，資源、人口良性互動(dòng)，地位越來(lái)越高。

現(xiàn)在買入楊浦濱江的家庭，比長(zhǎng)壽路原住民學(xué)歷高、收入高。

選擇蘇州河的理由，越來(lái)越少。

蘇州河這里，或許就剩一些本地置換。

就靠本地置換，這里會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供需失衡——供應(yīng)量實(shí)在太大了。

1998-2008年的小區(qū)多達(dá)142個(gè)，基本都是130-150平三房、100平左右兩房。

品質(zhì)差不多，總價(jià)差不多，都得1000萬(wàn)出頭。

每個(gè)小區(qū)800戶，142個(gè)小區(qū)至少有10萬(wàn)戶，即使出售1%也有1000套。

當(dāng)?shù)啬膩?lái)那么多千萬(wàn)級(jí)購(gòu)買力？

這些海量小區(qū)會(huì)像黑洞一樣，吞噬所有千萬(wàn)級(jí)客戶。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)失敗，長(zhǎng)壽路、武寧路在全市沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力，是客群流失的基礎(chǔ)。

市區(qū)大開(kāi)發(fā)新房供應(yīng)暴漲，是購(gòu)買力流失的虹吸力。

黃浦江大開(kāi)發(fā)，蘇州河式微，是普陀內(nèi)環(huán)被歷史拋棄的上帝之手。

據(jù)說(shuō)劉翔曾經(jīng)住在這里，現(xiàn)在給劉翔1400萬(wàn)，他會(huì)選這里還是黃浦江的新房？

另外，新規(guī)后的新房，120平的室內(nèi)空間約等于蘇堤春曉150平。