達美公館以“長沙首個商改住試點豪宅”的身份入市，用“湖景大平層”“CBD豪宅”的標簽吸引高凈值人群。

但這場看似挽救項目滯銷的轉(zhuǎn)型，對于達美公館這種已經(jīng)竣備完工，純改土地性質(zhì)的項目而言，并非坦途，暗藏難以規(guī)避的風險。

業(yè)態(tài)混雜 豪宅私密性和舒適性盡失

2019年，達美公館項目2號棟LOFT公寓和1號棟少量商業(yè)大平層產(chǎn)品入市，然而市場反響平淡，去化進度遠未達預期。為突破銷售瓶頸，將3#、4#產(chǎn)品規(guī)劃改為商業(yè)大平層。

隨著2024年長沙出臺商業(yè)產(chǎn)品去庫存新規(guī)，達美公館將還未入市的3號棟商業(yè)大平層進行“商改住”，調(diào)規(guī)后3號棟實際規(guī)劃住宅建面為46055.38㎡，共168戶，商業(yè)面積911.89㎡，公寓式酒店配套3076.12㎡。

整個小區(qū)涵蓋寫字樓、公寓、商業(yè)、酒店、大平層五大業(yè)態(tài)，住宅與商業(yè)業(yè)態(tài)混雜，私密性和舒適度直接大打折扣。

（達美公館項目規(guī)劃總圖）

現(xiàn)房調(diào)規(guī) 先天戶型缺陷

項目由商業(yè)大平層改規(guī)而來，受原有商業(yè)建筑規(guī)劃限制，東南西北四種朝向戶型并存，部分戶型更是在采光、通風、日照等方面存在一定的問題，難以滿足高端居住對居住環(huán)境的基本要求。

更值得注意的是，該項目屬于“現(xiàn)房調(diào)規(guī)”范疇，并非市面上符合最新居住標準的新規(guī)產(chǎn)品。這意味著項目在空間利用率設計上未遵循住宅規(guī)劃邏輯，得房率會大打折扣，遠低于純住宅大平層。

對于購房者而言，同等資金成本下，市面上有更多戶型規(guī)整、得房率更高的純住宅可選產(chǎn)品可選擇。

高端物業(yè)費定價與價值錯配

除此之外，項目3號棟主推建面260-317平戶型，產(chǎn)品系為翡麗系，物業(yè)費6.5元/㎡/月，遠高于住宅大平層定價！高昂的居住成本背后，卻無法提供與之匹配的純住宅居住體驗。

達美公館的商改住轉(zhuǎn)型，本質(zhì)上是開發(fā)商應對銷售滯銷的無奈之舉，而非基于居住品質(zhì)的長遠規(guī)劃，也可能是在為一場充滿未知風險的“豪賭”買單。

據(jù)查詢，長沙達美公館是由湖南達美控股有限公司開發(fā)，由長沙市至美物業(yè)服務有限責任公司提供物業(yè)服務。