更新改造后的粵·潮樓商業(yè)裙樓外立面。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局供圖

“原拆原建”后的黌橋·小石集外觀。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局供圖

改造后的新華坊街區(qū)。

廣州市花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局供圖

老城不老，其命維新。作為擁有2200多年歷史的老城，廣東省廣州市在更新中蛻變成長(zhǎng)，煥發(fā)新活力。

近年來(lái)，廣州市堅(jiān)持人民城市理念，積極穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，探索建立健全可持續(xù)的城市更新模式，推動(dòng)一批重點(diǎn)項(xiàng)目落地見(jiàn)效，書(shū)寫(xiě)老城市新活力的城市更新答卷。

近日，中國(guó)城市報(bào)記者走訪廣州市粵·潮樓、黌橋·小石集、新華坊等城市更新項(xiàng)目，探尋廣州以城市更新激活老城市新活力的實(shí)踐路徑。

粵·潮樓：

初代潮流地標(biāo)煥新歸來(lái)

改造驅(qū)動(dòng)年?duì)I收2億元

在廣州市越秀區(qū)北京路與文明路交匯處，粵·潮樓格外吸睛?！霸鹿獍住苯ㄖ饬⒚姹M顯時(shí)尚。在粵·潮樓網(wǎng)紅打卡點(diǎn)騎樓街梯上，年輕人拾級(jí)而上、絡(luò)繹不絕，不少人手舉相機(jī)定格光影，快門(mén)聲與清脆笑語(yǔ)交織成熱鬧的潮流圖景。

粵·潮樓由塔樓和商業(yè)裙樓組成，其中塔樓原為北京路廣永麗都酒店，商業(yè)裙樓曾是20世紀(jì)潮人心中玩樂(lè)圣地。隨時(shí)間推移，建筑外立面被廣告牌占據(jù)后雜亂無(wú)序，建筑內(nèi)部空間狹窄閉塞，格子鋪的形式無(wú)法適應(yīng)新興商業(yè)的需求，整體業(yè)態(tài)逐漸衰落。

2022年5月，廣州金融控股集團(tuán)有限公司聯(lián)合廣東東升控股集團(tuán)啟動(dòng)改造，2023年5月完成改造、2023年9月開(kāi)業(yè)，以“商業(yè)+藝術(shù)+場(chǎng)景”創(chuàng)新模式打造青年生活方式中心，延續(xù)廣州潮流文化基因。

騎樓是嶺南文化的代表，而北京路則是粵派騎樓重要分布地之一。廣東東升控股集團(tuán)粵·潮樓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人許旺聚介紹，項(xiàng)目設(shè)計(jì)打造了騎樓街梯，將架空式騎樓風(fēng)格廊道疊在建筑每一層中，讓城市舊有的街區(qū)機(jī)理得以延續(xù)。這些騎樓街梯能根據(jù)活動(dòng)主題隨時(shí)變身成街梯美術(shù)館、街梯客廳、街梯花園。

此外，項(xiàng)目還在裙樓6層天臺(tái)設(shè)計(jì)打造了一個(gè)“城市營(yíng)地”，這里將不定期舉辦夜間創(chuàng)意市集、樂(lè)隊(duì)駐唱等活動(dòng)，還將聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)部分商戶延遲營(yíng)業(yè)時(shí)間，提供夜茶服務(wù)、空中食堂夜宵等。

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新打造“空氣型”有氧商業(yè)模式，構(gòu)建沉浸式流通空間。“傳統(tǒng)商場(chǎng)往往采用封閉式設(shè)計(jì)。該模式旨在打破傳統(tǒng)商業(yè)空間局限，為顧客提供了更加舒適、自然的購(gòu)物環(huán)境，增加了商業(yè)空間的活力和吸引力?！痹S旺聚解釋說(shuō)。

粵·潮樓自完成更新對(duì)外開(kāi)放以來(lái)，以年輕、先鋒、跨界、多元為主張，舉辦限時(shí)快閃、藝術(shù)家聯(lián)名合作、隨機(jī)舞大賽、城市說(shuō)唱battle大賽、潮玩集市、沉浸式藝術(shù)展等活動(dòng)，分享年輕活力的生活態(tài)度，讓眾多追求新生活方式的年輕人聚集在這里。

目前，項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)98%出租率，匯聚麥當(dāng)勞、壽司郎、美居酒店等國(guó)際品牌，以及駿豪酒家等潮流零售與餐飲品牌超15家，品牌矩陣中有廣州首店4家、越秀區(qū)首店4家?；洝こ睒钦w運(yùn)營(yíng)后年?duì)I業(yè)額2億元，年納稅超500萬(wàn)元，創(chuàng)造600多個(gè)就業(yè)崗位。

黌橋·小石集：

像造汽車(chē)一樣造好房

讓“憂居”變“優(yōu)居”

在廣州市越秀區(qū)洪橋街道，一棟風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約的4層紅磚灰瓦建筑——“黌橋·小石集”引人駐足。

這棟建筑首層設(shè)有便利商鋪、托育點(diǎn)等公共配套服務(wù)設(shè)施，二到四層配有獨(dú)立衛(wèi)浴、明亮整潔的公寓，四層還規(guī)劃了共享健身房、養(yǎng)老服務(wù)站、社區(qū)服務(wù)中心等社區(qū)配套功能設(shè)施，備受年輕人追捧。

黌橋·小石集項(xiàng)目位于越秀區(qū)洪橋街道轄內(nèi)洪橋街與小石街交界地帶。地塊共19棟建筑，此前根據(jù)初步鑒定結(jié)果，房屋多為C、D級(jí)危險(xiǎn)房屋或磚木、磚混結(jié)構(gòu)，且房屋內(nèi)無(wú)獨(dú)立成套的廚房和廁所，是典型的危舊房。

經(jīng)與業(yè)主協(xié)調(diào)達(dá)成一致意見(jiàn)，其中17棟采用“原拆原建”就地?zé)ㄐ?，其?棟進(jìn)行微改造提升。

廣州市越秀區(qū)洪橋街道辦事處主任王飛介紹，面對(duì)多宗地、多產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃限制等老城更新典型難題，相關(guān)部門(mén)協(xié)同創(chuàng)新，成立工作專班，及時(shí)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題，打通土地、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)、報(bào)建等難點(diǎn)堵點(diǎn)。

資金保障是改造成功的關(guān)鍵。在資金籌措上，項(xiàng)目探索“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的多元機(jī)制。產(chǎn)權(quán)人按面積進(jìn)行出資，同時(shí)申請(qǐng)中央財(cái)政資金支持項(xiàng)目建設(shè)。

項(xiàng)目從技術(shù)、安全、配套三大維度發(fā)力，為老城區(qū)居民打造綠色低碳、安全舒適的居住空間。

在技術(shù)創(chuàng)新上，項(xiàng)目將鋼結(jié)構(gòu)模塊化建造技術(shù)應(yīng)用于危舊房“原拆原建”，像“造汽車(chē)”一樣生產(chǎn)好房子?，F(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)施工時(shí)，工廠可同時(shí)進(jìn)行模塊生產(chǎn)，雙線并行，工期相較傳統(tǒng)建造方式縮短約60%。

模塊化建造不僅提升了效率，更解決了老城區(qū)施工受限的難題。“在狹小的施工場(chǎng)地內(nèi)，傳統(tǒng)建造方式往往需要大量現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，工廠預(yù)制、現(xiàn)場(chǎng)快速組裝的方式則有效降低施工噪音、減少揚(yáng)塵，減少了對(duì)周邊居民生活的影響?！蓖躏w說(shuō)。

在安全舒適上，針對(duì)原項(xiàng)目一側(cè)的內(nèi)街巷最窄處僅2.7米，消防車(chē)無(wú)法通行的隱患，設(shè)計(jì)師創(chuàng)新采用首層騎樓退距4米的方案，既滿足消防通道要求，又提升了慢行系統(tǒng)體驗(yàn)。

在配套完善上，發(fā)揮政策疊加效應(yīng)，用好《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》及《廣州市裝配式建筑和模塊化建筑項(xiàng)目容積率激勵(lì)措施實(shí)施細(xì)則》政策紅利，改造前面積1761平方米，改造后增加了517平方米，增容面積主要用于電梯、公共走廊、服務(wù)配套等。

考慮到項(xiàng)目周邊老齡人口占比高，且臨近幼兒園、小學(xué)，但公共活動(dòng)空間匱乏的問(wèn)題，項(xiàng)目首層增設(shè)約250平方米公共服務(wù)空間，布局輕餐飲、健康生活、便捷服務(wù)等多元業(yè)態(tài)。項(xiàng)目二、三層規(guī)劃30間18平方米現(xiàn)代化公寓，配備公共廚房、閱讀室、共享客廳等設(shè)施，滿足新市民、青年人“拎包入住”需求。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)處室負(fù)責(zé)人介紹，接下來(lái)，將以黌橋·小石集試點(diǎn)項(xiàng)目為示范，以洪橋街道片區(qū)統(tǒng)籌為抓手，統(tǒng)籌推進(jìn)周邊新一批原拆原建、自主更新項(xiàng)目。

新華坊：

“政企民”三方共建

破舊老墟市變特色街

新華坊為全省首宗多業(yè)主危舊商業(yè)物業(yè)成片連片自主更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目始建于20世紀(jì)40至60年代，為2層磚混結(jié)構(gòu)連排商業(yè)建筑群，涉及13戶業(yè)主共19套商鋪，總建筑面積約2500平方米。

隨著歲月侵蝕，這片老舊街區(qū)逐漸“病態(tài)”。二層磚混結(jié)構(gòu)房屋安全隱患凸顯，被鑒定為D級(jí)危房；低端業(yè)態(tài)混雜，經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)走低，19套房屋的業(yè)主們既盼望改善居住環(huán)境，又發(fā)愁改造無(wú)門(mén)。

2024年6月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》，推進(jìn)城市更新落地實(shí)施。根據(jù)《辦法》，新華坊實(shí)施拆危建新。

項(xiàng)目創(chuàng)新構(gòu)建“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、群眾參與、共治共享”的政企民共建模式，通過(guò)社會(huì)資本與預(yù)期經(jīng)營(yíng)權(quán)結(jié)合實(shí)現(xiàn)三方共贏，于2025年7月31日完成竣工驗(yàn)收，目前已進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)階段。

針對(duì)聯(lián)排共墻結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)難度大的問(wèn)題，成立臨時(shí)黨支部，組建由多部門(mén)及區(qū)屬國(guó)企組成的攻堅(jiān)小組。通過(guò)黨群“連心橋”機(jī)制，推動(dòng)100%業(yè)主同意簽約，同時(shí)整合19間商鋪用地及3宗夾心地，實(shí)現(xiàn)從“獨(dú)宗單棟”到“多宗連片”的更新升級(jí)，統(tǒng)籌提升低效用地價(jià)值。

為破解政府單一投資困境，項(xiàng)目推出“直接出資+間接出資”雙選項(xiàng)。業(yè)主統(tǒng)一將新建筑20年運(yùn)營(yíng)權(quán)讓渡給區(qū)屬國(guó)企，直接出資業(yè)主可獲全額租金返還，間接出資業(yè)主以部分租金抵扣建設(shè)成本并享受剩余收益。國(guó)企承擔(dān)運(yùn)營(yíng)成本與風(fēng)險(xiǎn)，期滿后將房屋交還業(yè)主。

區(qū)屬國(guó)企扮演“職業(yè)經(jīng)理人”角色，統(tǒng)一負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)報(bào)建、業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商運(yùn)營(yíng)。以“喜慶+非遺”為核心定位，提檔升級(jí)原有低端業(yè)態(tài)，打造集商業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化體驗(yàn)于一體的特色街區(qū)，通過(guò)空間重構(gòu)激活建筑“隱藏價(jià)值”。

改造過(guò)程中如何留住城市記憶？項(xiàng)目邀請(qǐng)華南理工大學(xué)專家及非遺傳承人邵成村團(tuán)隊(duì)參與建設(shè)，保留青磚外墻、紅瓦屋頂?shù)葰v史元素，原樣復(fù)刻木纖維格子窗戶。引入釘金繡等非遺項(xiàng)目，打造“傳統(tǒng)場(chǎng)景+數(shù)字化展陳”的體驗(yàn)館，實(shí)現(xiàn)歷史記憶與文化傳承的有機(jī)融合。

如今的新華坊已建成，不僅消除了安全隱患，更成為集商業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化體驗(yàn)、休閑消費(fèi)于一體的活力街區(qū)。

■中國(guó)城市報(bào)記者 邢 燦