近日，據(jù)溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)消息，位于鹿城甌浦垟?shù)穆钩侵猓▊浒该捍湔Z(yǔ)麓園）針對(duì)未售的216套房源進(jìn)行調(diào)價(jià)。

本次調(diào)價(jià)幅度約63-69折，惠后含裝總價(jià)約130-179萬(wàn)元，含裝單價(jià)約1.3-1.45萬(wàn)元/㎡。

這次的折扣力度較為不錯(cuò)，但釋放折扣的時(shí)間遲了點(diǎn)。那么，調(diào)價(jià)后這批次新商品房、單價(jià)萬(wàn)字頭的房源有性?xún)r(jià)比嗎？一起來(lái)看下。

01、鹿城之光

項(xiàng)目位于鹿城區(qū)雙嶼街道東甌路與南山東路交匯處，黃龍康城一組團(tuán)西側(cè)。

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為碧桂園華鴻大發(fā)·鹿城之光（備案名為翠語(yǔ)麓園）。其中碧桂園負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、華鴻負(fù)責(zé)工程、大發(fā)負(fù)責(zé)物業(yè)。

鹿城之光開(kāi)盤(pán)于2020年9月-2021年11月，共計(jì)1534套（包含175套人才房），主力建筑面積約70-127㎡，毛坯惠后均價(jià)約1.9-2萬(wàn)元/㎡，裝標(biāo)為1500元/㎡。

當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況不溫不火，受地塊周邊的不利因素以及區(qū)位影響較大，后期通過(guò)返現(xiàn)、送車(chē)位等方式大力促銷(xiāo)，折合單價(jià)約1.6萬(wàn)元/㎡左右。

小區(qū)合同約定交付時(shí)間為2023年11月，最終該小區(qū)延期交付，實(shí)際交付時(shí)間為2024年2月初。

目前小區(qū)周邊軟環(huán)境已經(jīng)有了明顯提升，雖然地塊西側(cè)特殊建筑依舊存在，但沿路無(wú)明顯標(biāo)識(shí)，明面上的影響較小。

南面為沿河公園、甌浦垟大草坪以及兒童樂(lè)園；西南側(cè)的東甌王墓公園經(jīng)過(guò)改造，相當(dāng)于常規(guī)綠化公園，形象不錯(cuò)，還設(shè)置了噪音分貝檢測(cè)設(shè)備。

小區(qū)東側(cè)的入口，形象也過(guò)得去，入口兩側(cè)?？康碾娖寇?chē)略有影響，入口對(duì)面的公園清爽、簡(jiǎn)單。小區(qū)北側(cè)為形象主入口，周邊底商大多尚未開(kāi)業(yè)，相對(duì)冷清一些。

不過(guò)，地塊西北側(cè)山上的不利因素依舊較為顯眼，好在是西北方向，與日常生活的方向相反，更多的是心理影響。

顯然，該小區(qū)的居住價(jià)值有了明顯提升，外圍因素的影響已經(jīng)小了不少。

02

本次調(diào)價(jià)的房源涉及1-3幢、6-8幢、10-13幢，其中1-3幢南面為樂(lè)園、大草坪以及山體，存在一定的山景視野，全樓幢采光良好，視野較為不錯(cuò)，3幢西側(cè)房源可能受不利因素影響；

6-8幢位于小區(qū)中間位置，遠(yuǎn)離道路，視野相對(duì)受限，部分低樓層房源采光會(huì)受影響；10-13幢北側(cè)為道路，但道路兩側(cè)商鋪尚未全面開(kāi)業(yè)，人氣偏低，噪音及灰塵等影響較小，低樓層房源采光同樣受限。

這批調(diào)價(jià)房源共計(jì)約216套房源，低樓層至高樓層都有，建面約88-126㎡，裝標(biāo)為1500元/㎡，普惠98折，最高9折，并且這批房源的裝標(biāo)也能享受折扣。

調(diào)價(jià)房源折后含裝均價(jià)約1.32-1.45萬(wàn)元/㎡，折后含裝總價(jià)約134-179萬(wàn)元，對(duì)比早年的開(kāi)盤(pán)價(jià)，降價(jià)折扣力度約63-69折。

從小區(qū)現(xiàn)有的居住價(jià)值結(jié)合價(jià)格來(lái)看，鹿城之光還是有一定性?xún)r(jià)比。同時(shí)，這次的調(diào)價(jià)有可能是為了跳過(guò)返現(xiàn)手段，直接降價(jià)到位，來(lái)打消購(gòu)房者的顧慮。

如果這次能直接釋放9折，含裝價(jià)格來(lái)到1.21-1.33萬(wàn)元/㎡，仍有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。只可惜，這波降價(jià)手段來(lái)的遲了點(diǎn)，這個(gè)價(jià)格放到如今的市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力不太夠了。

一方面問(wèn)題在于安置房的供應(yīng)量太多了，多數(shù)安置房小區(qū)的價(jià)格都要低于鹿城之光的價(jià)格，位置、學(xué)區(qū)、小區(qū)配套、品質(zhì)都相差不太多，甚至位置核心、學(xué)區(qū)不錯(cuò)的小區(qū)價(jià)格也貴不了太多，甚至還可能更便宜。

另一方面，哪怕不考慮安置房的情況，單價(jià)相近的次新房，在鹿城南郊、七都等片區(qū)也是有多個(gè)新房項(xiàng)目可選，發(fā)展?jié)摿?、想象空間、受歡迎程度也會(huì)相對(duì)大點(diǎn)。

究其原因，鹿城之光的位置還是特殊了一點(diǎn)，位于山坳之中，現(xiàn)有的實(shí)景已經(jīng)接近該片區(qū)的發(fā)展巔峰了，后續(xù)難有大動(dòng)靜的改造和提升了。西側(cè)的不利因素也影響了該小區(qū)未來(lái)的流通性和認(rèn)可度。

鹿城之光區(qū)位圖

最后，提醒一下，該小區(qū)諸多未售房源已經(jīng)被限制銷(xiāo)售，并且該公司名下不少未售房源也被迫上架拍賣(mài)平臺(tái)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

甚至該小區(qū)的配套設(shè)施，約2000㎡的菜市場(chǎng)，2025年12月才領(lǐng)取預(yù)售證，準(zhǔn)備對(duì)外銷(xiāo)售。

結(jié)果前不久出現(xiàn)在拍賣(mài)平臺(tái)了，將在1月20日-21日拍賣(mài)。

如果真的考慮購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)，建議盡早辦理合同簽約、辦理過(guò)戶(hù)等手續(xù)，可以避免一些不必要的麻煩。

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