引子

深圳某花園小區(qū)的業(yè)主，給我了一份重磅材料，說讓我寫點啥，一直未能寫，感覺有點對不起他的無助與他對我的信任了。

所以，還是說點吧：反正，這種事，不應(yīng)該發(fā)生；發(fā)生了，也不應(yīng)該沒有處置結(jié)果！何況，這事還發(fā)生在深圳！

但是，的確，至今沒有得到良好處置，這就非常不應(yīng)該了。

牌物業(yè)跌下神壇？

我嚴重懷疑某花園小區(qū)的某科物業(yè)，不是真正的某科物業(yè)，或許是掛靠某科物業(yè)的冒牌貨！

因為如果一切屬實，那么這個樓盤，被科物業(yè)服務(wù)成了這樣了，徹底砸碎了人們對好物業(yè)的信仰了，好物業(yè)在這個小區(qū)活脫脫活成了不良物業(yè)的感覺。

2017年投標(biāo)時承諾的“X服務(wù)，給你一個五星級家園”，結(jié)果八年換來的是如下結(jié)果（來自業(yè)主爆料）：

消防癱瘓：2024年，消防部門復(fù)查發(fā)現(xiàn)，這花園小區(qū)的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)無法正常運行、消防水泵房存在故障、消防設(shè)施未定期檢測等多項嚴重安全隱患，隨即對某科物業(yè)服務(wù)中心處以罰款。第三方檢測進一步揭開隱患真相：報警系統(tǒng)主機顯示297個設(shè)備故障、85個屏蔽點位、21條火警信息，未登記刪除點位約1600個，圖文系統(tǒng)?法開機；60樘卷簾門中44樘不能運行，120臺消防風(fēng)機抽查22臺失效，噴淋系統(tǒng)一樓無水壓，13組濕式報警閥12組故障，超半數(shù)應(yīng)急燈與六成以上防火門閉門器無法正常工作。因常年缺乏有效保養(yǎng)，小區(qū)消防閥門銹蝕、設(shè)備發(fā)霉、風(fēng)機皮帶斷裂，整個系統(tǒng)已處于半癱瘓狀態(tài)，完全不具備應(yīng)急聯(lián)動能力。

1. 消防水帶：超期10年以上的“廢布”圖片實物取證標(biāo)注：生產(chǎn)日期為2010年3月-5月，材質(zhì)為PVC、丙綸長絲；

合規(guī)要求：根據(jù)《消防水帶》（GB 6246-2011），消防水帶強制報廢期限為10年，超期后會老化漏水、承壓能力下降；

現(xiàn)狀：這些水帶已“躺”在消防柜里15年，某科物業(yè)進駐8年內(nèi)未做任何更換或核查。

2.干粉滅火器：6年未檢的“空殼”實物標(biāo)注：生產(chǎn)日期為2019年7月23日，生產(chǎn)廠家為廣東平安消防實業(yè)有限公司

合規(guī)要求：根據(jù)《建筑滅火器配置驗收及檢查規(guī)范》（GB 50444-2008），手提式干粉滅火器需每2年維修1次，出廠滿10年報廢；圖中滅火器自2019年至今未做送檢維修，干粉結(jié)塊、壓力不足，已完全無法滅火。

3、維保報告“失蹤”：8年消防管理成“黑箱”，業(yè)委會同時指出：自 2017 年進駐以來，某科物業(yè)從未向業(yè)主公示完整的《建筑消防設(shè)施維保報告》—— 既未提供 2017 年 12 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日期間的維保報告，也未按《消防法》《物業(yè)管理條例》要求公示 “每月維保記錄、年度檢測結(jié)果”。

根據(jù)《建筑消防設(shè)施的維護管理》（GB 25201-2010）規(guī)定，物業(yè)需委托具備資質(zhì)的機構(gòu)每月開展維保并出具報告，這是 “確保消防設(shè)施完好有效” 的法定前提。而某科物業(yè)長期缺失維保報告的情況，直接印證了其 8 年來未履行消防管理義務(wù)的事實。反觀新的維保公司，目前已做到每月按時提供消防維保報告。

綠化病害：2025年7月小區(qū)最新《植物臺賬》顯示，秋楓、鳳凰木、招財樹等數(shù)十種樹木普遍遭受白蟻、黑火蟻等嚴重病蟲害，大量樹木死亡或處于垂死邊緣。專業(yè)綠化公司現(xiàn)場勘查后明確指出，該小區(qū)綠化存在“嚴重安全隱患”和“管理缺失”。這與某科物業(yè)投標(biāo)時“解決樹木病蟲害、修剪不及時”的承諾形成鮮明反差，八年里，其未履行基本綠化養(yǎng)護義務(wù)，任由蟲害蔓延、植被枯萎，讓曾經(jīng)的綠化景觀淪為安全隱患區(qū)。

“X服務(wù)”缺席，酬金制虛設(shè)：某科物業(yè)承諾入駐后即上線的“X服務(wù)系統(tǒng)”，在八年服務(wù)期內(nèi)始終杳無音信。更嚴重的是，在雙方約定“酬金制”服務(wù)，但某科物業(yè)?期拒絕建立真正的“財務(wù)共管”賬戶——而酬金制的核心本應(yīng)是資金歸業(yè)主共有、物業(yè)公司僅負責(zé)代管理，且需接受業(yè)委會全程監(jiān)督。2024年多方調(diào)解會議紀要披露，這花園小區(qū)累計虧損達數(shù)百萬元，負債逼近千萬元。在業(yè)委會空缺期間，某科物業(yè)擅自將超過300萬元資金劃轉(zhuǎn)至旗下關(guān)聯(lián)公司，且無法提供合理解釋。2024年底，業(yè)主大會依法決議啟用業(yè)主大會基本賬戶監(jiān)管資金，卻遭到某科物業(yè)拒絕執(zhí)行，其還在業(yè)主群傳播“投票違法”等不實言論，惡意阻撓監(jiān)管落地，完全違背了酬金制“專款專用、業(yè)主監(jiān)督”的核心原則。

以上均來自業(yè)主爆料，請深圳南山區(qū)住建、轄區(qū)街道和居委會、某科物業(yè)和花園業(yè)主，自行核對，本號不負責(zé)鑒定真?zhèn)�。若有不實，請私信或留言反饋！若是屬實，�?yīng)該給865戶業(yè)主一個交代。

真假酬金制，某科物業(yè)的“苦衷“?

這個小區(qū)2017年招標(biāo)的酬金制物業(yè)，為啥這個結(jié)局，從某科物業(yè)的一則訴狀中或許能看出點端倪。訴狀如下：

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，某公眾號

顯然簽訂合同后，未能及時成立共管賬戶，物業(yè)服務(wù)資金，有八個月是物業(yè)自行代管中，違背了酬金制物業(yè)服務(wù)中的資金共管原則。

2018年8月下旬，才開始考慮落實共管賬戶，但是那時起，是否就真的落實了財務(wù)賬戶共管，起訴書中并未提及。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，某公眾號

2022年5月，某科物業(yè)中心根據(jù)文件要求，進行資金賬戶共管落實工作，以響應(yīng)深圳要求共管賬戶資金進出平臺公示需要。

也就是說，這個酬金制物業(yè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)資金22年5月前的近5年時間，都難言物業(yè)服務(wù)資金被業(yè)委會和物業(yè)共同掌控、共同監(jiān)管，被業(yè)主透明知曉。

2025年1月1日，業(yè)委會決定用業(yè)主大會名義，開設(shè)物業(yè)資金賬戶，并于4月1日起用此賬戶歸集物業(yè)服務(wù)資金。

顯然，可以看出，由于各種原因，業(yè)委會逐漸不愿意支付物業(yè)服務(wù)費用了，并且為了風(fēng)險隔離，業(yè)委會進一步啟用了開戶人屬于業(yè)主大會的新賬戶，以便防止共管賬戶屬于物業(yè)帶來的潛在風(fēng)險，可見這個酬金制樓盤，業(yè)委會和物業(yè)的相互的不信任，已經(jīng)達到頂峰。

堂堂某科物業(yè)，肯定明白什么叫酬金制，只能賺取酬金，其余資金都屬于全體業(yè)主；并且實行預(yù)算制和審批制，必須雙方共同認可項目才可支出；并且共管賬戶，應(yīng)該都是雙密鑰賬戶，沒雙方密鑰授權(quán)，不應(yīng)發(fā)生資金流出！

那773萬欠費怎么來的呢？某科訴狀說，是業(yè)委會不作為，不予以支付導(dǎo)致的。

而業(yè)委會呢，則宣稱是某科的支出缺少憑據(jù)、不能說明依據(jù)、存在關(guān)聯(lián)交易、價格虛高等，所以需要審核后才能支出。

業(yè)委會的四大理由是：

截圖圖源：網(wǎng)絡(luò)某公眾號文章

原來第三屆業(yè)委會說：某科物業(yè)擅自劃轉(zhuǎn)資金、安保和維保某科物業(yè)都委托關(guān)聯(lián)公司承接且不按合約讓業(yè)委會共同簽約、消防外包關(guān)聯(lián)公司但維保服務(wù)形同虛設(shè)（導(dǎo)致消防癱瘓并遭到消防部門處罰）、X服務(wù)=沒服務(wù)。故某科物業(yè)嚴重違約，所以拒絕支付。

那么第一屆、第二屆業(yè)委會，在做酬金制的監(jiān)管嗎？還是某科物業(yè)蠻橫無理拒絕配合呢？還是偌大某科物業(yè)不會玩酬金制呢？還是第一屆和第二屆業(yè)委會能力不濟呢？還是網(wǎng)傳的物業(yè)喜歡把酬金制完成包干制的“假酬金”呢？筆者起初心有納悶，但是細細讀完后，略知一二了。

第三屆業(yè)委會，敢于較真，準(zhǔn)備發(fā)起清算，非常寧筆者欽佩和欣賞。出來混的遲早要還的，掛羊頭賣狗肉的酬金制必須清算；物業(yè)不愿意真玩酬金制，那就別和業(yè)委會簽訂酬金制合同！

學(xué)學(xué)央企保利物業(yè)吧，別人怎么守護酬金制口碑的？！核算后該返還多少就多少，只要酬金費率點，其余全退還，最后實打?qū)嵳娼鸢足y返還全體業(yè)主近千萬！這某科物業(yè)倒好，事情沒干好，還先起訴說小區(qū)欠費773萬。

保利物業(yè)退費近千萬，一聲驚雷炸沉疴；砸了誰的鍋？破了誰的局？

酬金制，公共收益更是業(yè)主的

據(jù)說某科物業(yè)兩個早該注銷的共管賬戶，持續(xù)收了近一年的停車費、物業(yè)費，數(shù)百萬業(yè)主共有資金像 "脫韁野馬" 般體外循環(huán)，說好的合規(guī)監(jiān)管形同虛設(shè)。有人說這是某科物業(yè)膽大包天，公然違法；也有人罵監(jiān)管不力，讓業(yè)主權(quán)益成了 "擺設(shè)"。

但往深了扒會發(fā)現(xiàn)，這事兒不只是一家物業(yè)的 "黑心操作"，更戳中了中國小區(qū)治理的老病根：我們住進了鋼筋水泥的商品房， “業(yè)主當(dāng)家的操作系統(tǒng)”還沒建立、還沒跟上節(jié)奏，物業(yè)就被授權(quán)可以替業(yè)主當(dāng)家，結(jié)果小區(qū)變成了 "規(guī)則失效、信任崩塌、維權(quán)艱難" 的修羅場。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》寫得明明白白：業(yè)主大會設(shè)立基本賬戶后 15 天內(nèi)，物業(yè)必須把小區(qū)公共收益資金轉(zhuǎn)過去，注銷共管賬戶。這是白紙黑字的規(guī)則，是小區(qū)治理的 "契約底線"。

但這個樓盤的某科物業(yè)中心偏不 —— 從 2025 年 1 月業(yè)主基本賬戶設(shè)立，到 12 月被曝光，近一年時間里，招商銀行那兩個尾號 0903 和 0201 的賬戶，照樣收停車費、充電樁費、地租預(yù)付款，余額最高飆到 565 萬余元。

更為蹊蹺的是，業(yè)委會換屆空缺期，某科物業(yè)還不斷擅自劃賬給其他公司，甚至某科物業(yè)系其他公司。

經(jīng)測算劃賬某司每月12萬，遠超小區(qū)物業(yè)員工月平均工資八到九萬的常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。

更諷刺的是，這種直接違反《深圳市業(yè)主共有資金監(jiān)督管理辦法》第七條規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域只能開設(shè)業(yè)主共有資金基本賬戶或者共管賬戶其中一種，不得并存”的行為，3 月就收到了住建局的《責(zé)令改正通知書》，某科物業(yè)還是我行我素；深圳物管條例第114條，面對某科物業(yè)，也是只能拿來看的嗎？

這背后應(yīng)該是典型的 "認知錯位"：

• 一些物業(yè)的邏輯："錢到我手里就是我的，規(guī)則？能變通就變通"—— 把業(yè)主共有資金當(dāng)成了自己的 "提款機"，把法規(guī)當(dāng)成了可無視的 "建議"；
• 不少業(yè)主的邏輯："物業(yè)是大公司，應(yīng)該會合規(guī)吧"—— 把商業(yè)合作當(dāng)成了 "人情托付"，把自己的監(jiān)督權(quán)利當(dāng)成了 "額外負擔(dān)"。

就像有人家里被盜，才發(fā)現(xiàn)防盜門根本沒鎖好。某科物業(yè)的違規(guī)操作，本質(zhì)上是利用了小區(qū)治理中 "契約精神缺失" 的漏洞 —— 物業(yè)不把規(guī)則當(dāng)回事，部分業(yè)主不把監(jiān)督當(dāng)責(zé)任，最后只能是 "老實人吃虧"。

信任崩塌：物業(yè)無規(guī)則，業(yè)主無奈硬剛

在成熟的小區(qū)治理里，信任應(yīng)該建立在 "規(guī)則 + 監(jiān)督" 之上：物業(yè)按合同辦事，業(yè)委會按制度監(jiān)督，業(yè)主按流程參與。但在這小區(qū)，信任鏈條早就斷了。

某科物業(yè)的一系列操作，把 "不信任" 拉滿：

• 宣稱自己六年累計負債近千萬，但是巨額資金去向自己都模糊不清；
• 業(yè)委會空缺期擅自劃款 304.2 萬元，轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)公司的錢都是整數(shù)，卻拿不出合理的服務(wù)明細；
• 兩個共管賬戶和基本賬戶并行，大額資金互相流轉(zhuǎn)，結(jié)余不明不白。

業(yè)主們從 "信任" 到 "憤怒"，再到 "抱團維權(quán)"，走了一條最艱難的路。業(yè)委會提交執(zhí)法申請，要求資金轉(zhuǎn)入基本賬戶、公示明細、行政處罰 —— 這哪里是 "監(jiān)督物業(yè)酬金制落實"，分明是 "從根糾正物業(yè)不良操作"。

可伶的業(yè)主們，本來只想安安穩(wěn)穩(wěn)住房子，最后卻被逼上不得不拿起法律武器，和物業(yè) "掰手腕"。而這背后，是無數(shù)業(yè)主的時間成本、精力成本，是本該用于小區(qū)建設(shè)的資源，都耗在了 "糾錯" 上。

品牌物業(yè)企業(yè)都如此，可見國內(nèi)住宅物業(yè)頑疾，由來已久，監(jiān)管部門情以何堪呀！

契約精神和規(guī)則意識，才是信任之源

物業(yè)服務(wù)，本不應(yīng)是 "心計博弈與淘金游戲"，而應(yīng)是 "契約精神與專業(yè)服務(wù)"，但現(xiàn)實中，很多小區(qū)陷入物業(yè)和業(yè)主之間的貓鼠游戲中。

• 物業(yè)覺得 "業(yè)主不懂，糊弄就行"—— 物業(yè)契約精神淡薄、甚至干敢無視法規(guī)，收割業(yè)主利益和權(quán)益，大概率是覺得職能部門管不了、業(yè)主又懶得管或又看不出。
• 業(yè)主覺得 "只要物業(yè)服務(wù)還行，資金怎么管無所謂"—— 直到發(fā)現(xiàn)數(shù)百萬、乃至上千萬資金被吞噬、保命設(shè)施設(shè)備幾近癱瘓、故障不斷，才意識到 "看緊物業(yè)" 不是多余的、再不管要老命不保了。

這小區(qū)第一屆和第二屆業(yè)委會，要么太小白了，要么沒有監(jiān)管酬金制的精力或能力，或者過于相信某科物業(yè)的口碑，以為可以躺贏了；要不就是這某科物業(yè)太霸道了，然后活脫脫把酬金制完成了包干制。

其實，不少物業(yè)企業(yè)就是那悶鼓，必須使勁敲、狠勁錘，才能規(guī)矩做事；不然這制那制，都是鏡中月、水中花。

不過，不管酬金制實際運行成真酬金還是假酬金，只要物業(yè)服務(wù)合同上是酬金制，經(jīng)過認真審計、法院認真判決后，物業(yè)企業(yè)想多要一分都沒門兒，多吃多占的最終要吐出來！

草根談

寫給業(yè)主：

這樓盤某科物業(yè)的酬金制笑話，給所有小區(qū)敲了警鐘：小區(qū)治理的核心，共同守護契約精神，認真做好服務(wù)，獲得陽光的收益，靠耍派頭和玩噱頭，靠博眼球和玩陰招，混得過初一混不過十五。潮水過后，遲早發(fā)現(xiàn)有人在裸泳！

相信這個樓盤某科物業(yè)，把酬金制當(dāng)包干制玩的事兒，終會有個結(jié)果。但比結(jié)果更重要的是，每個業(yè)主都需要明白 "小區(qū)好不好，我也有責(zé)任"這個道理，只有這樣，小區(qū)才能從 "紛爭不斷的戰(zhàn)場"，變成 "美好家園理想國"；業(yè)主不再一團散沙，物業(yè)就不敢亂忽悠。好好的酬金制，變成這樣，每個業(yè)主都不是無辜的！

業(yè)主覺醒這條路或許很長，但可喜的是，不少業(yè)主已經(jīng)覺醒，不少小區(qū)已經(jīng)先行一步并且做出了很好的示范，已經(jīng)引起了很大的帶動作用。

寫給物業(yè)：

作為中國物業(yè)管理行業(yè)的品牌企業(yè)，某科物業(yè)本應(yīng)以身作則，嚴格遵守物業(yè)管理法規(guī)，維護業(yè)主合法權(quán)益。然而，該案例卻顯示，即便在深圳這樣法治完善的一線城市，知名物業(yè)企業(yè)依然可能故意違反法規(guī)，侵害業(yè)主權(quán)利。

這種行為的背后，既是對法規(guī)的漠視，也是對業(yè)主權(quán)利的不尊重。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，收取的物業(yè)費、停車費等資金并非企業(yè)自有財產(chǎn)，而是全體業(yè)主的共有資金，其使用和管理必須受到嚴格監(jiān)督和合法合規(guī)。

寫給職能部門：

八年混亂，多年維權(quán)，相關(guān)居委會、街道、消防部門，住建部門，應(yīng)該不能說：不知道、不清楚、沒發(fā)現(xiàn)吧。

問題的根兒，在哪里呀？

總不會是業(yè)主太愚昧吧？

本文素材來自業(yè)委會爆料或相關(guān)自媒體，或有單方信息，事實判斷存疑概率，如有不實請?zhí)嵊辛┳C據(jù)反駁，否則遵循媒體如實報道原則，不做修改或補正。

#基層治理##草根時評##真假酬金制# #草根評物業(yè)#

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