據(jù)《華爾街日報》2026年1月7日報道，美國總統(tǒng)特朗普突然宣布，將采取措施禁止大型機(jī)構(gòu)投資者購買獨棟住宅。這一決定在美國房地產(chǎn)市場掀起軒然大波，直接擊中了華爾街資本的命門。特朗普在社交媒體上放話：“我將立即采取行動，禁止大型機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)買房，并呼吁國會立法。房子是給人住的，不是給公司囤的！”這番話一出，市場嘩然，投資者們的神經(jīng)瞬間緊繃。

不過，特朗普能否繞開國會直接實施禁令，目前還沒有定論。即便禁令生效，機(jī)構(gòu)手中已持有的數(shù)十萬套房產(chǎn)也不會被強(qiáng)制出售。但如果這項政策真落地，毫無疑問會在全美多地引發(fā)連鎖反應(yīng)，尤其是那些被資本瘋狂掃貨的城市。

華爾街資本大舉進(jìn)軍住房市場，最早可以追溯到2007年次貸危機(jī)爆發(fā)之際。雖然機(jī)構(gòu)投資者在全國住房市場的占比始終不高，只有2%到3%，但在某些城市，他們的存在感卻極其強(qiáng)烈。疫情期間，休斯敦、邁阿密、鳳凰城和拉斯維加斯等地，投資者買下了超過20%的獨棟住宅。亞特蘭大和夏洛特更是重災(zāi)區(qū)，2024年美國政府問責(zé)局的分析顯示，大型機(jī)構(gòu)在亞特蘭大的租賃房市場占比高達(dá)25%，夏洛特也有18%。

過去十多年，各路投資者——無論是“包租公”還是華爾街巨頭——都在瘋狂掃貨。2022年高峰期，投資者買下了超過四分之一的新售獨棟住宅。雖然大部分買家是小型投資者，但機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流和操作速度讓普通購房者望塵莫及。尤其是首次置業(yè)者，面對資本的全現(xiàn)金報價，根本沒有還手之力。機(jī)構(gòu)買家往往不在乎地板磨損、浴室老舊，出手果斷，成交迅速。

資本的涌入，直接推高了房價。2024年11月，美國現(xiàn)有住宅中位價飆升至40.92萬美元，比2019年暴漲超過50%。高房價和飆升的貸款利率讓購房需求大幅萎縮。機(jī)構(gòu)投資者的買入也讓市場上的可售房源更加稀缺，進(jìn)一步加劇了供需失衡。

有分析師直言，機(jī)構(gòu)投資者如果突然撤出市場，房價恐怕會出現(xiàn)劇烈波動。Parcl Labs聯(lián)合創(chuàng)始人杰森·盧里斯（Jason Lewris）警告：“如果投資者一窩蜂拋售，買家根本接不住盤，房價會被砸出大坑?！?/p>

美國住房短缺問題由來已久。2008-09年金融危機(jī)后，房企大幅縮減新建項目，導(dǎo)致市場供應(yīng)持續(xù)緊張。華爾街資本、私募基金趁機(jī)低價掃貨，尤其是在法拍市場一擲千金。如今，美國住房缺口高達(dá)數(shù)百萬套，具體數(shù)字因統(tǒng)計口徑不同而異。

特朗普想要單方面頒布禁令，難度極大。去年，參議院曾一致通過一項旨在增加住房供應(yīng)、優(yōu)化聯(lián)邦項目、改善抵押貸款可得性的兩黨法案，但最終被眾議院共和黨人擋了下來。民主黨人表態(tài)支持限制機(jī)構(gòu)買房，但對特朗普的做法頗有微詞，認(rèn)為他應(yīng)該先讓自己黨內(nèi)支持相關(guān)法案。馬薩諸塞州參議員伊麗莎白·沃倫（Elizabeth Warren）直言：“特朗普應(yīng)該先讓眾議院的共和黨同意參議院通過的兩黨住房法案。國會應(yīng)該立法，阻止資本買房?！?/p>

如果禁令真落地，分析師認(rèn)為新建住宅項目可能會獲得豁免。美國律師協(xié)會指出，企業(yè)投資者完全有理由以“違憲”為由發(fā)起訴訟，稱此舉侵犯了財產(chǎn)權(quán)和自由市場原則。單是這一點，就足以讓政策推進(jìn)步履維艱。

市場反應(yīng)極為劇烈。大型機(jī)構(gòu)房東的股價應(yīng)聲暴跌。Invitation Homes收盤大跌6%，American Homes 4 Rent也跌超4%。房企股價同樣受挫，D.R. Horton下跌超過3%。這些企業(yè)不僅會把多余庫存賣給機(jī)構(gòu)，有的甚至專門為機(jī)構(gòu)建房出租。面對政策和輿論的雙重壓力，部分單戶住宅租賃公司已開始轉(zhuǎn)型，主攻“建造即出租”模式，減少對現(xiàn)有房源的收購。

特朗普上任第二任期以來，鮮有直接針對住房危機(jī)的實質(zhì)性舉措。2025年，白宮曾宣布成立專門小組，計劃盤活聯(lián)邦土地用于住房開發(fā)，但進(jìn)展緩慢。如今，特朗普高調(diào)表態(tài)，稱未來幾周將公布更多住房和可負(fù)擔(dān)性政策。外界普遍認(rèn)為，這場圍繞住房市場的權(quán)力博弈才剛剛開始。

資本與民生的對決，誰能笑到最后？美國房地產(chǎn)市場的暗流，遠(yuǎn)比表面看起來更洶涌。