近日，中指研究院發(fā)布專題報告《越貴越搶手？揭秘2025百億樓盤熱銷邏輯》指出，在房地產(chǎn)市場整體調(diào)整的背景下，頂豪市場卻呈現(xiàn)顯著韌性，其中上海表現(xiàn)尤為突出，在2025年全國7個成交額超百億的樓盤中獨占5席。

格局之變：誰在定義2025年的頂豪市場？

1、城市格局：一線城市絕對主導(dǎo)，上海繼續(xù)領(lǐng)跑。

2025年重點城市成交金額TOP30項目中，北上廣深包攬26席。其中，上海獨占13席，數(shù)量是北京、深圳、廣州之和，表現(xiàn)突出。

在7個成交額超百億的樓盤中，上海占5席，廣州、深圳各占1席。上海老城廂、新天地、徐匯濱江等核心地段持續(xù)釋放價值，成為高凈值人群資產(chǎn)配置的首選。

在市場調(diào)整期，高端改善需求展現(xiàn)出較強韌性。根據(jù)中指統(tǒng)計，2025年，共25個重點城市1000萬以上新房銷售超百套。整體來看，重點25城新建住宅成交套數(shù)同比下降22%，而1000萬以上產(chǎn)品成交量僅微降2%，其中上海2025年1000萬以上新房成交占25城總體33%，5000萬以上占比達七成，持續(xù)領(lǐng)跑市場。

政策松綁帶動積壓的改善需求持續(xù)釋放，上海吸引力與“聚集效應(yīng)”突出。隨著“70/90”、“房地聯(lián)動價”等政策逐步退出，上海頂豪產(chǎn)品的市場供應(yīng)明顯增加。同時，近兩年上海限購、限貸等政策持續(xù)優(yōu)化，前期積壓的改善需求得到釋放。此外，上海作為長三角核心城市，吸引了大量外來高素質(zhì)人口，尤其是江浙皖地區(qū)的高凈值人群，這形成了對上海豪宅市場的持續(xù)需求。以上海高端項目為例，綠城潮鳴東方項目開盤共吸引191組客戶認籌，非滬籍客戶認籌占比超6成，其中江浙皖戶籍客戶占比超3成；上海壹號院五批次開盤江浙籍買家占比超4成，遠超本地客群。上海豪宅已成為長三角乃至全國高凈值家庭進行資產(chǎn)配置、追求“確定性”的重要選擇。

除一二線城市之外，部分以外向型經(jīng)濟為主導(dǎo)的城市，其高端住宅市場也保持較高的活躍度。以義烏為例，作為“世界小商品之都”，其民營經(jīng)濟高度活躍，孕育了規(guī)模龐大的中小企業(yè)主、個體工商戶與外貿(mào)從業(yè)群體，為豪宅市場提供了較強的購買力基礎(chǔ)。

2、開發(fā)主力：央國企主導(dǎo)，聯(lián)合開發(fā)優(yōu)勢互補。

TOP30項目中，約八成由央國企主導(dǎo)開發(fā)。其中央企中華潤參與5個項目開發(fā)，保利參與4個。綠城、濱江等企業(yè)憑借扎實的產(chǎn)品力，也贏得高端客群信賴。TOP30項目中超半數(shù)采用聯(lián)合開發(fā)模式，尤其是在7個百億項目中，5個為合作開發(fā)。反映出在市場調(diào)整期，房企更傾向于通過強強聯(lián)合、匯集優(yōu)勢資源、分散開發(fā)風(fēng)險，提升項目確定性。

3、價格維度：千萬級成主流，百億樓盤單價全面邁入“10萬+”時代。

TOP30項目中，套均總價突破千萬的項目達21個項目，較2024年再增加1個，千萬級項目逐漸成為高端市場的門檻。7個百億項目單價均超10萬/平，其中5個項目單價突破15萬/平。

趨勢展望：分化成為長期趨勢，“確定性溢價”時代到來

整體來看，房地產(chǎn)市場分化已成為長期趨勢。普通住宅仍需經(jīng)歷供需關(guān)系再平衡的過程，而高端市場展現(xiàn)出的韌性，是源于資產(chǎn)價值的“確定性”——2025豪宅熱銷現(xiàn)象，本質(zhì)上是高凈值家庭在面對復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境時，進行資產(chǎn)再配置的理性選擇。

未來，企業(yè)對居住需求的精準洞察、產(chǎn)品創(chuàng)新能力及物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，將共同決定市場對其價值的判斷，這正是“確定性溢價”時代下，高端市場的核心競爭邏輯。（中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶）

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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