FX168財(cái)經(jīng)報(bào)社(北美)訊 美國(guó)總統(tǒng)特朗普周三（1月7日）表示，美國(guó)應(yīng)禁止大型機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買獨(dú)棟住宅，并稱企業(yè)大舉購(gòu)房推高房?jī)r(jià)，使得“美國(guó)夢(mèng)”越來(lái)越遠(yuǎn)離普通家庭，尤其是年輕人。他強(qiáng)調(diào)，將“立即采取措施”推動(dòng)禁令，并呼吁國(guó)會(huì)立法固化相關(guān)政策。

特朗普在Truth Social發(fā)文稱：“長(zhǎng)期以來(lái)，買房與擁有住房被視為美國(guó)夢(mèng)的巔峰——它是努力工作、做正確事情的回報(bào)。但如今，美國(guó)夢(mèng)正越來(lái)越遙不可及，尤其是對(duì)年輕美國(guó)人來(lái)說(shuō)。”他補(bǔ)充稱：“正因如此，以及更多原因，我將立即采取措施，禁止大型機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買更多獨(dú)棟住宅，并將呼吁國(guó)會(huì)將其立法固定下來(lái)。房子是給人住的，不是給公司買的。”

（截圖自Truth Social）

特朗普的表態(tài)被外界視為對(duì)過(guò)去十年在房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)擴(kuò)張的私募資本與大型機(jī)構(gòu)房東模式的直接挑戰(zhàn)，可能影響黑石（Blackstone）、賽伯勒斯（Cerberus）等擁有或參與運(yùn)營(yíng)大量住宅資產(chǎn)的私募股權(quán)機(jī)構(gòu)。

市場(chǎng)隨即出現(xiàn)明顯反應(yīng)。特朗普發(fā)文后，黑石股價(jià)一度下跌9.3%；獨(dú)棟住宅租賃領(lǐng)域的代表性公司Invitation Homes一度下跌約9%；美國(guó)單戶住宅租賃公司AMH短線下挫并觸發(fā)交易暫停。此前，Invitation Homes曾與黑石存在股權(quán)淵源，被視為獨(dú)棟租賃產(chǎn)業(yè)鏈的重要標(biāo)的之一。建材供應(yīng)商Builders FirstSource股價(jià)下挫約5%。

(圖源：CNBC)

(圖源：Google)

美國(guó)最大的兩家獨(dú)棟住宅租賃公司Invitation Homes和AMH及其規(guī)模較小的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是在2008年次貸危機(jī)后涌現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)巨頭們大量收購(gòu)了止贖房屋。

主要房屋銷售商的股價(jià)則應(yīng)聲上漲，Zillow股價(jià)上漲4.5%，至69.58美元；Compass股價(jià)上漲14%，至12.32美元；Remax股價(jià)上漲1.3%，至7.83美元；Rocket Companies股價(jià)上漲2.2%，至21.67美元；Anywhere Real Estate股價(jià)上漲22%，至17.64美元。

(圖源：Google)

特朗普并未提供禁令的具體執(zhí)行細(xì)則，但表示將在兩周后于瑞士達(dá)沃斯舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇（WEF）講話中，進(jìn)一步公布住房與可負(fù)擔(dān)性相關(guān)政策。“我將就此話題進(jìn)行討論，包括更多住房和可負(fù)擔(dān)性提案，以及其他內(nèi)容。”特朗普說(shuō)。

住房負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題正成為特朗普政府面臨的重要民生議題之一。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）去年底數(shù)據(jù)顯示，首次購(gòu)房者的年齡中位數(shù)升至歷史新高——40歲。特朗普則指出，住房所有權(quán)“對(duì)太多美國(guó)人而言越來(lái)越遙不可及”，并將其視作生活成本危機(jī)的重要體現(xiàn)。

值得注意的是，私募資本機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的角色長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議。批評(píng)者認(rèn)為，這些機(jī)構(gòu)在全球金融危機(jī)后的止贖潮中大舉買入住房資產(chǎn)，推高房?jī)r(jià)并減少普通家庭可購(gòu)買的房源供應(yīng)，從而改變了住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

機(jī)構(gòu)投資者則強(qiáng)調(diào)，其在獨(dú)棟住宅市場(chǎng)中的占比被夸大。黑石曾表示，其持有的獨(dú)棟住宅僅占美國(guó)約1.06億套獨(dú)棟住宅的0.06%，而所謂機(jī)構(gòu)投資者總體持有比例約為0.5%。相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，資本進(jìn)入不僅提供租賃住房，也可通過(guò)資金支持促進(jìn)新房建設(shè)。

咨詢機(jī)構(gòu)John Burns在2024年的數(shù)據(jù)顯示，盡管約25%的房屋交易與投資者相關(guān)，但其中以小型房東為主；真正由持有超過(guò)100套住房的大型投資者買入的比例約為2%。這一數(shù)據(jù)被視為“投資者買房”議題中的關(guān)鍵分歧點(diǎn)：投資者總體參與度并不低，但大型機(jī)構(gòu)的占比是否足以主導(dǎo)價(jià)格走勢(shì)，仍存在爭(zhēng)論。

此外，特朗普去年也曾提出過(guò)“50年期抵押貸款”的設(shè)想，作為緩解住房可負(fù)擔(dān)性壓力的一種可能方案。隨著其最新表態(tài)引發(fā)市場(chǎng)震蕩，外界正關(guān)注白宮后續(xù)將如何界定“大型機(jī)構(gòu)投資者”、禁令是否涉及REITs及私募基金結(jié)構(gòu)，以及政策落地后對(duì)住房供應(yīng)、房?jī)r(jià)與租賃市場(chǎng)的實(shí)際影響。