硬著陸就是銀行接盤，軟著陸就是房奴接盤。很難想象，現(xiàn)在還有人糾結(jié)我們到底是硬著陸還是軟著陸。所謂“怎么著陸”的問題，本質(zhì)上就是資產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，社會(huì)財(cái)富如何在金融系統(tǒng)和購房者之間重新分配。咱們今天只做學(xué)術(shù)科普，不針對(duì)任何國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

硬著陸，簡單來說就是房價(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，導(dǎo)致大量購房者選擇棄房斷供，同時(shí)開發(fā)商資金鏈斷裂，無法償還銀行貸款。它的邏輯鏈條是：資產(chǎn)價(jià)格崩盤→抵押物價(jià)值歸零→壞賬爆發(fā)→銀行資本金耗盡→銀行倒閉或被接管。其本質(zhì)是一次劇烈的資產(chǎn)負(fù)債表衰退，風(fēng)險(xiǎn)直接由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)。最具代表性的例子，就是2008年的美國次貸危機(jī)。

軟著陸，則是房價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，或?qū)嶋H價(jià)格陰跌、成交量萎縮、流動(dòng)性鎖死，政府通過政策托底防止房價(jià)崩盤。邏輯鏈條是：限制交易或穩(wěn)定市場(chǎng)→防止購房者踩踏出逃→確保購房者繼續(xù)還貸→購房群體實(shí)際購買力被高債務(wù)吞噬。其本質(zhì)是一種債務(wù)貨幣化，雖然保住了金融機(jī)構(gòu)，但居民消費(fèi)能力被高房貸擠壓，導(dǎo)致內(nèi)需不足，經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力減弱。類似的代表案例，比如日本“失去的30年”。

一句話總結(jié)：硬著陸就是銀行接盤，軟著陸就是房奴接盤。

當(dāng)然，以上都是比較理想的情況，實(shí)際操作中未必能劃分得如此精準(zhǔn)。

比如，如果一個(gè)國家的銀行是國有的（僅為探討現(xiàn)象，不特指某國），那么即便出現(xiàn)硬著陸，銀行接盤也不意味著風(fēng)險(xiǎn)只由銀行承擔(dān)。因?yàn)閲秀y行的背后是國家信用和國家救助，而銀行的救助資金，最終還是來自財(cái)政收入和貨幣發(fā)行——前者是稅收，后者會(huì)引發(fā)通脹，本質(zhì)上仍是轉(zhuǎn)嫁給全體國民。

再比如，即便是軟著陸，銀行也未必好過。因?yàn)檫@一過程必然伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期低迷，開發(fā)商債務(wù)違約難以避免，開發(fā)貸款等壞賬最終還是會(huì)落到銀行手里，同時(shí)也會(huì)由相關(guān)金融產(chǎn)品的購買者共同買單。

所以，“硬”與“軟”之間，很難清晰分辨出絕對(duì)的好壞。

看到這里，不妨思考一下：你認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，最終究竟是誰在買單？