最近樓市圈有個(gè)話題吵翻天了 —— 首套房商貸利率都干到 3% 了，公積金貸款利率也就 2.6%，只差 0.4 個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)那勁辦公積金貸款或者商轉(zhuǎn)公，到底值不值？不少人覺得這點(diǎn)差距可以忽略不計(jì)，畢竟公積金貸款又要繳滿年限又要算額度，條條框框一大堆。但事實(shí)真的是這樣嗎？今天咱們就掰開揉碎了算筆賬，保證你看完心里門兒清。

一、別小看 0.4% 的利率差，30 年下來(lái)能省出一筆巨款

很多人覺得 0.4% 的利率差微乎其微，每月多還幾百塊錢而已，沒必要大費(fèi)周章。但你要知道，房貸是按幾十年算的，時(shí)間一長(zhǎng)，這筆賬可就不是小數(shù)目了。

就拿西安的老張舉個(gè)例子，他最近打算入手一套房，貸款 100 萬(wàn)，還款期限 30 年。要是全部走商貸，按 3% 的利率算，每個(gè)月得還 4216.04 元，30 年下來(lái)總還款額是 151 萬(wàn)，光利息就 51 萬(wàn)。可要是換成公積金貸款，2.6% 的利率，月供直接降到 3999.71 元，總利息才 44 萬(wàn)。這一來(lái)一回，整整差了 7 萬(wàn)塊！7 萬(wàn)啊朋友們，夠給新家配齊全屋家具，或者直接提一輛比亞迪海鷗，這不香嗎？

再說(shuō)說(shuō)我一個(gè)閨蜜的真實(shí)經(jīng)歷，2019 年她在北京買了套 380 萬(wàn)的房子，首付 114 萬(wàn)后，剩下的錢走了組合貸。當(dāng)時(shí)公積金利率 3.25%，商貸利率高達(dá) 5.39%，她把家庭公積金貸款額度用到頂，貸了 120 萬(wàn)，剩下 140 萬(wàn)走商貸，30 年期限。就因?yàn)檫@ 120 萬(wàn)的公積金貸款，她每個(gè)月比純商貸少還 1508.4 元，30 年算下來(lái)，硬生生省下了 50 多萬(wàn)！這筆錢，足夠她再付一套小戶型的首付了。

所以說(shuō)，利率差看著小，架不住時(shí)間長(zhǎng)、本金高，積少成多的力量，絕對(duì)能讓你大吃一驚。

二、商轉(zhuǎn)公到底值不值？算清成本再?zèng)Q定

有人說(shuō)了，我已經(jīng)辦了商貸，現(xiàn)在利率降了，再折騰商轉(zhuǎn)公，會(huì)不會(huì)得不償失？其實(shí)答案很簡(jiǎn)單，算筆賬就知道了。

商轉(zhuǎn)公不是想轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)，得滿足三個(gè)核心條件，而且過程中會(huì)產(chǎn)生一些成本，比如過橋資金費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)和手續(xù)費(fèi)。咱們拿小李的情況舉例，他的商貸還剩 80 萬(wàn)，還款期限還有 25 年，現(xiàn)在商貸利率 3%，想轉(zhuǎn)成 2.6% 的公積金貸款。他需要先湊 80 萬(wàn)還清商貸，這筆過橋資金用一個(gè)月，利率 1.5%，光這一項(xiàng)就花了 1.2 萬(wàn)，再加上 3000 塊的擔(dān)保費(fèi)和手續(xù)費(fèi)，總成本是 1.5 萬(wàn)。

看著成本不少，但轉(zhuǎn)完之后的收益更可觀。轉(zhuǎn)成公積金貸款后，小李每個(gè)月能少還 134 元，25 年下來(lái)，總利息能省下 4.03 萬(wàn)。扣除 1.5 萬(wàn)的成本，凈賺 2.53 萬(wàn)！這兩萬(wàn)多塊，差不多是普通人一兩個(gè)月的工資，這筆買賣怎么看都劃算。

當(dāng)然，也不是所有情況都適合商轉(zhuǎn)公。如果你的貸款剩余年限不到 10 年，或者剩余本金不到 30 萬(wàn)，那省下的利息可能還不夠覆蓋成本，就沒必要折騰了。另外，要是你計(jì)劃近期賣房，更別費(fèi)勁轉(zhuǎn)了，說(shuō)不定手續(xù)還沒辦完，房子已經(jīng)出手了。

三、公積金貸款的隱藏好處，比省錢更重要

除了能省下真金白銀，公積金貸款還有兩個(gè)隱藏優(yōu)勢(shì)，這是商貸拍馬也趕不上的。

。公積金貸款利率一旦確定，整個(gè)貸款周期內(nèi)基本不會(huì)變，不管市場(chǎng)利率怎么漲落，都跟你沒關(guān)系。商貸就不一樣了，現(xiàn)在是 3% 的低利率，保不齊以后會(huì)漲，到時(shí)候月供跟著漲，你哭都沒地方哭。為啥公積金利率這么穩(wěn)？因?yàn)樗钦弑Ｕ闲唾J款，公積金中心是非盈利機(jī)構(gòu)，不用像銀行那樣靠放貸賺錢，而商貸是市場(chǎng)行為，利率漲跌全看市場(chǎng)行情。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，公積金利率永遠(yuǎn)比商貸低，這是政策給購(gòu)房者的福利，不用白不用。

第二個(gè)優(yōu)勢(shì)，提前還款無(wú)違約金。用公積金貸款，你手里有錢了想提前還款，隨時(shí)能辦，一分錢違約金都不用交。但商貸就不一樣了，很多銀行對(duì)提前還款有嚴(yán)格限制，要么規(guī)定還款滿幾年才能提前還，要么直接收你 1-3 個(gè)月的利息當(dāng)違約金，這又是一筆額外的開銷。

更別提現(xiàn)在政策對(duì)商轉(zhuǎn)公越來(lái)越友好，以前很多城市壓根不支持，現(xiàn)在武漢、成都、長(zhǎng)沙等 30 多個(gè)城市都放開了，而且流程越簡(jiǎn)化，額度也在提升，想辦商轉(zhuǎn)公，比以前容易多了。

四、總結(jié)：該出手時(shí)就出手，別讓福利白白溜走

說(shuō)了這么多，相信大家心里都有譜了。不管是沒買房的剛需族，還是已經(jīng)辦了商貸的老業(yè)主，只要條件允許，公積金貸款絕對(duì)是首選。

對(duì)于沒買房的人來(lái)說(shuō)，能走公積金貸款就別猶豫，哪怕只能貸一部分，組合貸也比純商貸劃算；對(duì)于已經(jīng)辦了商貸的人，算清成本和收益，如果凈收益為正，那就趕緊去辦商轉(zhuǎn)公，畢竟能省一筆是一筆。

買房是一輩子的大事，每一分錢都花在刀刃上才叫精明。別被 0.4% 的利率差迷惑，也別嫌商轉(zhuǎn)公麻煩，真正算明白賬，你就知道，這筆錢花得有多值。

最后問問大家：你現(xiàn)在的房貸是商貸、公積金貸還是組合貸？有沒有打算辦商轉(zhuǎn)公？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論，也別忘了點(diǎn)贊收藏，把這篇實(shí)用攻略分享給身邊正在糾結(jié)的朋友！