房價漲跌只看租售比？大錯特錯！反著看才是真相，附買房核心錦囊

房價還會跌嗎？什么時候會大漲？哪些房產(chǎn)值得投資？有人說看租售比就夠了，專家大V還稱“租售比越高的房子越值得投資”，但我告訴你，信這話你就上當了。租售比恰恰是看似正確的經(jīng)濟謊言，事實與之截然相反，今天用真實數(shù)據(jù)拆穿這個誤區(qū)，再給你最實用的買房投資錦囊。

首先先明確：什么是租售比？ 簡單來說，就是房子年租金與總價的比值。比如一套總價100萬的房子，一年租金2萬，租售比就是2萬÷100萬=2%。

我們直接看核心數(shù)據(jù)——以上海樓市為例，按租售比劃分出0~2%、2~2.5%、2.5~3%、3~4%四條房價漲跌曲線，結(jié)果一目了然：租售比越高的房產(chǎn)，跌幅越大，上漲時漲幅也最小。其中租售比最高的3%~4%的房產(chǎn)，從2016年到現(xiàn)在不僅沒漲，反而下跌；而租售比最低的0~2%的房產(chǎn)，漲幅卻是最高的。

把范圍擴大到全國，結(jié)果也高度一致。全國房產(chǎn)按租售比分成0%~2%、2%~2.5%、2.5%~3%、3%~4%、4%以上五條曲線，從2020年1月至今，租售比最低的房產(chǎn)跌幅最小，租售比最高的跌幅最大，兩者差值足足有10%。

這并非中國獨有，國外案例更能印證租售比是“偽指標”：

? 日本1991年房地產(chǎn)泡沫破裂后，房價跌跌不休，那段時間房產(chǎn)租售比達到5%~6%，若按“租售比越高越值得投”的說法入手，只會深度套牢；

? 美國2008年金融危機后，房價下跌四五年，同期房產(chǎn)租售比也在5%~6%，此時進場同樣難逃被套命運。

還有一個關(guān)鍵誤區(qū)：網(wǎng)上總拿中國租售比和西方發(fā)達國家對比，卻刻意漏掉兩個核心成本——房地產(chǎn)稅和高額物業(yè)費。美國租售比看似有3%~5%，但房地產(chǎn)稅就占1%~3%，再加上比房產(chǎn)稅還高的物業(yè)費，實際收益大打折扣。所以說，租售比看看即可，千萬別過分關(guān)注，尤其在一線城市和強二線城市，某種程度上租售比越低，反而代表房子越好。

從上海的房價曲線還能發(fā)現(xiàn)一個重要規(guī)律：房價上漲時，租售比低的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)永遠最先啟動。2016~2017年、2020~2021年兩輪上漲周期里，租售比0~2%的房子，比3%~4%的房子早漲約6個月，且漲幅陡峭得多，2020年這一特征尤為明顯。

之所以拿上海舉例，是因為上海樓市是中國最成熟、最具前瞻性的，上海樓市的今天，就是很多優(yōu)質(zhì)城市的明天。租售比甚至可以當作反向指標：當市場即將反轉(zhuǎn)、牛市要來臨時，盯緊租售比低的房子，別把時間和金錢耗在租售比高的房產(chǎn)上。

最后送你一個核心買房錦囊，無論投資還是剛需都適用：

1 盯牢頭部優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)：市場上漲永遠從核心板塊的好房子開始，比如上海的豪宅、核心地段次新房率先啟動時，剛需購房者就可以準備出手了；

2 看懂板塊輪動與城市輪動：房價漲跌有先后，核心板塊先漲，再傳導至其他板塊；城市之間也會輪動，且輪動時間差在不斷縮短。

? 2015年，深圳、上海、蘇州、南京率先上漲，房價近乎翻番；2016年傳導至北京、天津、杭州等東部沿海城市；2017年輪到西安、重慶、成都，彼時輪動以“年”為單位；

? 2019~2020年，深圳南山、福田先漲30%~50%，3個月后上海啟動，又過3個月杭州跟進，這一輪輪動時間差縮短至3~6個月；

? 更關(guān)鍵的是，杭州核心地塊的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，甚至比上海的老破小漲得還早。

總結(jié)下來，判斷房價漲跌、選對投資房產(chǎn)，別被租售比誤導，抓準“頭部房產(chǎn)先漲、板塊與城市輪動”的核心規(guī)律，才能踩準樓市節(jié)奏。