每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京通州供地手法，越來(lái)越嫻熟了。

1月10日，北京城市副中心一口氣公布了五塊地的規(guī)劃實(shí)施方案，皆在0401街區(qū)八里橋板塊。

過(guò)去的一年，八里橋板塊名氣很大，乃拜朝棠攬閱所賜，賣(mài)得很不錯(cuò)。

這次，八里橋借機(jī)再出王炸。

五幅地塊的參數(shù)如下：

1、6023居住用地：占地3.03公頃，地上建筑規(guī)模7.57萬(wàn)平方米，容積率2.5，建筑限高60米；

2、6034居住地塊：占地1.36公頃，地上建筑規(guī)模3.12萬(wàn)平方米，容積率2.3，建筑限高80米；

3、6035居住地塊：占地1.37公頃，地上建筑規(guī)模3.15萬(wàn)平方米，容積率2.3，建筑限高80米；

4、6038居住地塊：占地1.12公頃，地上建筑規(guī)模2.58萬(wàn)平方米，容積率2.3，建筑限高80米；

5、6037商業(yè)用地：占地1.02公頃，地上建筑規(guī)模2.54萬(wàn)平方米，容積率2.5，建筑限高80米。

它們的總占地約7.89公頃，地上建筑規(guī)模約18.96萬(wàn)平方米。

一連五塊地，如此大的規(guī)模，令花姐想起了中建運(yùn)河玖院。

2025年6月4日，中建玖合以74.91億元底價(jià)，摘得北京城市副中心0101組團(tuán)地塊，土地出讓面積約11.28公頃，規(guī)劃建筑面積約26.19萬(wàn)平方米。

最終，中建運(yùn)河玖院成了2025年北京銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)冠——網(wǎng)簽904套，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

它就是由八塊地組成的超級(jí)社區(qū)。

雖然八里橋組團(tuán)的規(guī)模，不及中建運(yùn)河玖院，但土地規(guī)劃手法如同一轍。

花姐斗膽猜測(cè)，八里橋五塊地，會(huì)效法中建運(yùn)河玖院，打包成一宗地進(jìn)行出讓。

為什么它們會(huì)打包出讓呢？

土地變性：從多功能用地變居住用地

大多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的規(guī)劃，是經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整的。

此次八里橋五塊地，也不例外。

最新這次的規(guī)劃，是對(duì)四個(gè)住宅和1個(gè)商業(yè)地塊，進(jìn)行打包規(guī)劃。

但在2024年9月之前，只有6023地塊為住宅。這意味這，其余4地塊都變性了。

它們的原規(guī)劃為：

6034和6035為其他類(lèi)多功能用地，規(guī)劃建面分別為4.9萬(wàn)平米、5.62萬(wàn)平；6037和6038地塊為公建混合住宅用地，規(guī)劃建面5.51萬(wàn)平米和6.05萬(wàn)平米。

而今，6034、6035、6038變性為居住用地，6037變性為商業(yè)用地，且建筑面積縮小了。

不過(guò)，新規(guī)劃里的6034、6035、6038地塊，也并非純居住用地，而是規(guī)劃了部分商業(yè)，分別為0.33公頃，0.09公頃，0.56公頃，共計(jì)規(guī)劃商業(yè)0.88萬(wàn)平米。

如果再往前去翻查，0401街區(qū)的規(guī)劃曾調(diào)過(guò)多次，這里就不詳表。

新規(guī)劃：打造軌道微中心，應(yīng)連盡連

八里橋五塊地的規(guī)劃，學(xué)習(xí)了中建運(yùn)河玖院的成功經(jīng)驗(yàn)。

唯一不同的是，八里橋組團(tuán)里，有四個(gè)塊地和地鐵22號(hào)線(xiàn)永順站相連。

它們的規(guī)劃特點(diǎn)是：

1、規(guī)劃軌道微中心。即地鐵車(chē)站及周邊地塊形成一體化開(kāi)發(fā)，注重地上地下功能一體化。沿街可通過(guò)底層架空、外擺設(shè)施、廣場(chǎng)空間，塑造城市景觀(guān)活力。

2、交通銜接層面，地下應(yīng)做好與車(chē)站地下空間的豎向等銜接。地面步行、非機(jī)動(dòng)車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)系統(tǒng)應(yīng)綜合考慮周邊地塊情況，確保高效連通。

3、宜預(yù)留地上、地下與周邊地塊連通的條件，鼓勵(lì)建設(shè)空中連廊，具體規(guī)模結(jié)合后續(xù)方案設(shè)置。中建運(yùn)河玖院就有多個(gè)地塊兩兩相連。

4、功能兼容層面，6034、6035、6038居住地塊的地上建筑規(guī)模、綠地率等指標(biāo)可結(jié)合具體方案，整體統(tǒng)籌。中建運(yùn)河玖院也是此做法。

5、社區(qū)配套可在規(guī)劃范圍內(nèi)的地塊統(tǒng)籌考慮，部分功能可按照“一室多用”、分時(shí)共享的原則合建。

簡(jiǎn)而言之，八里橋組團(tuán)的規(guī)劃指標(biāo)打通，地塊之間可相互聯(lián)通。

五塊地打包出讓的邏輯

八里橋組團(tuán)的規(guī)劃太復(fù)雜，只有打包出售才是佳選。

先來(lái)看看整體的參數(shù)：

住宅占地6.87公頃——含0.98公頃商業(yè)、純商業(yè)1.02公頃；住宅建面16.42萬(wàn)平米——含0.88萬(wàn)平米商業(yè)、純商業(yè)2.54萬(wàn)平米。

從表面上看，四塊住宅拖一塊商業(yè)，包袱不算重，但實(shí)際上，四個(gè)住宅地塊里，只有6023地塊是完整，其余的6034、6035和6038地塊，都被商業(yè)占了一部分面積。

6035地塊的東南角商業(yè)占地0.09公頃，所受影響最?。?034地塊南面有0.33公頃為商業(yè)，占四分之一；被商業(yè)影響最大的是6038地塊，50%被商業(yè)占據(jù)了。

這三個(gè)居住地塊的商業(yè)，與6037地塊的東北角，它們的地下部分是為22號(hào)地鐵站車(chē)站而設(shè)。

這直接導(dǎo)致6038和6034地塊的強(qiáng)排很難做。

尤其是6038地塊，更是雪上加霜。它的南面是寫(xiě)字樓北京通惠中心，西座13F高55米、東座17F高72米，它們將直接影響北面6038住宅的規(guī)劃。

有了如此苛刻的條件，不太可能讓住宅用地單獨(dú)出讓。

花姐點(diǎn)評(píng)

是誰(shuí)給了八里橋組團(tuán)打包出讓的底氣？

很明顯，在通州有兩個(gè)案例：

1、中建運(yùn)河玖院：它于去年9月拿證，供應(yīng)1390套，截至目前網(wǎng)簽963套，成交均價(jià)6.2萬(wàn)元/平米，成交金額77.83億元，地價(jià)已收回；

2、朝棠攬閱：它于2025年6月拿證，供應(yīng)898套，網(wǎng)簽540套，成交均價(jià)5.79萬(wàn)元/平米，成交金額28.44億元，已超過(guò)土地價(jià)。

這兩個(gè)楷模，一個(gè)是多地塊組合，一個(gè)是剛需單盤(pán)，都為0401街區(qū)組團(tuán)提供了示范作用。

但，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，瞬間萬(wàn)變。

它們的成功，未必會(huì)是八里橋組團(tuán)的成功，關(guān)鍵還是看定價(jià)。

至于八里橋八里橋組團(tuán)何時(shí)上架土拍，花姐不敢妄猜。