權(quán)力在大踏步往后退，懂的就懂，這很重要。外資以及市場(chǎng)都懂了，所以蜂擁進(jìn)入越南。

作者：今綸

越南正在上演搶房，到底有多瘋狂：

2025年10月，一個(gè)位于河內(nèi)、名為“陽(yáng)光傳奇城”的經(jīng)濟(jì)適用房樓盤推出1000套房源，竟吸引4000人次登記預(yù)訂，正式開盤當(dāng)天就“日光”了。

我都在懷疑該樓盤是不是拿30塊的盒飯雇人演戲，后來(lái)發(fā)現(xiàn)不是。

▲網(wǎng)傳“陽(yáng)光傳奇城”房源被搶視頻截圖

因?yàn)檎娴氖切鲁B(tài)：

有越南媒體報(bào)道稱，近期在許多地方，社會(huì)住房項(xiàng)目開盤時(shí)，數(shù)百名居民不得不從晚上開始排隊(duì)等待提交申請(qǐng)，有些地方甚至出現(xiàn)了搶報(bào)名的擁擠場(chǎng)面。

是不是想起了香港當(dāng)年，以及中國(guó)內(nèi)地當(dāng)年。比如，杭州曾經(jīng)也有“萬(wàn)人搖”啊，是不是很懷念。

01 “人口紅利”在2039年結(jié)束

說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)的具體漲幅。

越南建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度，河內(nèi)全市場(chǎng)平均初級(jí)銷售價(jià)格達(dá)到8000萬(wàn)越南盾/平方米（約合人民幣2.1萬(wàn)元/平方米），較年初上漲5.6%，較2024年同期上漲33%。

▲河內(nèi)

實(shí)際上，越南全國(guó)的房?jī)r(jià)都在猛漲。

根據(jù)世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)，河內(nèi)公寓的漲幅領(lǐng)跑全越南，2025年上半年，河內(nèi)推出的公寓中，60%的定價(jià)高于8000萬(wàn)越南盾/平方米，且從2024年第三季度起，已無(wú)任何新項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于6000萬(wàn)越南盾/平方米（約合人民幣1.6萬(wàn)元/平方米），高端項(xiàng)目大量定價(jià)超過(guò)1.2億越南盾/平方米（約合人民幣3.2萬(wàn)元/平方米）。

胡志明市方面，2025年第三季度新推公寓樓盤售價(jià)在8000萬(wàn)至1.2億越南盾/平方米，最高達(dá)1.5億越南盾/平方米。

▲胡志明市

2025年第三季度，在越南全國(guó)公寓售價(jià)增長(zhǎng)率中，河內(nèi)位居榜首，緊隨其后的是峴港市，而胡志明市的售價(jià)也有顯著增長(zhǎng)。

所謂“全國(guó)山河一片紅”就是這個(gè)意思。

越南建設(shè)部還披露，有人在排隊(duì)當(dāng)黃牛，黃牛排隊(duì)購(gòu)買社會(huì)住房后轉(zhuǎn)售賺錢。

越南的人口如何？2023年，越南正式宣布人口破億，成為全球第15個(gè)、東南亞第三個(gè)人口破億的國(guó)家。

▲越南街頭

越南于1988年起禁止一對(duì)夫婦生育兩個(gè)以上的孩子。

過(guò)去幾年，越南的生育率創(chuàng)歷史新低。

此前，出生率已從2021年的每名婦女生育2.11個(gè)孩子下降到2022年的2.01個(gè)和2023年的1.96個(gè)。

咱們要實(shí)話實(shí)說(shuō)，不吹不黑，人口恐怕還有一輪暴漲，然后才下跌。

去年6月，越南政府廢除了長(zhǎng)期實(shí)行的“二孩”政策，以期扭轉(zhuǎn)出生率下降的局面。那么，你懂的，應(yīng)該有一波小高潮。

越南人口還在小幅上升，但事實(shí)上越南民眾早已沒(méi)有那么熱衷于“生娃”了，并且越南已經(jīng)成為全球人口老齡化最快的國(guó)家之一，所以才要放開“二孩”政策。

越南“人口紅利”階段預(yù)計(jì)將在2039年結(jié)束，勞動(dòng)年齡人口預(yù)計(jì)將在2042年達(dá)到峰值。

但對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，人口能堅(jiān)挺幾年也挺好。

02 裁人減機(jī)構(gòu)，權(quán)力往后退

越南到底發(fā)生了什么？其實(shí)就四個(gè)字：開放搞錢。

越南一直在對(duì)內(nèi)改革，據(jù)新華社報(bào)道，越南第十五屆國(guó)會(huì)第九次特別會(huì)議去年2月18日通過(guò)政府機(jī)構(gòu)改革相關(guān)決議，根據(jù)決議，越南政府機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)精簡(jiǎn)后由國(guó)防部、公安部、外交部、內(nèi)務(wù)部、司法部、財(cái)政部等17個(gè)部門組成。

相較改革前，越南中央政府減少了5個(gè)部委。在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域最引人關(guān)注的是越南企業(yè)國(guó)家資產(chǎn)管理委員會(huì)（“越南國(guó)資委”）被直接裁撤，停止運(yùn)行，同時(shí)計(jì)劃投資部被并入財(cái)政部。

越南的政府機(jī)構(gòu)改革將部委和政府機(jī)構(gòu)的人員規(guī)?？s減約20%，越南副總理阮和平表示改革可能使10萬(wàn)個(gè)公務(wù)員崗位受影響。

▲越通社報(bào)道了越南將裁減至少20%公務(wù)員的消息

自2025年6月12日起，越南全國(guó)省級(jí)行政單位將調(diào)整為34個(gè)，其中23個(gè)為新設(shè)單位。

2025年7月1日，越南正式實(shí)行兩級(jí)行政架構(gòu)，預(yù)計(jì)首批精簡(jiǎn)約8萬(wàn)個(gè)政府工作崗位。

等于砸了8萬(wàn)多個(gè)“鐵飯碗”，越南是個(gè)小國(guó)家，8萬(wàn)多這個(gè)數(shù)字對(duì)于越南是個(gè)大數(shù)字。

2025年1月15日零點(diǎn)過(guò)后，越南之聲電視臺(tái)（VOV TV）正式停播，越南至少關(guān)停國(guó)營(yíng)電視臺(tái)的16個(gè)頻道，與此同時(shí)還有大量報(bào)紙和雜志?？?/p>

越共中央政治局于2025年5月頒發(fā)第68號(hào)決議，其中將民營(yíng)企業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“重要力量”。政府承諾改善營(yíng)商環(huán)境，消除障礙，為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造便利條件。

是不是夠猛？看傻了眼吧。

不僅如此，

越南的對(duì)外關(guān)系也一直在越來(lái)越好的路上。

2025年7月9日美國(guó)“對(duì)等關(guān)稅”暫停令到期前，越美雙方達(dá)成協(xié)定，關(guān)稅稅率由4月宣布的46%降至20%。

▲越南蓋梅港

越南于6月正式加入金磚國(guó)家合作機(jī)制，成為伙伴國(guó)。越南正加速融入?yún)^(qū)域及全球價(jià)值鏈。

越南是怎么提升營(yíng)商環(huán)境的？我直接上干貨：

2025年12月11日上午，越南國(guó)會(huì)以近90%的贊成票通過(guò)了修訂后的《投資法》。

自2026年7月1日起，越南將有38項(xiàng)原本屬于“有條件經(jīng)營(yíng)行業(yè)”的領(lǐng)域不再需要申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)許可證，改為“事后監(jiān)管”，以進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)營(yíng)自由化。

此前，越南國(guó)會(huì)經(jīng)濟(jì)與財(cái)政委員會(huì)建議政府全面梳理并削減不必要的經(jīng)營(yíng)條件，僅保留涉及國(guó)防安全、公共道德及公共衛(wèi)生等關(guān)鍵領(lǐng)域的許可要求。該委員會(huì)還要求研究制定“良好經(jīng)營(yíng)條件”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并公開企業(yè)合規(guī)所需的最低成本信息。

等于說(shuō)，權(quán)力大踏步往后退，懂的就懂，這很重要。

03 外資蜂擁進(jìn)入越南

外資以及市場(chǎng)都懂了，所以蜂擁進(jìn)入越南。

自2022年以來(lái)，越南吸引外商直接投資（FDI）的實(shí)際到位每年保持在200億美元以上，這表明外資流入越南更加務(wù)實(shí)，并且在高科技領(lǐng)域的新投資項(xiàng)目日益增多。

2024年底，外國(guó)投資資金首次實(shí)現(xiàn)到位資金突破250億美元。

2025年前11月，越南吸引外商直接投資總額達(dá)336.9億美元，同比增長(zhǎng)7.4%；其中，流入加工制造業(yè)的外資達(dá)185.2億美元，占注冊(cè)資本總額的近55%。

▲富士康在越南建廠

老外在瘋狂涌入。

越南經(jīng)濟(jì)規(guī)模從2020年的3460億美元擴(kuò)大至2025年的5100億美元，全球排名上升五位，位居世界第32位。

越南2025年人均GDP約達(dá)5000美元，是2020年的1.4倍。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，越南已經(jīng)人均GDP5000美元了。媒體還跟了一句話“正式邁入中高收入國(guó)家行列”，我覺(jué)得有點(diǎn)吹牛，但是未來(lái)幾年就不好講了。

2025年進(jìn)出口總額預(yù)計(jì)9200多億美元，使越南躋身全球貿(mào)易規(guī)模最大的15個(gè)國(guó)家之列。2025年15項(xiàng)主要指標(biāo)全部完成和超額完成，全年GDP增速有望達(dá)到8.1%至8.5%。這都是官方公開宣布的消息。

▲胡志明市夜景

這完全是火箭速度。

不僅如此，在近期的第十五屆國(guó)會(huì)第十次會(huì)議上，國(guó)會(huì)通過(guò)了2026年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃決議，正式確立GDP增速力爭(zhēng)達(dá)到10%以上的目標(biāo)。

越南領(lǐng)導(dǎo)人明確指出，2026年是新一屆任期的開局之年，各項(xiàng)目標(biāo)要求都非常高，尤其是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必須超過(guò)10%，人均GDP達(dá)到5400—5500美元，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）增速約為4.5%。這是必要的要求，同時(shí)也是一項(xiàng)十分艱難的任務(wù)。

氣勢(shì)如虹，為什么能這樣？

因?yàn)樵谂Α伴_放搞錢”。

04 全國(guó)新增房企4700家

既然是這個(gè)場(chǎng)面，越南的房地產(chǎn)起來(lái)是意料之中的。

截至2025年10月底，越南房地產(chǎn)新增注冊(cè)資本達(dá)到27.5億美元，實(shí)際到位資金約15億美元，在新獲批項(xiàng)目中，除了傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外，資金越來(lái)越多地流向工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)、新城市、物流園區(qū)以及智慧城市等領(lǐng)域。這一趨勢(shì)符合全球投資動(dòng)向，也反映了外國(guó)投資者的長(zhǎng)期戰(zhàn)略視角。

▲河內(nèi)

大家不僅僅是來(lái)炒房，有長(zhǎng)期扎根搞產(chǎn)業(yè)的打算。

越南國(guó)會(huì)于2024年1月通過(guò)的《土地法》（修正案）被視為土地管理和使用領(lǐng)域的突破口。該法修改的5大內(nèi)容之一是把土地使用權(quán)適用對(duì)象擴(kuò)大到旅外越南公民和海外越裔。

《土地法》、《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法》和《住房法》的修訂、補(bǔ)充，為并購(gòu)、出資及外資項(xiàng)目投資活動(dòng)提供了更便利的條件。

截至2025年第三季度，全國(guó)新增房地產(chǎn)企業(yè)近4700家，同比增長(zhǎng)20.3%。

越南確實(shí)越來(lái)越順了，去年8月，世界銀行駐越南、柬埔寨和老撾首席代表瑪麗亞姆·謝爾曼表示，越南深度融入全球供應(yīng)鏈，貿(mào)易額相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的160%以上，位居世界前列。目前勞動(dòng)力人口約5700萬(wàn)，革新后新增就業(yè)超過(guò)2000萬(wàn)，其中八成以上來(lái)自私營(yíng)部門。她強(qiáng)調(diào)，這是遠(yuǎn)見、堅(jiān)持和改革的成果，為越南邁向2045年成為高收入、綠色、包容性經(jīng)濟(jì)體的目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

這個(gè)“2045”的目標(biāo)是怎么來(lái)的？

2021年2月1日，越共十三大順利閉幕，越共提出到2030年越共建黨100周年時(shí)，將越南建設(shè)成為一個(gè)具有現(xiàn)代化工業(yè)的中高收入的發(fā)展中國(guó)家；到2045年越南獲得獨(dú)立100周年時(shí)，將越南建設(shè)成為一個(gè)高收入的發(fā)達(dá)國(guó)家，實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。從而提出了越南版的“兩個(gè)一百年”的目標(biāo)。

就這前景，房?jī)r(jià)當(dāng)然要暴漲。