北京進(jìn)深 徐迪 1月9日，呼家樓商務(wù)居住綜合區(qū)一期工程5號(hào)樓項(xiàng)目方案公示。

也是一個(gè)有點(diǎn)年代感的項(xiàng)目了，所在地塊成交于2004年，由當(dāng)時(shí)還是上市公司的首創(chuàng)置業(yè)拿地。

項(xiàng)目位置算得上是北京中央商務(wù)區(qū)的中央，東三環(huán)，京廣橋邊上，站在小區(qū)里就能看見(jiàn)央視大樓。

總面積4萬(wàn)平米，建面約18.6萬(wàn)㎡，容積率3.5，規(guī)劃5棟公寓，大約600套房源。

其中1、2、3號(hào)樓早在2009年就已經(jīng)開盤，推廣案名為首創(chuàng)禧瑞都；

4號(hào)樓首創(chuàng)天禧，2012年現(xiàn)房取證入市。

本次公示方案的5號(hào)樓，是該工程最后一棟住宅樓，拖到現(xiàn)在才動(dòng)工，是因?yàn)榈貕K上的呼家樓中學(xué)最近才完成拆遷。

開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)20余年，最后面世的天禧5號(hào)進(jìn)行了規(guī)劃變更方案設(shè)計(jì)。

沒(méi)找到20年前的初版方案，無(wú)從對(duì)比。

按照最新方案，5號(hào)樓總建筑規(guī)模49854㎡，其中：

地上建筑面積32765㎡，含公寓15054㎡，商業(yè)裙房17641㎡，人防出口70㎡；地下建筑規(guī)模17089平方米。

地上建筑高度59.45米，共16層。

周邊圍繞一圈商業(yè)裙房，5號(hào)樓的3層及以下被嚴(yán)重遮擋，所以只有4-16層做住宅用途，總戶數(shù)39戶。

目前項(xiàng)目在CBD區(qū)域存在感非常強(qiáng)，原因是工地現(xiàn)場(chǎng)這個(gè)巨大的“顯眼包”。

因?yàn)轫?xiàng)目周邊緊鄰居民區(qū)、學(xué)校與商務(wù)樓宇，人口密集、商業(yè)活動(dòng)頻繁，一度因施工揚(yáng)塵、噪聲問(wèn)題收到多起居民投訴。

為切實(shí)解決這一難題，呼家樓街道積極引導(dǎo)項(xiàng)目方探索綠色施工新模式，最終引入基坑氣膜技術(shù)。

這是朝陽(yáng)區(qū)首個(gè)在商務(wù)核心區(qū)位置使用“基坑氣膜”技術(shù)設(shè)備的工程。覆蓋了該項(xiàng)目占地面積90%以上，面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，有效降低了40分貝以上的施工噪音和90%的揚(yáng)塵，將施工揚(yáng)塵與噪聲牢牢“鎖”在工地內(nèi)部，從源頭實(shí)現(xiàn)污染管控。

圖源：朝陽(yáng)區(qū)官網(wǎng)

除核心氣膜技術(shù)外，街道還推動(dòng)項(xiàng)目方從設(shè)備選型、作業(yè)安排等多維度強(qiáng)化噪聲管控。

包括明確要求不得使用未達(dá)標(biāo)設(shè)備；將高擾民設(shè)備集中布置在場(chǎng)地西側(cè)(遠(yuǎn)離禧瑞都小區(qū))，并加裝隔音罩進(jìn)一步降低噪聲傳播；還主動(dòng)優(yōu)化作業(yè)安排，將大噪音施工調(diào)整為每日早8點(diǎn)至晚6點(diǎn)。最大程度減少對(duì)居民日常生活與休息的影響。

目前北京的供地日趨核心化，對(duì)于后續(xù)的城中村改造等項(xiàng)目也是一個(gè)很好的施工借鑒。

天禧5號(hào)的開發(fā)主體為首創(chuàng)朝陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

成立于2000年8月，目前注冊(cè)資本6.4億元，首創(chuàng)置業(yè)100%持股，法定代表人、董事、經(jīng)理由王維一人擔(dān)任。

這個(gè)項(xiàng)目可說(shuō)是見(jiàn)證了北京房?jī)r(jià)的一路飛漲。

2009年首創(chuàng)禧瑞都入市，5月份開盤成交均價(jià)在3萬(wàn)元/㎡左右，當(dāng)年年底就已經(jīng)漲到5萬(wàn)/㎡，2010年站上6萬(wàn)+。

到2014年4號(hào)樓首創(chuàng)天禧開盤，單價(jià)11萬(wàn)-13萬(wàn)/㎡區(qū)間；

2016年又是一輪飆升，達(dá)到了18萬(wàn)+，單套總價(jià)7000萬(wàn)左右，據(jù)說(shuō)還要求全款支付——當(dāng)然了這個(gè)價(jià)位的房子，銀行也很難按七八成的比例放貸。

當(dāng)時(shí)作為CBD最后一塊住宅用地，地段優(yōu)勢(shì)十分明顯。

2025年以來(lái)，東三環(huán)周邊陸續(xù)出現(xiàn)了宅地供應(yīng)，包括首開呼家樓項(xiàng)目，化石營(yíng)6006地塊，永安里項(xiàng)目等。

但是目前除了首開呼家樓的迷你項(xiàng)目，并沒(méi)有地塊真正成交，天禧5號(hào)的稀缺性還在。

總共不到40戶的限額資產(chǎn)，估計(jì)會(huì)有不少CBD情結(jié)的高凈值人群會(huì)做選擇。

項(xiàng)目都是大戶型，一單元兩梯兩戶，26套，建面382㎡；

二單元兩梯一戶，13套，建面約410㎡。

這個(gè)面積段已經(jīng)不用再談什么得房率了……

全域私人高定設(shè)計(jì)，9米寬廳，270度環(huán)幕視野。

車庫(kù)也是量身定制的，3.6米層高，部分做了6米的加長(zhǎng)車位，據(jù)說(shuō)地面坡道以頂級(jí)跑車底盤通行性為標(biāo)準(zhǔn)。

會(huì)所是真正的社交主場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)圈層，不是一般項(xiàng)目休閑健身會(huì)所能對(duì)標(biāo)的配置。

CBD私人藝術(shù)公館、全時(shí)全享天禧會(huì)，商務(wù)、餐飲、健康、藝術(shù)收藏等多重需求。

收費(fèi)也不是一般項(xiàng)目能對(duì)標(biāo)的。

渠道方面給的預(yù)估價(jià)是：?jiǎn)为?dú)房?jī)r(jià)20萬(wàn)/㎡，含會(huì)所價(jià)格大概25-30萬(wàn)。

按照這個(gè)水平，天禧5號(hào)的套均價(jià)基本都要在1個(gè)小目標(biāo)左右。