一個220萬方的超級大盤，在交付前15個月該做什么？

當中建玖合「未來方洲」項目選擇將營銷預算和團隊精力投入一場“社群共創(chuàng)大會”時，行業(yè)觀察者的疑問是：這究竟是營銷新套路，還是真正的模式變革？

周末，大蘇參加了這場長達三小時的大會，聽到了來自社區(qū)營造實踐者、操盤手和業(yè)主的真實分享——“未來方洲首屆社群共創(chuàng)大會”。

三大結(jié)構(gòu)矛盾倒逼模式變革

Part.1

長久以來，房企做社群都面臨一個“世紀難題”：熱鬧交付后，如何避免淪為“社群廢墟”？

“未來方洲不只是住宅，更是我們從‘產(chǎn)品開發(fā)商’向‘城市生活系統(tǒng)運營商’轉(zhuǎn)型的載體。”中建玖合華南區(qū)域黨支部副書記龍輝的開場白，為這場實驗定下了基調(diào)。

這番表述的背景，是中國房地產(chǎn)行業(yè)深陷的三大結(jié)構(gòu)性矛盾。

第一，銷售工具與生活載體的撕裂。“甲方既想用社群賣房，又希望它活得像個真社區(qū)�！边@種矛盾讓多數(shù)項目社群成為“季節(jié)性”存在——銷售期熱鬧，交付后沉寂。

第二，空間閑置與關(guān)系缺位的并存。茶豆大集聯(lián)合創(chuàng)始人劉穎橙分享了他們的土辦法驗證結(jié)果：某項目周邊宣稱入住率35%，團隊“每周日晚8點蹲點數(shù)燈”核實，真實數(shù)據(jù)僅15%。房子建好了，人與人的連接網(wǎng)絡卻遠未形成。

第三，短期輸血與長期造血的困境。據(jù)了解，未來方洲目前92%的社群運營成本由開發(fā)商承擔，尚未形成可持續(xù)的商業(yè)模式。如何建立業(yè)主付費或商業(yè)反哺機制，是所有社群運營必須回答的問題。

正是這些深層困境，迫使像中建玖合這樣的市場參與者，必須進行一場徹底的范式革命：從“建造-銷售”的短線邏輯，轉(zhuǎn)向“培育-運營”的長線邏輯。

方法論：從“三維基座”到“三階演進”

Part.2

WF未來社群研究院創(chuàng)始人石敏，提供了目前最系統(tǒng)的社群建設方法論框架。

她提出的“三維基座”模型認為，真正的未來社區(qū)必須建立在三個維度上：

環(huán)境：物理空間與配套設施

人文：生活方式與社區(qū)文化

機制：組織規(guī)則與資源分配

“多數(shù)項目只關(guān)注第一維度，試圖用硬件堆砌出軟件生態(tài)，這注定失敗。”石敏指出。

（石敏：WF未來社群研究院創(chuàng)始人、社群之都Chengdu發(fā)起人）

更值得關(guān)注的是她提出的社群演進“三階模型”：

階段一：土壤期（1.0）

核心任務：連接與播種。關(guān)鍵是尋找“高意愿、高影響力、高連接力”的“三高種子用戶”，而非追求數(shù)量規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，未來方洲在237天內(nèi)通過127場活動，在912戶已簽約業(yè)主中深度鏈接了1037戶，滲透率達113.7%。

階段二：容器期（2.0）

關(guān)鍵動作：破圈與激發(fā)自驅(qū)力。石敏以麓湖“群島計劃”為例，當垂直社群被組織在一起碰撞時，聯(lián)動率提升了320%�！岸鄻有援a(chǎn)生能量，單一社群的深耕終將遇到天花板�！�

階段三：雨林期（3.0）

成熟標志：共生與價值外溢。表現(xiàn)為形成“日常課程+月度聚會+年度節(jié)日”的穩(wěn)定活動結(jié)構(gòu)，社群能衍生社會企業(yè)并對外輸出方法論。

石敏的觀點值得行業(yè)深思：“社群不是目的，而是方法；不是終點，而是通道。它的終極價值，在于將抽象的‘社區(qū)理想’，轉(zhuǎn)化為可觸摸、可參與、可傳承的集體行動經(jīng)驗�！边@直接將社群從營銷部門的“活動清單”，提升到了公司戰(zhàn)略層面的“核心方法論”。

“社會資本”的鐵律與“信任資產(chǎn)”的儀表盤

Part.3

有了地圖，更需要驅(qū)動系統(tǒng)。全民社造平臺發(fā)起人“阿甘”（吳楠）和茶豆大集劉穎橙的分享，提供了兩大核心引擎。

阿甘：機制優(yōu)于熱情，社會資本是硬通貨。

阿甘帶來的南京翠竹園十二年實踐，是一部生動的“社會資本”教科書。他總結(jié)了兩條必須堅守的“運營鐵律”：

1.“公益不是免費”：所有活動必須明示成本，設置階梯付費。目的不是賺錢，而是過濾“搭便車者”，篩選真實共建者。

2.“誰主張·誰負責·誰受益”：新社群發(fā)起人必須簽署《共建承諾書》，明確責任與收益。翠竹園借此實現(xiàn)了主理人91%的高留存率，而行業(yè)平均僅為37%。

3.他提出了社區(qū)發(fā)展的終極閉環(huán)：自組織 → 自治理 → 自發(fā)展。當社區(qū)內(nèi)形成密集的社交網(wǎng)絡（翠竹園有60多個俱樂部），社會資本便轉(zhuǎn)化為驚人的治理效能：物業(yè)費調(diào)價一次通過，維修資金使用效率提升47%。阿甘斷言：“社區(qū)最好的建筑師，永遠是住在里面的人。我們的工作，是把圖紙交還給他們，并遞上第一塊磚�！�

（阿甘：全民社造實踐平臺發(fā)起人、社造家CEO）

劉穎橙：信任可量化，商業(yè)是解決方案而非銷售任務。

劉穎橙則從商業(yè)可持續(xù)角度，提供了另一個關(guān)鍵引擎：將信任資產(chǎn)化、數(shù)據(jù)化。茶豆大集建立了一套“信任資產(chǎn)儀表盤”：

·每日：267筆菜市場消費、300份社區(qū)食堂

·每周：376組家庭文化活動

·轉(zhuǎn)化：托育早教轉(zhuǎn)化率達85%

·驗證：1.5個月團購售罄3噸藍莓，每單附檢測報告

她顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)邏輯：“社區(qū)商業(yè)不是社區(qū)里的商業(yè)，而是把名字悄悄埋進業(yè)主心里的過程�！�其商業(yè)模式演進路徑清晰：信任奠基期（0-8個月，零廣告）→ 價值試探期（輕量團購為“試金石”）→ 生態(tài)反哺期（老年大學反哺研學、保險等）。劉穎橙總結(jié)：“商業(yè)是一個解決方案，而不是一個銷售任務�！�

（劉穎橙：茶豆大集聯(lián)合創(chuàng)始人）

操盤手視角：破局“三角困境”

Part.4

作為中建玖合華南區(qū)域的社群商業(yè)負責人，于超的分享最貼近操盤手的真實痛點和戰(zhàn)略思考。他坦誠地揭示了“超級ZHOU”面臨的“三角困境”與破局嘗試。

困境：激情會消退，熱愛需承接。于超引用了一句深刻的話：“愛不會消退，但愛會轉(zhuǎn)移�！�主理人（如996大廠的彭偉）的初始熱情是寶貴資產(chǎn)，但若無可持續(xù)機制承接，終將耗散。

破局一：用“商業(yè)共創(chuàng)”承接熱愛。未來方洲嘗試將社群情感向商業(yè)價值引導。其王牌案例“零碳咖啡”，開業(yè)三個月登頂黃埔區(qū)熱門榜。成功關(guān)鍵不在咖啡本身，而在于其作為“可持續(xù)理念教育現(xiàn)場”的定位——用咖啡渣做手工皂，用舊瓶做裝飾，將消費行為轉(zhuǎn)化為價值觀共鳴。

破局二：定義“前置探索”的獨特價值。于超列舉了前置社群的三大價值：

1.關(guān)系前置：業(yè)主在交付前找到鄰居、孩子同學，甚至是對門室友。

2.文化前置：通過“龍舟宴”聯(lián)合原住民非遺傳承人，讓新業(yè)主提前融入在地文化。

3.治理前置：通過“未來提案計劃”和《社群共創(chuàng)倡議書》，提前演練社區(qū)公共議事規(guī)則。

破局三：構(gòu)建“黨建牽頭”的資源杠桿。于超毫不諱言“超級ZHOU”由黨建牽頭的優(yōu)勢：“更容易拿到資源，拿到政府的支持�！�這并非空話，文沖街道現(xiàn)場授予“未來社區(qū)共建示范區(qū)”稱號，意味著其在社區(qū)基金、公建配套、網(wǎng)格協(xié)同等方面將獲得實質(zhì)性優(yōu)先權(quán)。這為中國特色的“政企社民協(xié)同”提供了關(guān)鍵注腳。

（于超：中建玖合華南區(qū)域社群商業(yè)負責人）

四個待解問題：理想與現(xiàn)實的距離

Part.5

各位嘉賓描繪了理想社區(qū)的諸多可能性，但在大蘇看來，若想將藍圖真正落地，仍須穿越四大現(xiàn)實挑戰(zhàn)：

1. 財務可持續(xù)性

92%成本由開發(fā)商承擔的模式能持續(xù)多久？社區(qū)服務信托基金（如麓湖模式）的本土化落地仍需探索。

2. 權(quán)力讓渡邊界

現(xiàn)有“共創(chuàng)委員會”僅為咨詢性質(zhì)，業(yè)主在重大決策中的話語權(quán)如何制度化？可能需要推動更具約束力的《社區(qū)共治條例》。

3. 規(guī)�；L險

當社群從15個激增至50+，如何避免管理碎片化與價值觀稀釋？翠竹園“四方平臺”協(xié)同治理架構(gòu)值得借鑒。

4. 技術(shù)賦能深度

超級ZHOU平臺日活率23%，但UGC內(nèi)容占比不足5%。如何從“通知工具”升級為“關(guān)系沉淀平臺”？開發(fā)“鄰里技能地圖”成為關(guān)鍵。

業(yè)主代表彭偉，這位996大廠人，同時是運動健身社和樂跑團的主理人。他說，一位鄰居告訴他：“因為我們的活動，讓我對家有了提前的歸屬感�！�

未來方洲的“超級ZHOU”實驗，無法以銷售額簡單衡量。它的真正指標，或許在十年之后：當開發(fā)商早已撤場，這里的社群是否依然枝繁葉茂，這里的商業(yè)是否因信任而繁榮，這里的居民是否仍能自豪地說“這是我們共同建造的家園”。

這條路沒有標準答案，但未來方洲的“超級ZHOU”實驗，至少提供了一個值得關(guān)注的探索方向。