本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

2025年12月底，上海臨港控股股份有限公司（下稱“上海臨港”）（600848.SH）披露，其控股子公司位于上海臨港新片區(qū)的一宗住宅用地將被上海市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，擬收儲(chǔ)價(jià)格合計(jì)26.25億元。公開信息顯示，該地塊系上海首例公開披露的住宅地塊收儲(chǔ)案例。

而從全國范圍來看，各地土地收儲(chǔ)工作正加速推進(jìn)。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年12月12日，各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地?cái)?shù)量超5000宗，擬收儲(chǔ)用地面積超2.6億平米。

“隨著存量土地收儲(chǔ)的擴(kuò)圍與深化，房地產(chǎn)行業(yè)的住房供給結(jié)構(gòu)將更趨合理，既可為保障房供給提供支撐，又能優(yōu)化商品住房的供給質(zhì)量，最終助力房地產(chǎn)市場筑牢穩(wěn)預(yù)期、提質(zhì)增效，為‘十五五’開局之年的行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力保障?！?月10日，58安居客研究院院長張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

折價(jià)4%盤活資產(chǎn)

根據(jù)公告，2025年12月27日，上海市土地儲(chǔ)備中心、上海臨港控股、公司控股股東上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（下稱“臨港集團(tuán)”）、公司下屬控股子公司上海臨港新片區(qū)金港榮盛置業(yè)有限公司（下稱“金港榮盛置業(yè)”）簽訂《土地收購儲(chǔ)備協(xié)議》，對金港榮盛置業(yè)位于上海市臨港新片區(qū)DSH-04單元C07-01地塊進(jìn)行收儲(chǔ)。

資料顯示，該地塊坐落于滴水湖北側(cè)約2公里處，土地用途為住宅用地。本次收儲(chǔ)土地面積合計(jì)78,658.60平米，容積率2.4，地上計(jì)容建筑面積188,780.64平米；土地權(quán)屬性質(zhì)為住宅用地。

據(jù)悉，DSH-04單元C07-01地塊于2023年7月公開出讓，由臨港集團(tuán)與浙江榮盛集團(tuán)組成的聯(lián)合體以38.74億元競得，彼時(shí)設(shè)定的住宅房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為3.4萬元/平米，此次被收儲(chǔ)的僅為其中住宅部分（即C07-01地塊），同期競得的B05-01商辦地塊不在此次收儲(chǔ)范圍內(nèi)。從價(jià)格來看，此次地塊收儲(chǔ)總價(jià)26.25億元，較該地塊原成本約27.34億元折價(jià)約4.01%。

對于收儲(chǔ)原因，上海臨港表示，是“為優(yōu)化公司現(xiàn)有土地資源配置和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，盤活公司資產(chǎn)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，進(jìn)一步減輕市場去化壓力，提升公司盈利能力，加快公司由重資產(chǎn)開發(fā)向輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型”。收儲(chǔ)完成后，預(yù)計(jì)將回籠資金約26.25億元。

“經(jīng)初步測算，地塊不再開發(fā)，同時(shí)將原來計(jì)提的遞延所得稅資產(chǎn)沖回，短期內(nèi)預(yù)計(jì)減少公司2025年度歸母凈利潤約9300萬元，但從中長期來看，有效避免了大額資金沉淀和可能的更大虧損?！鄙虾ＥR港方面補(bǔ)充說。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜1月10日向記者表示，受臨港區(qū)域住宅市場供需關(guān)系與價(jià)格調(diào)整的影響，該項(xiàng)目在原定開發(fā)銷售節(jié)奏下面臨挑戰(zhàn)。鑒于當(dāng)前臨港市場住宅庫存較高，且政策層面強(qiáng)調(diào)“控制供應(yīng)、去化庫存”，上海土地儲(chǔ)備中心以低于土地賬面原值價(jià)格約4%的條件完成收儲(chǔ)。對臨港集團(tuán)而言，此次收儲(chǔ)雖在價(jià)格上略有折讓，但有效盤活了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減輕了資金沉淀壓力與潛在開發(fā)虧損，符合公司長期發(fā)展戰(zhàn)略。

首例宅地收儲(chǔ)凸顯標(biāo)桿意義

值得一提的是，上述地塊系上海首例公開披露的住宅地塊收儲(chǔ)案例。在此之前，上海本地房企如光明地產(chǎn)（600708.SH）及百聯(lián)股份（600827.SH）雖有地塊收儲(chǔ)記錄，但均為倉儲(chǔ)、工業(yè)類綜合用地，并非住宅用地。

對比來看，業(yè)內(nèi)分析指出，此次臨港住宅用地收儲(chǔ)是上?！扒岸耸諆?chǔ)土地控增量、后端收購房屋去存量”組合調(diào)控策略的重要實(shí)踐，頗具信號(hào)意義。結(jié)合此前推出的“標(biāo)地營造”（即通過標(biāo)準(zhǔn)化地塊營造提升土地利用效率的儲(chǔ)備模式）土地儲(chǔ)備改革機(jī)制，上海正通過精準(zhǔn)施策平衡區(qū)域房地產(chǎn)供需關(guān)系，既緩解遠(yuǎn)郊區(qū)域庫存壓力，又保障核心區(qū)域土地資源稀缺性，未來不排除在其他庫存高企的遠(yuǎn)郊區(qū)域進(jìn)行推廣。

同策咨詢研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，臨港首例住宅用地收儲(chǔ)具有標(biāo)志性意義：“說明政府從存量住房到未開發(fā)土地的全面收儲(chǔ)工作的開始。這既是貫徹落實(shí)國家推行的收儲(chǔ)閑置存量土地政策方針，也能夠降低本區(qū)域房地產(chǎn)市場的庫存壓力。同時(shí)，此舉能給房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金流，緩解資金壓力?！?/p>

張波認(rèn)為，此次收儲(chǔ)并非單一地塊的處置行為，而是房地產(chǎn)市場調(diào)控走向高質(zhì)量、精細(xì)化的直接體現(xiàn)，更凸顯了調(diào)控手段的升級(jí)。

其指出，相較于此前閔行區(qū)存量商品房收儲(chǔ)及光明地產(chǎn)、百聯(lián)股份非住宅地塊收儲(chǔ)，此次收儲(chǔ)首次聚焦未開發(fā)純住宅用地，并通過市級(jí)土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)籌的市場化定價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了政府調(diào)控目標(biāo)與企業(yè)合理訴求的兼顧；這一機(jī)制更便于根據(jù)市場需求靈活規(guī)劃地塊后續(xù)用途，為保障性住房、人才房建設(shè)預(yù)留空間，契合房地產(chǎn)“優(yōu)化增量”調(diào)控方向，將助力行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解與供給側(cè)改革深度推進(jìn)。

同時(shí)，張文靜也表示，從政府角度看，該收儲(chǔ)有助于抑制區(qū)域新增住宅供應(yīng)、降低庫存壓力，為市場企穩(wěn)回升創(chuàng)造積極預(yù)期，并對落實(shí)“以人定房、以房定地”的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)起到引導(dǎo)作用，符合當(dāng)前市場實(shí)際需求。

專項(xiàng)債驅(qū)動(dòng)全國存量土地盤活升溫

上海首例宅地收儲(chǔ)案例的落地，是全國層面“收儲(chǔ)”調(diào)控工具深化應(yīng)用的縮影。

可以看到，自2024年5月中央明確提出“收購存量商品房用于保障性住房建設(shè)”方向后，“收儲(chǔ)”已成為房地產(chǎn)調(diào)控與風(fēng)險(xiǎn)化解的重要工具。2025年3月的政府工作報(bào)告提出，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)支持包括土地收儲(chǔ)在內(nèi)的投資建設(shè)，為各地推進(jìn)收儲(chǔ)提供了關(guān)鍵資金保障。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年12月12日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回、收購存量閑置土地的數(shù)量超5000宗，總用地面積超2.6億平米，總金額超6800億元。其中，廣東、重慶、河南、江西、安徽等地排在收儲(chǔ)規(guī)模前列。

同時(shí)，該機(jī)構(gòu)還指出，從專項(xiàng)債落地情況來看，截至11月底，在地方政府新增專項(xiàng)債發(fā)行總額（約4.4萬億元）中，涉及收購存量閑置土地的金額占比為5.7%。截至11月底，各省市擬使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地的規(guī)模約6553億元，實(shí)際發(fā)行的專項(xiàng)債2508億元，占比約38%；其中，一、二線城市擬收儲(chǔ)金額超2400億元，占比約37%；實(shí)際發(fā)行約833億元，占比約35%。

展望2026年，“穩(wěn)樓市、去庫存”仍將是房地產(chǎn)行業(yè)主基調(diào)。2025年12月22日至23日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，2026年要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)任務(wù)之一便是結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地。

據(jù)了解，目前不少地區(qū)已啟動(dòng)2026年度土地收儲(chǔ)計(jì)劃。例如，據(jù)公開報(bào)道，廣東省清遠(yuǎn)市發(fā)布了“清城區(qū)2026年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收回收購價(jià)格的公示”等三份文件，新增收儲(chǔ)資金規(guī)模達(dá)12.49億元。

結(jié)合當(dāng)前專項(xiàng)債政策支持方向及各地收儲(chǔ)實(shí)踐，張波判斷，未來存量土地收儲(chǔ)將呈現(xiàn)兩大發(fā)展趨勢：一方面，收儲(chǔ)對象多元化，從純住宅用地向商辦、工業(yè)、閑置廠房等多類型存量土地延伸，針對不同用地，相關(guān)部門也將制定差異化收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，資金渠道亦愈發(fā)多元化，各地會(huì)鼓勵(lì)A(yù)MC、銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)參與，創(chuàng)新參與模式，緩解地方財(cái)政壓力。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>