當(dāng)?shù)貢r(shí)間1月7日，美國(guó)總統(tǒng)特朗普表示，他將采取措施阻止機(jī)構(gòu)投資者在美國(guó)購(gòu)買獨(dú)棟住宅，并表示此舉將有助于降低美國(guó)人的住房成本。

特朗普當(dāng)日在社交媒體上寫道：“我將立即采取措施，禁止大型機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買更多獨(dú)棟住宅，并將呼吁國(guó)會(huì)將其立法化，房子是給人住的，而不是給公司住的?！?/p>

上述消息一經(jīng)公布，主要房屋租賃和管理公司的股價(jià)應(yīng)聲大跌。美國(guó)最大的獨(dú)棟住宅租賃所有者Invitation Homes公司的股價(jià)當(dāng)日下跌6%，美國(guó)房屋租賃公司American Homes 4 Rent下跌超4%，建筑材料提供商Builders FirstSource下跌5.6%。該領(lǐng)域重要投資者黑石集團(tuán)的股價(jià)下跌近6%。

中期選舉臨近，解決住房危機(jī)迫在眉睫

面對(duì)11月舉行的中期選舉，住房負(fù)擔(dān)能力已成為白宮日益重視的議題。特朗普7日發(fā)文表示，對(duì)許多美國(guó)人，尤其是年輕美國(guó)人來(lái)說(shuō)，擁有住房的夢(mèng)想正變得越來(lái)越遙不可及。他將于本月晚些時(shí)候在瑞士達(dá)沃斯舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇上公布更多關(guān)于這項(xiàng)提案的細(xì)節(jié)。

在調(diào)查了2024年7月至2025年6月的房產(chǎn)交易后，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告稱，美國(guó)首次購(gòu)房者的比例降至歷史最低的21%，首次購(gòu)房者年齡中位數(shù)也攀升至創(chuàng)紀(jì)錄的40歲。房?jī)r(jià)高企和徘徊在6%至7%之間的貸款利率讓許多美國(guó)年輕人無(wú)緣擁有自己的住房。

居住在美國(guó)得克薩斯州休斯敦市、從事建筑行業(yè)的華人孫先生此前向第一財(cái)經(jīng)記者透露，他最近將此前購(gòu)買的幾塊商業(yè)用地掛在網(wǎng)站上出售，一天之內(nèi)就收到了兩三個(gè)買家的意向，很快就全款成交。而其朋友同期出售的住房則難以找到買家。他分析稱，除了兩人的定價(jià)策略的差異，但也反映了投資和消費(fèi)的冷熱不均?！百I商業(yè)用地一定是為了投資，但買住房有很大可能是為了自住和改善，這些人對(duì)房?jī)r(jià)和利息的上漲會(huì)非常敏感?！?/p>

特朗普去年末計(jì)劃推出50年期住房抵押貸款以降低貸款者月供壓力，但此舉迅速遭到市場(chǎng)質(zhì)疑。住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，購(gòu)房者需要更長(zhǎng)時(shí)間才能積累房屋凈值，若住房供應(yīng)未能增加，可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，抵消潛在的節(jié)省。高盛分析師去年10月發(fā)布報(bào)告表示，美國(guó)需要比正常建設(shè)速度增加300萬(wàn)到400萬(wàn)套住房，才能幫助緩解住宅房地產(chǎn)價(jià)格。

機(jī)構(gòu)投資者要為高企房?jī)r(jià)背鍋？

在2007至2009年的金融危機(jī)期間，機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)拍賣批量購(gòu)買止贖房屋并將其改建為租賃住房，這一現(xiàn)象在美國(guó)南部各州尤為明顯。美國(guó)政府問(wèn)責(zé)辦公室（GAO）2024年5月發(fā)布的報(bào)告發(fā)現(xiàn)，機(jī)構(gòu)投資會(huì)可能會(huì)推高租金和房?jī)r(jià)，尤其是在投資者擁有物業(yè)高度集中的地區(qū)。

面對(duì)愈演愈烈的住房能力危機(jī)，美國(guó)從聯(lián)邦到地方正在采取措施限制機(jī)構(gòu)投資者。馬薩諸塞州民主黨參議員伊麗莎白·沃倫主張取消對(duì)企業(yè)投資者的稅收優(yōu)惠，“限制華爾街買下美國(guó)的住房”。僅在2025年，美國(guó)就有22個(gè)州提出兩黨法案以限制機(jī)構(gòu)投資者，但其中一些未能通過(guò)。在地方層面，印第安納州費(fèi)舍爾和卡梅爾兩市率先禁止新建的獨(dú)棟住宅用于長(zhǎng)期出租。

“我們很高興看到政府正專注于住房及其可負(fù)擔(dān)性。”美國(guó)房產(chǎn)所有者聯(lián)盟執(zhí)行董事艾倫（Colin Allen）對(duì)媒體表示：“每當(dāng)一套住房被機(jī)構(gòu)投資者從市場(chǎng)購(gòu)走，就意味著自住購(gòu)房者又少了一個(gè)選擇機(jī)會(huì)，尤其是在當(dāng)前銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈之際?！?/p>

與此同時(shí)，也有聲音表示機(jī)構(gòu)投資者不應(yīng)該為當(dāng)前美國(guó)高企的房?jī)r(jià)和住房危機(jī)“背鍋”。

無(wú)黨派智庫(kù)美國(guó)企業(yè)研究所（AEI）去年8月發(fā)布的一份報(bào)告稱，2024年第一季度，各類投資者購(gòu)買了25%的房屋，而美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者（擁有至少100處房產(chǎn)的投資者）僅購(gòu)買了1% 的房屋。此外，機(jī)構(gòu)投資者在整個(gè)住房存量中的份額也很小。根據(jù)房地產(chǎn)投資平臺(tái)Parcl Labs 的數(shù)據(jù)，截至去年6月，機(jī)構(gòu)投資者僅持有獨(dú)棟住宅庫(kù)存的1%。黑石集團(tuán)去年1月的報(bào)告稱，其僅擁有0.06%的獨(dú)棟住宅，全美機(jī)構(gòu)投資者僅擁有美國(guó)所有獨(dú)棟住宅的0.5%，并且其購(gòu)買量自2022年以來(lái)下降了90%。