日前，蒼南發(fā)布《關(guān)于《蒼南縣縣城中心區(qū)40-1、40-6等地塊規(guī)劃條件論證報(bào)告》的公示》，將該地塊建筑限高為由249米調(diào)整為150米。

前些年，溫州不少城市建設(shè)重點(diǎn)板塊，地塊規(guī)劃時(shí)都調(diào)高了建筑高度，以超高層形式建設(shè)地標(biāo)建筑，提升城市形象。

如今，當(dāng)溫州城市形象提升目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，再加上高層政策導(dǎo)向、樓市及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，今后新的超高層建筑預(yù)計(jì)會(huì)越來(lái)越少。

01

2019年起，溫州啟動(dòng)了一大批超高層項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)五六年建設(shè)，如今初見(jiàn)成效，極大地提升了溫州城市形象。

此前溫州城市形象不佳，嚴(yán)重影響了城市聲譽(yù)，通過(guò)建設(shè)超高層建筑提升城市形象，在當(dāng)時(shí)是非常有必要的。

溫州抓住了那一輪房地產(chǎn)熱潮，推進(jìn)了這批超高層項(xiàng)目的建設(shè)，從而扭轉(zhuǎn)了溫州城市形象不佳的局面。

隨著這批超高層建筑陸續(xù)建成，溫州的城市形象，這些年在市民口中、網(wǎng)絡(luò)上的口碑明顯好轉(zhuǎn)。

甌江兩岸的超高層建筑

令人意外的是，溫州在這一輪超高層項(xiàng)目的推進(jìn)力度，比大家想象中更猛烈。在此過(guò)程中，既取得了成績(jī)，也留下了一些問(wèn)題。

首先，超高層建筑總量較多。

按開(kāi)工計(jì)算，當(dāng)前溫州300米以上超高層建筑6座，超越杭州、寧波；200-300米區(qū)間的超高層建筑9座（不含停工項(xiàng)目），與寧波差距不大。

濱江CBD確實(shí)需要集中建設(shè)超高層商辦建筑，但各縣（市、區(qū)）都紛紛跟進(jìn)，爭(zhēng)相建設(shè)超高層建筑，甚至相互之間比高度，導(dǎo)致總量大增、分散布局。

略顯分散的超高層建筑

其次，部分超高層建筑高度過(guò)高。

當(dāng)高層建筑大多在80-100米區(qū)間，作為區(qū)域地標(biāo)的超高層建筑，更適合建在150-200米區(qū)間。

但是，溫州很多區(qū)域地標(biāo)，高度超200米甚至超300米，與周邊建筑不協(xié)調(diào)，顯得很突兀，并沒(méi)有將城市形象做到最佳。

過(guò)于突兀的超高層建筑

更大的問(wèn)題在于，房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下后，多個(gè)超高層項(xiàng)目艱難推進(jìn)，甚至停工。比如，溫州中心、凱迪中心等。

在溫州已經(jīng)擁有大量超高層建筑、城市形象成功提升的情況下，今后溫州新的超高層建筑該控制了，應(yīng)率先解決那些艱難、停工超高層項(xiàng)目。

停工的溫州中心與崛起的濱江CBD

02

超高層建筑的誕生，本來(lái)出于因國(guó)際大都市寸土寸金，向空中要地，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)際大都市，超高層建筑具有集聚效應(yīng)，往往集中布局在市中心，形成CBD。

從某種程度來(lái)講，一個(gè)區(qū)域超高層建筑越多，意味著該區(qū)域越發(fā)達(dá)，地價(jià)、房?jī)r(jià)、租金也越高。

CBD的集聚效應(yīng)

然而在國(guó)內(nèi)，超高層建筑一定程度上受行政因素影響，不僅僅在地級(jí)市，甚至很多縣（市、區(qū)）都在追求高度、建設(shè)地標(biāo)。

就溫州而言，除了作為核心城區(qū)的鹿城區(qū)，龍灣、甌海、永嘉、樂(lè)清、瑞安、平陽(yáng)紛紛上馬超200米甚至超300米的超高層建筑，蒼南也曾有建超200米地標(biāo)的規(guī)劃（如今下調(diào)至150米）。

孤立的超高層建筑

事實(shí)上，超高層建筑的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通高層建筑。建筑越高，各方面成本同樣也越高。

高約300米的超高層建筑，建安成本或達(dá)約15000元/㎡。即便建成后，每天的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本，高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元。

這也意味著，作為商辦物業(yè)，需每天凈租金收益達(dá)到2元/㎡以上。結(jié)合運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本，按90%出租率計(jì)算，每天毛租金要在3.4-3.8元/㎡，才能達(dá)到盈虧平衡。

每天3.4-3.8元/㎡，還略高于溫州租金最貴的商務(wù)樓合眾大廈。而溫州其他多數(shù)商務(wù)樓，無(wú)法到達(dá)這樣的租金水平。

近年，隨著經(jīng)濟(jì)下行，再加上新交付商務(wù)樓數(shù)量增加，溫州不少商務(wù)樓都出現(xiàn)了空置率上升、租金水平下滑現(xiàn)象。

就連溫州知名地標(biāo)世貿(mào)中心，每天租金都普遍不足2元/㎡。而今年以來(lái)，世貿(mào)中心多套房源的二手成交價(jià)，已跌至約5000元/㎡。

世貿(mào)中心

除了商務(wù)樓，這些超高層建筑往往還包括高端酒店。然而近年，在經(jīng)濟(jì)下行背景下，高端酒店同樣受到了嚴(yán)重沖擊。

在溫州，包括置地時(shí)代中心、香開(kāi)萬(wàn)里等超高層建筑在內(nèi)，建成后高端酒店物業(yè)普遍空置，并沒(méi)有成功引進(jìn)相關(guān)酒店。（相關(guān)內(nèi)容：《溫州一批地標(biāo)長(zhǎng)時(shí)間空置！到底怎么回事？「鏈接」》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，在溫州已有一批超高層建筑之后，新項(xiàng)目確實(shí)該控制了。

否則，無(wú)論是對(duì)現(xiàn)有商辦物業(yè)，還是對(duì)新項(xiàng)目來(lái)講，都是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。

03

正因超高層商辦物業(yè)是虧本買賣，從而不少超高層建筑都與住宅地塊捆綁，通過(guò)住宅的利潤(rùn)來(lái)維持超高層建筑的高成本。

同時(shí)，通過(guò)銷售部分商辦物業(yè)，也能回籠一些建設(shè)資金。

若按商務(wù)樓銷售，優(yōu)質(zhì)地段一般也僅售約15000元/㎡。這對(duì)于高約300米的超高層建筑來(lái)講，僅僅覆蓋這部分物業(yè)的建安成本，還不含其他自持物業(yè)（比如高端酒店）的建安成本及整座建筑的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本。

就此，部分開(kāi)發(fā)商往往將其改造為類住宅，包括商業(yè)大平層、LOFT公寓等，以實(shí)現(xiàn)更多溢價(jià)。

可以看出，溫州的超高層商辦物業(yè)大多分割出售，這不利于該地標(biāo)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。世貿(mào)中心的低房?jī)r(jià)、低租金，正是典型案例。

溫州市區(qū)的超高層建筑

如今隨著經(jīng)濟(jì)下行，無(wú)論住宅還是商辦物業(yè)的銷售都很困難。當(dāng)開(kāi)發(fā)商資金回籠困難，這些超高層建筑的進(jìn)展自然受到了影響，部分項(xiàng)目甚至停工、爛尾。

比如，溫州中心、凱迪中心。另外位于永嘉三江的國(guó)鴻中心也曾停工，現(xiàn)已復(fù)工。

其中溫州中心已爛尾多年，該項(xiàng)目已破產(chǎn)清算，尋找新的投資人，但一直無(wú)人接盤。

溫州中心

凱迪中心僅完成北區(qū)地塊的建設(shè)，包括高約249米地標(biāo)在內(nèi)的南區(qū)地塊，也已停工多年。

凱迪中心

可以看出，將超高層建筑與住宅綁定的做法，在樓市上行期可行，一旦樓市下行，就會(huì)暴露出一系列問(wèn)題，致使其難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

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過(guò)去10多年，國(guó)內(nèi)建設(shè)了全球約一半的超高層建筑。正因各地超高層建筑所暴露出的一系列問(wèn)題，近年國(guó)家層面開(kāi)始控制超高層建筑。

超高層建筑群

2020年4月，住建部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，對(duì)超高層建筑進(jìn)行管控，要求一般不準(zhǔn)新建500米以上建筑，250米以上建筑要嚴(yán)控。

2021年9月，住建部又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知（征求意見(jiàn)稿）》，要求城區(qū)常住人口300萬(wàn)人口以下城市嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。

從后來(lái)各大超高層建筑的建設(shè)情況來(lái)看，2021年這份征求意見(jiàn)稿，并沒(méi)有得到執(zhí)行，而2020年發(fā)布的《通知》已全面落實(shí)。

如今，當(dāng)中央城市工作會(huì)議又一次明確嚴(yán)格限制超高層建筑，2021年這份征求意見(jiàn)稿的內(nèi)容，今后落實(shí)的可能性，越來(lái)越大。

新建、在建的超高層建筑

當(dāng)溫州提升城市形象的階段性目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策導(dǎo)向，接下來(lái)該控制超高層建筑的建設(shè)了，尤其是250米以上超高層建筑更需嚴(yán)控。

對(duì)于溫州中心、凱迪中心等建設(shè)存在困難的超高層建筑，有必要采取相關(guān)措施，推動(dòng)其復(fù)工、續(xù)建。否則，停工、爛尾的超高層建筑，反而成為城市瘡疤。

那么，如何推動(dòng)這些超高層建筑的復(fù)工、續(xù)建？我們不妨看看其他城市的做法。

1.降低高度。

近年，深圳、蘇州、成都、武漢、南寧、沈陽(yáng)、大連等城市，都有在建超高層建筑降低高度的先例。這有利于降低開(kāi)發(fā)商建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本，減少商辦物業(yè)供應(yīng)量。

那么，溫州這些遇到困難的超高層建筑，亦可考慮適當(dāng)降低高度，更快推進(jìn)項(xiàng)目建成。

像凱迪中心周邊住宅普遍不高于80米，建設(shè)總高度約249米的超高層建筑，視覺(jué)上會(huì)過(guò)于突兀，降至180米左右會(huì)更協(xié)調(diào)，而樓頂高度可降至約150米。

若真有高度需求，可降低實(shí)際樓頂高度，通過(guò)造型構(gòu)筑物、天線等，將總高度拉高，這樣的建設(shè)成本比實(shí)體建筑低很多。

凱迪中心工地及周邊建筑高度

2.功能變更。

在長(zhǎng)沙，為推進(jìn)商辦項(xiàng)目的順利建設(shè)與庫(kù)存去化，對(duì)部分存量項(xiàng)目允許由商辦性質(zhì)更改為住宅性質(zhì)。

那么，溫州這些遇到困難的超高層建筑，既然最終會(huì)以商業(yè)大平層等類住宅形式銷售，不如干脆將其更改為住宅，以更好地推動(dòng)超高層建筑的房源去化。

盡管當(dāng)前樓市依舊低迷，但優(yōu)質(zhì)的江景房依舊受高凈值人群歡迎。

比如，溫州中心的住宅，在缺乏其他配套的情況下，僅憑江景好，二手房?jī)r(jià)依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于七都島上其他住宅。

還有三江商務(wù)區(qū)的超高層住宅溫州1號(hào)，同樣吸引了大量高凈值人群。一些富豪放棄了置信原墅，搬到溫州1號(hào)超高層住宅里。

那么，像溫州中心等具備優(yōu)質(zhì)江景資源的超高層建筑，若改為住宅功能，同樣有一定的市場(chǎng)。

溫州中心江景房

3.國(guó)企注資

由地方國(guó)企購(gòu)置部分超高層建筑的商辦物業(yè)，用于招引、培育產(chǎn)業(yè)，或購(gòu)置其附帶的庫(kù)存住宅，用于拆遷安置、人才住房、保障性住房等。

當(dāng)項(xiàng)目的庫(kù)存房源得以銷售，資金順利回籠，就有望成功推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工。

超高層建筑與附帶住宅

總之，通過(guò)降低成本、推動(dòng)銷售、注入資金等方面，更有希望打破現(xiàn)有僵局，盡快推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工。

接下來(lái)，若無(wú)特殊情況，溫州應(yīng)嚴(yán)控新的超高層項(xiàng)目，同時(shí)嚴(yán)控“退二進(jìn)三”的工業(yè)廠房辦公等，讓企業(yè)辦公需求更好地走進(jìn)現(xiàn)有商務(wù)樓。

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