我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯(lián)吧。每天好像有數(shù)量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會單獨發(fā)一些不適宜發(fā)的訊息，另外近期市場有異動，我也會不定期發(fā)到朋朋圈。

正文：本號一直秉承中立、客觀的態(tài)度，所以一直做得很累。因為我要一直對、永遠對，才讓人感覺到客觀。

而實際上呢，這很難做到，特別是一些預(yù)測性的東西。

最近，我的誤判如下：

我在2025年年末附近，多次說，這一輪如果筑底，應(yīng)該還是由頂級學(xué)區(qū)占坑房來引領(lǐng)市場。

這句話其實很多限定詞，比如：頂級、學(xué)區(qū)、占坑。

這種預(yù)測源于2025年，西城和海淀頂級學(xué)區(qū)，陸續(xù)不出區(qū)特別是很多一些一流一類學(xué)校1911/731后，大量不用多校派位，并且此類房產(chǎn)距離高點跌幅巨大，再并且每年年末到次年年初，學(xué)區(qū)需求本來就很旺盛。

我當時想，疊加了這么多buff，再怎么說，也應(yīng)該是它了吧？！

我失誤了，以目前一線傳來的戰(zhàn)報看：

海淀主力板塊的主流小區(qū)（非頂級學(xué)區(qū)），成交開始陸續(xù)企穩(wěn)，像清河板塊的橡樹灣，安寧莊板塊的上林溪；朝陽望京的融科橄欖城，雙井的首城國際，富力城（雙井最近非?；馃幔?，新北苑的幾個次新小區(qū)如潤澤系、福熙大道、中鐵系。

甚至非城區(qū)的回龍觀公園悅府這類次新，想都沒想到的亦莊核心區(qū)次新，比如郁金香舍。

主力板塊這些次新標的，我想到了會較早企穩(wěn)，但真沒想到會比頂級、學(xué)區(qū)、占坑房還要早，這是相當反邏輯的誤判。

不過，這個誤判是限于時間先后，并不影響走勢，頂級/學(xué)區(qū)/占坑房，只是晚來，不是不來。

當然，誤判就是誤判，沒有找理由的余地。

到今年春節(jié)前后的一段時間里，我估計各位可能會看到部分自媒體會陸續(xù)有這樣的字眼：

“XXX小區(qū)漲了！”

我覺得用“漲”字形容，非常不貼切，這只能算超跌后的合理回歸。

還記得我說過無數(shù)次的那句話嗎？

“市場不會在頂部橫盤，也不會在底部橫盤！”

換句話說，比如某個戶型最高時成交價為950萬，然后馬上就回到了900萬以內(nèi)的成交，不能說900萬的成交價“跌”了50萬，這也是超漲后的價格回歸。

沒有價格深度的頂部和底部，都是保不住的，這類似于比賽評委打分，去掉部分最高分和最低分，因為那是非理性、非客觀的。

同樣地，超跌后的價格回歸，也不能稱之為“漲”。

另外，目前市場還有兩個比較確定性因素，和大家同步一下：

一是，以目前近一個多月的掛牌量趨勢看，有效房源掛牌量，恐怕在春節(jié)前，就要失守12.5萬套了。這和我之前預(yù)測的，有一定出入，這和政策出臺，以及后續(xù)（元旦）的頂級央媒定調(diào)有沒有關(guān)系，我就沒法定量分析了。

還是那句話，如果春節(jié)前失守12.5萬套的掛牌，那春節(jié)后，就不單單是小陽春的問題了，個別板塊的熱門房源，恐怕要往“中陽春”去了。

二是，1月份的LPR，小調(diào)的概率越來越大了，這也是春節(jié)前最后一次調(diào)整LPR的窗口（按照馬年春節(jié)安排，2月份的LPR公布時間，要延后到2月24日了），個人主觀認為，1月份調(diào)整LPR是最合適的。

當然，如果按照以上兩種情況都發(fā)生的話，對于買房者而言，北京樓市再出政策，就非常不合適了（幫您們祈禱先別出）。

實際上來講，就算現(xiàn)在，想買到稀缺戶型，難度也已經(jīng)和一個月前沒法比了。只不過，很多人其實要求沒那么高，買到“80分”就滿意的話，那沒問題。

而對于多數(shù)賣房家庭，嚴格來講，還不要過早高興，因為過去的兩個月里，賣掉的房子，一般符合兩個特點：極低的價格或較為稀缺的戶型。

剛才說了，現(xiàn)在市場上稀缺的戶型已經(jīng)很少了，極低的價格賣家又不愿意賣。

所以反推的話，現(xiàn)在賣房，其實從心理上分析，反而更難成交了。

先不談您（指的是換房）要買的房子什么情況，從賣家心理接受度上看，您只能年后成交了（可以年前先掛上試探下市場）。

既然房價已經(jīng)暴跌至此，其實無論單純買、還是單純賣，我倒是覺得，應(yīng)該已經(jīng)完全放下包袱了。

這個市場，對既買又賣的換房家庭，要遭一段時間罪了，我知道，會很折磨。

與您同在。

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