城因人才興，才因城而幸。城市與人才共發(fā)展是推動城市高質量發(fā)展的關鍵。近年來，各城市為了吸引并留住人才資源，重點加大對人才公寓的建設力度、完善人才安居政策，為城市青年人才提供居住生活品質的保障，帶來一座城市的溫情與歸屬感的同時，也為城市的可持續(xù)發(fā)展注入了強大的動力。

城與才的“雙向奔赴”，在2025年呈現(xiàn)出新的時代內涵。人才對城市的要求，早已超越工作機會與薪酬數(shù)字，轉而追求一種能安放身心、滋養(yǎng)夢想的綜合生活體驗。在此背景下，人才公寓的角色發(fā)生了根本性躍遷——它不再是政策工具箱里一項孤立的優(yōu)惠措施，而是演變?yōu)橐蛔鞘腥瞬派鷳B(tài)系統(tǒng)的基礎服務設施，其運營效能直接決定了創(chuàng)新要素的留存率與活躍度。當規(guī)?；ㄔO告一段落，一場以精細化、專業(yè)化運營為核心的深度競賽悄然啟幕。這不再是關于“有沒有”的較量，而是關乎“好不好”與“能否長久”的價值考驗。

本次URI城市租住學會發(fā)布的《2025中國住房租賃人才公寓社區(qū)運營卓越企業(yè)TOP10》，正是這場深刻轉型的集中鏡鑒。榜單的編制，基于對全國范圍內具備大型人才社區(qū)運營經驗企業(yè)的長期追蹤與“五力模型”綜合評估。我們清晰地看到，行業(yè)的價值重心正從開發(fā)建設端，不可逆轉地滑向運營服務端。那些能夠深刻理解人才需求、構建情感連接、并實現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)的機構，正在定義這個行業(yè)的新標準。

具體可持續(xù)指標推導展示如下：

人民日報評價“中國人才公寓天花板”

URI采訪

漫柏商業(yè)集團 韓富貴

“作為深耕多年人才公寓細分賽道的一員，我觀察到2025年人才公寓市場已形成國企屬地化主導、定價多為市場價6-7折的格局，各地政策差異大且對私企實質支持有限，但供需轉向買方市場的趨勢下，用戶核心需求已從單純居住轉向城市融入與就業(yè)發(fā)展；

我們堅持以“總成本領先”打造高投入、低返修率的產品，搭配高配比服務與獨立用戶運營，2025年更聚焦創(chuàng)新就業(yè)推出成長中心與實用技能課程，以98%以上的高出租率覆蓋超額運營成本，憑借私企靈活優(yōu)勢實現(xiàn)穩(wěn)健收益與規(guī)模增長（2025整年新增8273套）；

未來，行業(yè)頭部企業(yè)需借力資本實現(xiàn)資管轉型與重資產布局，同時持續(xù)深耕用戶需求，方能在市場下行中保持競爭力?！?/p>

01.背景意義

人才公寓的“中國模式”趨于成熟

要理解這份榜單的深層意義，必須將之置于中國人才公寓獨特的發(fā)展脈絡中審視。中國的“人才公寓”是一個充滿政策智慧與市場活力的混合產物。它脫胎于各地如火如荼的“搶人大戰(zhàn)”，但逐漸超越了初期簡單提供“租房補貼”或“過渡周轉房”的范疇。在政策框架內，它被明確為“政府引導、市場運作、只租不售、輪候補租”的保障性租賃住房，主要服務于推動城市產業(yè)升級與科技創(chuàng)新的青年才俊與關鍵人才。

其演進軌跡深刻反映了中國城市化進程的階段性特征。早期階段，核心任務是快速增加供給，解決“有沒有”的問題，各地政府主導的建設項目紛紛上馬。隨后，在“十四五”期間大規(guī)模保障性租賃住房建設的浪潮中，人才公寓作為重要組成部分，獲得了土地、金融、財政的全面支持，建設量達到高峰。

而進入2025年，隨著存量房源規(guī)模日益龐大，行業(yè)共識已然形成：決定人才去留與滿意度的關鍵，不再是房源數(shù)量，而是居住品質與社區(qū)體驗。

行業(yè)正式從“規(guī)模擴張”的“上半場”，進入“運營為王”的“下半場”。其成功模式也日益清晰：選址上緊密圍繞產業(yè)園區(qū)實現(xiàn)“職住平衡”，產品上形成從單人公寓到家庭套房的梯度化供應，而運營的核心則指向了“社區(qū)化”——即通過空間營造與活動組織，構建人才的社交網絡與歸屬感。

02.榜單解讀

國企主導+民企突圍

頭部特征鮮明

本次TOP10榜單中，區(qū)域型國企占據7席，民企占3席，呈現(xiàn)“國企規(guī)?；季?、民企差異化創(chuàng)新”的競合格局：

?國企陣營：杭州市安居寧巢、上海浦發(fā)有家、廈門住房租賃發(fā)展等企業(yè)，依托政策資源與資金優(yōu)勢，以“保租房+人才公寓”雙軌模式實現(xiàn)規(guī)模化覆蓋，例如廈門住房租賃發(fā)展通過新建、收購存量房等方式，已在廈門核心區(qū)布局超2萬套人才公寓，成為區(qū)域保障主力；

?民企代表：江蘇漫柏商業(yè)集團（榜首）、爾家商業(yè)管理等企業(yè)，憑借場景化產品設計與深度社區(qū)運營突圍，其中漫柏以“愛情主題社區(qū)”“五星級人才公寓”等特色項目，成為行業(yè)人才公寓創(chuàng)新標桿。

URI榜單指數(shù)顯示，所有上榜企業(yè)均獲得五星指數(shù)，說明頭部企業(yè)在運營能力上已實現(xiàn)全面達標，競爭焦點從“基礎服務”轉向“生態(tài)價值創(chuàng)造”。

在此背景下誕生的TOP10榜單，URI城市租住認為，實質上是三種經過復雜市場環(huán)境驗證的成功路徑，獲得了集中的認可與彰顯。

全域運營商——以系統(tǒng)性能力樹立行業(yè)標桿

榜單領軍者、也是唯一登頂?shù)拿衿蠼K漫柏商業(yè)集團，走出了一條全域運營商的發(fā)展路徑，其成功的核心在于將人才公寓從單一居住產品，系統(tǒng)性升維為 “人才社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)”，而支撐這一模式的正是 “存量盤活 + 場景化運營 + 服務增值” 的全鏈條核心競爭力。從安置房改造到產業(yè)園區(qū)配套，漫柏打造出 “漫嘉?棲西” 愛情主題社區(qū)、“常高新” 五星級綜合體社區(qū)等標桿項目，這些項目的創(chuàng)新不止于硬件層面，更通過主題 IP 打造、沉浸式公共空間構建與體系化社群活動運營，精準觸達當代青年對情感聯(lián)結與生活儀式感的深層需求；

代表企業(yè)：江蘇漫柏商業(yè)集團有限公司（榜首）

同時，社區(qū)跳出居住單一功能，融入創(chuàng)業(yè)指導、技能培訓、社交活動等多元服務，像青檸國際人才社區(qū)就設置了 “脫單便利店”“清明書院” 等特色空間，既大幅提升人才粘性，更實現(xiàn)了常年98%以上的高出租率，有效覆蓋運營成本。憑借這一卓越模式，漫柏全年接待超2500場行業(yè)領導考察調研，成為住房租賃領域的 “活教材”，也將強勁的運營能力轉化為強大的品牌勢能與行業(yè)影響力。

圖為：漫柏集團人才公寓實景圖

城市深耕者——以國企擔當融合本地化智慧

代表企業(yè)：杭州市安居寧巢投資有限公司、湖北省住房保障建設管理有限公司、太原市租賃住房建設投資有限公司、福州新投海瑜公寓管理有限公司

地方國企平臺則展現(xiàn)了另一種厚重而堅實的運營之路。它們是城市人才戰(zhàn)略最可靠的“壓艙石”。這些企業(yè)憑借與生俱來的政策理解力與資源整合力，能夠高效完成大規(guī)模房源的籌集、建設與分配。例如蘇州獨墅湖科教發(fā)展有限公司（芭菲公寓）主要承擔蘇州區(qū)域人才公寓服務保障工作，目標是打造一個能夠滿足科教創(chuàng)新區(qū)人才需求的后勤服務保障體系，從而激發(fā)他們的創(chuàng)新潛能，推動區(qū)域經濟和社會的全面發(fā)展。芭菲公寓積極融入區(qū)域發(fā)展生態(tài)，為園區(qū)產業(yè)的升級轉型貢獻力量。

還例如新投海瑜菁英社區(qū)（汀蘭雅郡店）是福州新區(qū)兩岸融合標桿人才公寓項目，打造45-105㎡全系精裝戶型，采用裝配式建造工藝與環(huán)保材料并配備智能家居系統(tǒng)，規(guī)劃超 800㎡多功能公區(qū)及中央大草坪、人車分流、充電樁等完善設施；項目特設臺胞服務工作站提供專項政策咨詢，還為新區(qū)應屆大學畢業(yè)生提供1年免費住宿，助力青年人才交流融合，憑借亮眼運營成效—全年平均出租率超85%、續(xù)約率達 90%、年末租金實現(xiàn)8%漲幅，先后獲得長樂區(qū)委臺灣工作辦公室及長樂區(qū)人力資源和社會保障局的表揚信。

圖為：新投海瑜菁英社區(qū)（汀蘭雅郡店）

賽道創(chuàng)新者——以垂直領域的專業(yè)度突圍

代表企業(yè)：爾家商業(yè)管理有限公司、長三角趙巷新興產業(yè)經濟發(fā)展（上海）有限公司

此外，榜單中如爾家商業(yè)、長三角趙巷公司這類“賽道創(chuàng)新者”的崛起，則揭示了第三條路徑。它們并不追求全域覆蓋，而是在細分領域構筑了極深的護城河。爾家商業(yè)是 2015年成立的專業(yè)人才公寓及保障性租賃住房運營企業(yè)，以 “產品、運營、數(shù)據” 為核心競爭力，深耕華東并與多地國企緊密合作，采用EPCO模式提供項目全生命周期一站式服務，高效盤活存量資產；其打造的 “爾家國際” 等四大產品線覆蓋不同客群，以 “居住 + 生活 + 社交 + 科創(chuàng)” 為核心提供場景化增值服務，管理房源超 1 萬間，整體出租率達 95%，部分項目超 98%，累計服務會員超 10 萬人，而其在無錫打造的 “青梧居” 項目，更以 “共享生活” 為核心理念，通過極致精細的社區(qū)運營實現(xiàn)入住率與口碑的雙重引爆，印證了深度垂直模式在特定市場的強大生命力。

2025年，長三角趙巷新興產業(yè)經濟發(fā)展（樂璟生活社區(qū)），為長三角綠洲智谷?趙巷產業(yè)園打造標桿性人才公寓項目，以高品質安居服務助力區(qū)域人才集聚與產城融合。該項目提供1500余套舒適居所，配套公共客廳、健身房、影音室等多元化公共空間，且共享園區(qū)會議中心、黨群服務中心等全方位配套，實現(xiàn)人才 “足不出圈” 滿足生活與工作需求。依托樂璟成熟的運營經驗，項目以透明收費、民水民電、24 小時管家服務與智慧安防保障居住品質，更通過青年夜校、社群活動等營造有溫度的社區(qū)氛圍，目前出租率已超七成，吸引華為等企業(yè)人才入駐，同時積極申報上海市級人才公寓，為區(qū)域產業(yè)發(fā)展筑牢人才安居根基。

這三類企業(yè)，共同繪制了一幅2025年人才公寓運營領域的全景生態(tài)圖。

03.行業(yè)前瞻

邁向“價值運營”的新五年

榜單是當下的定格，而趨勢則指向未來。2025年無疑是一個分水嶺，預示著人才公寓行業(yè)將邁向一個以“價值運營”定義競爭力的新五年。

運營服務的顆粒度將直接決定人才幸福的刻度。未來的競爭，將遠超租金與裝修的范疇，深入至對人才“8小時外”全生命周期需求的關照。智慧管理系統(tǒng)將從“亮點”變?yōu)椤皹伺洹?，成為保障安全、提升效率、實現(xiàn)個性化服務的基礎設施。社區(qū)活動也將從聯(lián)誼娛樂，升級為體系化、品牌化的“成長賦能計劃”，涵蓋技能培訓、職業(yè)發(fā)展、心理健康等多維支持。更重要的是，可持續(xù)的商業(yè)模式將更加清晰——穩(wěn)定的高出租率提供基本盤，而圍繞生活服務、創(chuàng)業(yè)孵化和資源鏈接產生的增值收入，將開辟更廣闊的價值增長曲線。

更進一步展望，人才公寓的物理與功能邊界將持續(xù)溶解。它或許將從一個居住區(qū)，演化成為一個匯聚年輕創(chuàng)新者的“微型城市創(chuàng)新單元”。未來的行業(yè)領軍者，需要兼具物業(yè)專家的精細、社群運營者的溫度、產業(yè)洞察者的視野以及數(shù)據科學家的理性。

URI的榜單的每一次更迭，都將是對企業(yè)綜合生態(tài)構建能力的一次嚴苛檢閱。這場關于安居的競賽，其終極獎賞并非僅僅是市場份額，而是贏得了與一座城市未來共成長的機會。我們究竟能為那些塑造明天的人們，提供一個怎樣的“家”？這個問題的答案，將由這些不斷進化的運營者們，用每一天的服務與創(chuàng)新共同書寫。