當(dāng)年曹德旺聊起房地產(chǎn)的未來，不少人都覺得他在說胡話，還嘲笑他不懂行情。

可現(xiàn)在回頭一看才發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)這件事上，他反倒看得最透徹！

現(xiàn)在市面上那些二三十層的高層住宅，問題是越來越多了。二手房掛出來的數(shù)量越來越多，價格卻一個勁往下掉，看得人心里沒底。

為啥現(xiàn)在大家都不待見高層住宅了？到了2026年，房地產(chǎn)又會迎來哪5大轉(zhuǎn)折？

從搶高樓到選好房

以前大家買房，不管戶型好不好、采光夠不夠，先搶到手再說，尤其是高層住宅，越高越受歡迎。

但2026年，這種“盲目搶房”的情況徹底過去了，“住得舒服”成了大家最看重的點(diǎn)。

這背后主要是政策在引導(dǎo)，2025年底住建部發(fā)布了《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，明確要讓大家“住上更好的房子”，從房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計水平到后期維護(hù)都做了詳細(xì)要求。

現(xiàn)在各地也跟著出臺了具體規(guī)定，比如杭州要求160平米以上的大戶型層高至少3.15米，保證空間寬敞；北京鼓勵高層住宅首層做架空層，增加大家活動的公共空間。

對咱們中老年人來說，這是個好消息，以后買房不用再擔(dān)心“樓間距太近、白天要開燈”“隔音差、鄰居動靜都聽得見”這些問題了，開發(fā)商會更注重房屋的實(shí)用性和舒適度。

二手房成交易主力

過去買房，大家更傾向于買新房，覺得“新的就是好的”。

但2026年，二手房可能會第一次超過新房，成為市場上交易最多的房子。

這是因?yàn)橐环矫?，最近幾年新房開工量在減少，2025年1到11月全國住宅新開工面積降了快20%，新房供給少了；

另一方面，二手房“即買即住、配套成熟”的優(yōu)勢越來越明顯，而且現(xiàn)在“帶押過戶”政策全國都普及了，賣二手房不用先還清貸款，流程簡化了很多，交易起來更方便。

對應(yīng)的，新房市場也在調(diào)整方向，不再像以前那樣建大量剛需小戶型，而是把重點(diǎn)放在了改善型住房上。

比如一線城市開始主推140平米以上的大戶型，還搭配精裝和智能家電；三四線城市則針對剛需推出小三居，用低總價和購房補(bǔ)貼吸引大家買，加快消化庫存。

對想換房的家庭來說，以后“賣舊買新”會更順暢，改善居住條件的機(jī)會也更多了。

高層住宅遇冷，低密住宅更受歡迎

曹德旺當(dāng)年預(yù)警的“高層住宅成負(fù)擔(dān)”，在2026年表現(xiàn)得越來越明顯。

現(xiàn)在很多老的高層住宅都出現(xiàn)了電梯老化、外墻脫落、消防設(shè)施損壞等問題，維修起來又貴又麻煩。

比如北京有個2008年建的小區(qū)，電梯用了十幾年，半年內(nèi)就壞了30多次，還發(fā)生過小孩被困的情況。

要換一部電梯得幾十萬，還得三分之二以上的業(yè)主同意才行，低層業(yè)主覺得自己不用電梯不愿出錢，租房的人也不配合，很多小區(qū)的維修都推進(jìn)不下去。

正因?yàn)檫@些問題，2026年大家越來越不喜歡高層住宅，政策也開始限制超高層住宅的建設(shè)。

相反，樓層低、密度小的住宅更受歡迎，比如多層洋房、小高層，不僅居住起來更安靜，電梯不用等太久，后期維護(hù)也簡單。

對中老年人來說，住這樣的房子，上下樓更方便，安全性也更高。

老房子迎來“新生”

以前提到老房子，大家都覺得“老破小”不值錢，居住體驗(yàn)差。但2026年，政府會大力推進(jìn)城市更新，老房子也能迎來“第二春”。

和以前簡單的“刷墻補(bǔ)路”不同，現(xiàn)在的城市更新更注重“原拆原建”和“自主更新”，就是把破舊的老房子拆掉，在原地建品質(zhì)更好的新房，或者讓居民自己選擇怎么改造。

比如北京的樺皮廠8號樓，通過“原拆原建”，用了3個多月就完成了改造，不僅層高變高了、采光變好了，隔音效果也提升了，居民告別了以前的居住痛點(diǎn)。

而且政府還鼓勵對老房子做節(jié)能改造，冬天更暖和、夏天更涼快，后期居住成本也降低了。對住在老小區(qū)的中老年人來說，不用搬家就能住上新房，這可是實(shí)實(shí)在在的福利。

限購逐步取消，市場分化更明顯

以前很多城市都有限購政策，不是想買房就能買。

但2026年，限購政策可能會在全國范圍內(nèi)逐步取消，尤其是2025年底北京放寬了非京籍家庭的購房條件，給其他城市做了示范。

這并不是說樓市又要“熱起來”了，而是讓真正有住房需求的人能買到房。

需要注意的是，限購取消后，房地產(chǎn)市場的分化會更明顯。

像長三角、珠三角這些人口持續(xù)流入的大城市，房價可能會穩(wěn)中有升；而那些人口不斷流出的三四線城市，房價可能還是會保持低位。

對咱們普通人來說，以后買房不能再“隨便買”了，要先看城市的人口趨勢和配套設(shè)施，比如學(xué)校、醫(yī)院、菜市場這些生活必需的設(shè)施齊不齊全，這樣買的房子才不會貶值，住得也方便。

說到底，2026年房地產(chǎn)的這些轉(zhuǎn)折，本質(zhì)上就是讓房子回歸“用來住”的本質(zhì)，囤房增值的時代已經(jīng)徹底過去了。

對咱們中老年人來說，買房不用再糾結(jié)“能不能升值”，重點(diǎn)看“住得安不安心、舒不舒服”就好；手里有多套房子的，也別再抱著“等漲價”的想法，及時變現(xiàn)換成品質(zhì)好的自住房，才是更穩(wěn)妥的選擇。