來源：市場(chǎng)資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

2025年12月的上海樓市，在年終沖刺效應(yīng)下，呈現(xiàn)出一張看似回暖的成績單。

數(shù)據(jù)顯示，12月上海新建商品住宅成交面積約46.7萬平方米，環(huán)比增長約45.9%，結(jié)束了此前連續(xù)數(shù)月的低位徘徊。

然而，如果將目光投向更具實(shí)質(zhì)性的網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，市場(chǎng)的另一面才清晰浮現(xiàn)。在當(dāng)月開盤的38個(gè)項(xiàng)目中，僅有一個(gè)樓盤的網(wǎng)簽率突破80%，超過八成的項(xiàng)目網(wǎng)簽率低于30%，另有5個(gè)項(xiàng)目至今網(wǎng)簽掛零。

這似乎說明，量的回升未必指向市場(chǎng)的全面回暖，而更像一場(chǎng)由供給推動(dòng)、結(jié)構(gòu)分化加劇的“選擇性復(fù)蘇”。價(jià)值，依然是這場(chǎng)游戲里最硬的通貨。

01.

僅1盤網(wǎng)簽率超80%，核心改善盤撐起門面

12月的網(wǎng)簽榜上，出現(xiàn)了明顯的“斷層”。

普陀的中海環(huán)宇玖章成為唯一網(wǎng)簽率超過80%的項(xiàng)目，達(dá)到89%。該項(xiàng)目以123-144平方米的改善戶型為主，均價(jià)約11.8萬元/平方米，憑借地段與產(chǎn)品力獲得了220%的高認(rèn)購率，最終開盤當(dāng)天清盤。

緊隨其后的，是松江的萃嶼原墅（網(wǎng)簽率66%）和徐匯的安瀾上海（網(wǎng)簽率62%）。其中，位于徐匯濱江的安瀾上海，均價(jià)約17.88萬元/平方米，推出211套大平層，依然取得了155%的認(rèn)購率和62%的簽約轉(zhuǎn)化，再次印證了核心資產(chǎn)在波動(dòng)市場(chǎng)中的定力。

更值得關(guān)注的是，部分項(xiàng)目出現(xiàn)“認(rèn)購熱、簽約緩”的分化特征，凸顯購房者決策的理性回歸。例如浦東懷山望認(rèn)購率達(dá)155%，但網(wǎng)簽率38%；虹口中糧北外灘壹號(hào)認(rèn)購率86%，網(wǎng)簽率僅18%；閔行象嶼天譽(yù)蘭香認(rèn)購率90%，網(wǎng)簽率不足15%。即便成功入圍選房，購房者仍會(huì)經(jīng)過充分考量再完成簽約，決策鏈條明顯拉長。

02.

零網(wǎng)簽的背后：遠(yuǎn)郊盤的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)

市場(chǎng)的冷熱不均，在榜單的另一端體現(xiàn)得尤為直接。

12月，有5個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)為零。若將范圍擴(kuò)大至網(wǎng)簽率低于10%的項(xiàng)目，數(shù)量則超過13個(gè)。這些項(xiàng)目大多分布于臨港、寶山、青浦等外圍區(qū)域，或主城區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)平緩的板塊。

例如，臨港的恒文御瀾灣推出96套房源，均價(jià)約2.59萬元/平方米；寶山顧村板塊的中建山水雅境推出212套房源，均價(jià)約4.79萬元/平方米；寶山楊行板塊的金茂棠前推出136套房源，均價(jià)約5.22萬元/平方米。這些項(xiàng)目面臨的共同挑戰(zhàn)是：如何在供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，找到屬于自己的精準(zhǔn)客群。

即便在傳統(tǒng)主城區(qū)，若缺少足夠突出的產(chǎn)品力或價(jià)格優(yōu)勢(shì)，去化也并非易事。靜安的譽(yù)靜安網(wǎng)簽率約6%，楊浦的中海云邸玖章最新批次房源約5%，保利外灘曜則僅約2%。市場(chǎng)正在用最實(shí)際的簽約行為，為每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的“價(jià)值評(píng)估”。

03.

冷熱分化加劇，價(jià)值共識(shí)趨于集中

12月市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征極為突出：一方面，內(nèi)中環(huán)具備稀缺屬性的改善型項(xiàng)目仍能吸引高認(rèn)購，并在網(wǎng)簽端保持一定轉(zhuǎn)化效率；另一方面，遠(yuǎn)郊及同質(zhì)化嚴(yán)重的項(xiàng)目即便定價(jià)理性、無需搖號(hào)，也難以撬動(dòng)實(shí)際成交。

這種分化也體現(xiàn)在區(qū)域表現(xiàn)上。浦東作為推盤大戶，12月有9個(gè)項(xiàng)目開盤，但網(wǎng)簽率參差不齊，最高為澐啟濱江47%，最低為零；楊浦4個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽率全部低于26%，最高僅26%；青浦、松江、寶山等外圍區(qū)域多數(shù)項(xiàng)目網(wǎng)簽率低于10%。

值得注意的是，部分曾經(jīng)的熱點(diǎn)板塊也出現(xiàn)了降溫跡象。例如唐鎮(zhèn)板塊的招商中旅壹江臻邸，一批次網(wǎng)簽率僅28%，二批次網(wǎng)簽率為零；虹口北外灘板塊兩個(gè)項(xiàng)目（中糧北外灘壹號(hào)、外灘瑞府）網(wǎng)簽率均未超過18%。這再次說明，即便是傳統(tǒng)熱銷板塊，也需要產(chǎn)品與價(jià)格的精準(zhǔn)匹配，才能贏得當(dāng)下買家的認(rèn)可。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，年末市場(chǎng)都是偏暖的消息，重要會(huì)議繼續(xù)釋放穩(wěn)定樓市的信號(hào)。并且在年末的時(shí)候，財(cái)政部公布出售2年內(nèi)住房增值稅下降到3%的利好，對(duì)降低流轉(zhuǎn)過程中的成本有好處，盤活存量市場(chǎng)的同時(shí)有助于新房和二手房的交易順暢。供應(yīng)量的增加除了對(duì)當(dāng)月成交有積極推動(dòng)外，

對(duì)1月份的交易也有部分支持力，所以淡季成交未必會(huì)出現(xiàn)特別大的落差。