房地產(chǎn)市場(chǎng)向來殘酷，優(yōu)勝劣汰在所難免！

今天，我在京東法拍網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，南通一家知名房企，名下50+套商業(yè)用房即將開始組團(tuán)拍賣。

這批商鋪總價(jià)在18-109萬之間，建筑面積從30-155m2不等，價(jià)格跨度較大。

值得一提的是，這批商鋪集中位于紫御星天地商業(yè)綜合體。這家商業(yè)體于5年前建成，但是一直沒能夠成功開業(yè)運(yùn)營。此次拍賣之后，希望該商業(yè)能夠迎來好消息！

01.

南通超50套房產(chǎn)上架法拍

剛剛，我們?cè)诰〇|法拍網(wǎng)上看到，位于通州區(qū)金沙街道景瀾花園突然上架了50余套住宅房產(chǎn)，計(jì)劃將在2月25日開拍，目前已經(jīng)有不少人注意到這些房產(chǎn)。

我們把這些房產(chǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)單套房產(chǎn)的起拍總價(jià)從18萬到109萬不等。

拍賣公告顯示，這批標(biāo)的包含通州區(qū)金新街道希望路309號(hào)景瀾花園1幢商鋪共51處不動(dòng)產(chǎn)（各標(biāo)的獨(dú)立拍賣）。

而在拍賣公告中也明確提到，商鋪目前登記在開發(fā)商名下，開票需要一定時(shí)間。未注明瑕疵不在拍賣人承擔(dān)范圍，其風(fēng)險(xiǎn)由買受人自行承擔(dān)，競(jìng)買人需自行前往標(biāo)的物所在地看樣后再慎重決定是否參與競(jìng)買。已存在且正在產(chǎn)生的水、電、物業(yè)管理、液化氣、公共維修基金等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)，未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用也由買受人承擔(dān)。

根據(jù)圖片顯示，該批次商鋪均為毛坯狀態(tài)，競(jìng)得人需要重新裝修后才能使用。

根據(jù)執(zhí)行裁定書顯示，因建設(shè)工程合同糾紛一案，南通南景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被依法查封了104處商鋪及500處車位。

天眼查信息顯示，南通南景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前為被執(zhí)行人狀態(tài)，另外還存在多條開庭公告和立案信息。

股權(quán)穿透顯示，南通南景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由揚(yáng)利國際投資有限公司（持股比例51%）和上海紅星美凱龍置業(yè)有限公司（持股比例49%）兩家公司聯(lián)合控股。

02.

商業(yè)配套停滯近五年，開業(yè)承諾屢次落空

景瀾花園小區(qū)推廣名為紫御四季，位于通州區(qū)335省道與希望路交匯處，由合景泰富集團(tuán)和紅星置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，打造高層和別墅兩大產(chǎn)品，另自帶約4萬方商業(yè)綜合體——紫御星天地。

項(xiàng)目2018年首開，當(dāng)時(shí)高層均價(jià)在1.2萬/㎡左右。目前小區(qū)有93套二手房掛牌出售，整體掛牌均價(jià)11873元/㎡。

根據(jù)早期宣傳，紫御星天地是通州首個(gè)樂活主體生活購物中心，由上市公司紅星置業(yè)、合景泰富集團(tuán)聯(lián)手中農(nóng)天暢商業(yè)管理有限公司打造的一個(gè)集萃生態(tài)、文化、情感、摩登的中高端社區(qū)商業(yè)中心。

根據(jù)原先的計(jì)劃，項(xiàng)目負(fù)一樓為生鮮超市，一樓、二樓為國際運(yùn)動(dòng)品牌集合店、服務(wù)百貨、輕餐和海寧皮草，三樓為教育培訓(xùn)、兒童游樂和健身會(huì)所，四樓為點(diǎn)播影院及婚禮宴會(huì)中心。

然而，現(xiàn)實(shí)頗為遺憾，此前項(xiàng)目負(fù)一層先后入駐過兩家超市，但均已閉店告終，隨后整個(gè)商業(yè)便一蹶不振。

2024年7月，有紫御星天地商鋪業(yè)主在政府網(wǎng)站留言表示，當(dāng)初開發(fā)商承諾招商很快到位，如今四年過去了還未開業(yè)，希望政府部門能督促開發(fā)商盡快招商開業(yè)。

通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)此回復(fù)表示：經(jīng)與開發(fā)企業(yè)了解，前期項(xiàng)目集團(tuán)公司對(duì)自持商業(yè)進(jìn)行招商開業(yè)，但因疫情因素整體效果欠佳。現(xiàn)公司正積極拓展外部資源，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營商，力爭(zhēng)25年度實(shí)現(xiàn)對(duì)外營業(yè)。

但如今，開發(fā)商已進(jìn)入資產(chǎn)被查封拍賣的階段，是否還有能力推動(dòng)商業(yè)復(fù)蘇，成為未知數(shù)。

03.商業(yè)重啟，面臨難度較大

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，部分前期擴(kuò)張激進(jìn)、資金鏈緊張的企業(yè)，正陸續(xù)進(jìn)入資產(chǎn)處置程序。此次紫御星天地商鋪批量上架，折射出項(xiàng)目背后開發(fā)主體已陷入實(shí)質(zhì)性經(jīng)營困境，難以繼續(xù)承載項(xiàng)目開發(fā)與商業(yè)活化重任。

對(duì)意向競(jìng)拍人而言，必須認(rèn)識(shí)到低價(jià)背后所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)與潛在挑戰(zhàn)——

通州區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈：一方面，萬達(dá)廣場(chǎng)已形成顯著的消費(fèi)虹吸效應(yīng)，持續(xù)占據(jù)區(qū)域商業(yè)核芯地位；另一方面，即將啟動(dòng)運(yùn)營的上悅城將進(jìn)一步加劇片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)分流的壓力不容忽視。

在此背景下，紫御星天地所處區(qū)域尚未形成成熟的商業(yè)氛圍，且項(xiàng)目自身運(yùn)營長期停滯，歷史遺留問題較多。

因此，這批資產(chǎn)的未來價(jià)值，將極大程度上取決于后續(xù)運(yùn)營方的專業(yè)能力與資源整合實(shí)力——這批商鋪若能被整體或分區(qū)打包接手，并由專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營，或許能為這個(gè)沉寂多年的商業(yè)項(xiàng)目帶來一線生機(jī)。

我們也將持續(xù)關(guān)注這批資產(chǎn)的拍賣進(jìn)展，以及紫御星天地能否真正迎來重啟轉(zhuǎn)機(jī)。

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