新年伊始，香港樓市上演開年“狂飆”。新盤市場熱度驚人，1月一手住宅成交預(yù)計(jì)突破2000宗，有望創(chuàng)下自2013年以來最旺的1月。以新地南昌站上蓋項(xiàng)目“天璽”為例，首輪銷售便獲超額認(rèn)購近60倍，市場情緒高漲。

國際金融機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)預(yù)期。摩根士丹利將香港地產(chǎn)股目標(biāo)價(jià)平均上調(diào)14%，高盛也對(duì)香港樓市持積極態(tài)度，預(yù)期樓價(jià)在2026年底前將上漲5%。

市場共識(shí)正在形成：香港樓市正走出低谷，迎來新一輪上升周期。

資金流向：南熱北冷

Part.1

香港樓市的回暖，背后是明確的資金選擇。

首先，國際資本正重新審視香港。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息周期接近尾聲，部分資金開始回流亞洲市場。香港作為自由流通的國際金融中心，成為這些尋求增值的資本的首選門戶。

其次，本地購買力集中釋放。經(jīng)過數(shù)年的調(diào)整和市場壓抑，香港積累的剛性及改善性需求在政策環(huán)境松動(dòng)后開始入場。

更重要的是，內(nèi)地部分高凈值資金的南下配置。在境內(nèi)投資渠道相對(duì)受限、股市波動(dòng)較大的背景下，香港房產(chǎn)成為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化和保值的重要選項(xiàng)。

“減辣”效應(yīng)：政策要一次性給足

Part.2

兩地市場情緒的巨大溫差，根植于政策路徑和市場預(yù)期的根本不同。

香港市場的信心，直接得益于“減辣”政策的立竿見影。去年10月，香港調(diào)整住宅物業(yè)需求管理措施，大幅降低了交易成本，政策信號(hào)清晰，迅速扭轉(zhuǎn)了市場預(yù)期。

反觀內(nèi)地，雖然支持政策層出不窮，但市場正處于“預(yù)期重構(gòu)”的漫長階段。“只漲不跌”的信仰已被打破，購房者決策變得極為謹(jǐn)慎。

更為根本的是，市場仍在等待核心城市限制性政策的全面優(yōu)化，以及更為有力的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)來夯實(shí)信心基礎(chǔ)。

鬼馬狂想曲：熱浪能否北上？

Part.3

香港的這輪熱潮，能否傳導(dǎo)至內(nèi)地一線城市？

從現(xiàn)實(shí)條件看，直接的、大規(guī)模的資本傳導(dǎo)可能性較低。當(dāng)前的資本管控措施嚴(yán)格，兩地市場的資金池相對(duì)隔離。

然而，間接的、心理層面的傳導(dǎo)效應(yīng)不容忽視。

香港作為中國面向世界的市場“溫度計(jì)”，其樓市回暖具有顯著的符號(hào)意義。它可能逐步改善國際投資者和國內(nèi)部分群體對(duì)中國資產(chǎn)的整體預(yù)期。

這種信心層面的緩慢修復(fù)，是內(nèi)地市場，尤其是一線核心城市筑底回穩(wěn)的必要前提。

香港樓市的“熱”與內(nèi)地市場的“冷”，因政策力度、資本結(jié)構(gòu)和市場預(yù)期不同而分化，在當(dāng)下的市場環(huán)境中，信心的重塑比資金的充裕更為關(guān)鍵。

對(duì)于內(nèi)地市場而言，觀察香港的意義不在于期待熱錢直接涌入，而在于見證一個(gè)強(qiáng)有力的政策調(diào)整如何精準(zhǔn)地改變市場預(yù)期。

當(dāng)內(nèi)地核心城市的政策“工具箱”以足夠清晰和堅(jiān)決的方式打開時(shí)，兩地市場的溫差，才有望真正開始收斂。