觀點(diǎn)網(wǎng) 成交溢價(jià)率接近200%，2026年杭州的首拍上來(lái)就火力全開。

1月15日，杭州市蕭山區(qū)湘湖單元一宗商業(yè)用地成功出讓。地塊起始總價(jià)11635萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)115輪競(jìng)價(jià)，最終由蕭山國(guó)企浙江湘旅綠色開發(fā)建設(shè)有限公司以34435萬(wàn)元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約15094元/平方米。

在近段時(shí)間的杭州土地市場(chǎng)中，這樣的溢價(jià)水平并不多見(jiàn)。更何況，這宗體量并不算大的商業(yè)用地，卻能在競(jìng)價(jià)輪次和漲幅上雙雙拉滿，多少有些出乎市場(chǎng)預(yù)期。

湘旅出手

單看地塊條件，本次高溢價(jià)并非毫無(wú)由頭。

拍賣地塊編號(hào)為湘湖單元（聞堰南片區(qū)）XS160203-13地塊，位于湘湖單元聞堰南片區(qū)，出讓面積約2.28萬(wàn)平方米，容積率控制在0.9-1.0之間，規(guī)劃用途為商業(yè)用地兼容商務(wù)金融功能。

地塊東側(cè)、南側(cè)臨湖，周邊有湘湖壹號(hào)、觀湖里等低密豪宅，在湘湖板塊內(nèi)，無(wú)論是景觀條件還是整體環(huán)境，都算得上是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的一檔。再加上地塊體量不算大，即便翻兩番的成交價(jià)仍處于可控區(qū)間，也在一定程度上降低了競(jìng)買門檻。

但真正支撐湘旅高價(jià)出手的，顯然不只是地塊本身。

競(jìng)得方浙江湘旅綠色開發(fā)建設(shè)有限公司，為浙江湘旅集團(tuán)下屬子公司，背后是蕭山區(qū)國(guó)資體系。若將時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看，湘旅在湘湖板塊的布局并不是突然“重倉(cāng)”。

近幾年，湘旅已在湘湖片區(qū)陸續(xù)推進(jìn)多個(gè)產(chǎn)業(yè)與功能型項(xiàng)目，包括“視谷之窗”產(chǎn)業(yè)綜合體、3D打印研發(fā)制造基地及湘湖產(chǎn)業(yè)大樓智能制造園區(qū)，總體量約50萬(wàn)平方米，并預(yù)計(jì)將在2027年至2028年陸續(xù)交付。

這樣來(lái)看，湘旅此次高溢價(jià)拿下一宗商業(yè)用地，更像是對(duì)既有產(chǎn)業(yè)布局的延展與補(bǔ)充，為片區(qū)補(bǔ)上商業(yè)與服務(wù)的拼圖。

同批次出讓名單中，湘湖單元還有一宗科研用地兼容文化用地同步掛牌，起始價(jià)約4364萬(wàn)元，容積率同樣控制在0.9-1.0之間。

杭州土地市場(chǎng)

回顧2025年，杭州土地市場(chǎng)可以說(shuō)是全國(guó)范圍內(nèi)少有的“高光樣本”。

全年住宅用地成交金額超過(guò)1400億元，穩(wěn)坐全國(guó)前三的席位。從節(jié)奏上看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“前熱后穩(wěn)”的局面。

僅看2025上半年，杭州涉宅用地成交數(shù)量達(dá)到68宗，累計(jì)成交金額約1160.14億元，體量已逼近2024年全年水平。與此同時(shí)，土地的溢價(jià)率不可小覷，上半年溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊達(dá)到20宗，溢價(jià)率高于30%的地塊接近總量的一半。

2025年年底，杭州掛牌了編號(hào)為杭政儲(chǔ)出[2025]150號(hào)的住宅用地，位于武林新城東新單元，容積率1.5，將于1月30日正式出讓。

結(jié)合目前釋放的信息來(lái)看，2026年杭州土地供應(yīng)大概率會(huì)繼續(xù)向錢江世紀(jì)城、奧體等成熟核心板塊集中。從整體節(jié)奏判斷，相比2025年上半年那種集中放量，2026年的推地或許更強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”和“準(zhǔn)”。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛在年終交流會(huì)上表示，杭州依然是全國(guó)市場(chǎng)中表現(xiàn)最為穩(wěn)定、基本面最優(yōu)的城市之一。

展望2026年，丁建剛強(qiáng)調(diào)杭州需要“確定確定再確定”，一方面，強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施應(yīng)盡快落地明確；另一方面，要關(guān)注重點(diǎn)板塊供地需兼顧安全性與去化速度。

除了住宅用地，杭州商業(yè)端同樣值得關(guān)注。

按照目前披露的信息，2026年杭州將迎來(lái)一輪商業(yè)綜合體集中開業(yè)，包括杭州恒隆廣場(chǎng)、杭州嘉里城、杭州世紀(jì)中心商場(chǎng)AURA，以及蕭山科技城的光環(huán)夢(mèng)中心等。

其中，預(yù)計(jì)于4月底開業(yè)的杭州恒隆廣場(chǎng)尤為受關(guān)注。該項(xiàng)目早在2018年便以高溢價(jià)拿下武林核心地塊，項(xiàng)目集購(gòu)物中心、寫字樓和酒店于一體，是杭州近年來(lái)體量最大的商業(yè)綜合體之一。

杭州商業(yè)項(xiàng)目的集中入市，正在放大市場(chǎng)對(duì)區(qū)位和長(zhǎng)期價(jià)值的預(yù)期。在此背景下，這宗溢價(jià)近200%的湘湖商業(yè)用地成交，或許已經(jīng)為2026年的拍地節(jié)奏提前做了一次演示。

從市場(chǎng)來(lái)看，杭州并不缺“敢出價(jià)”的主體，但真正能讓價(jià)格跑起來(lái)的，仍然是區(qū)位、規(guī)劃和長(zhǎng)期預(yù)期的疊加。接下來(lái)，隨著2026年更多地塊陸續(xù)登場(chǎng)，哪些地塊能打出新的“王炸”，哪些又會(huì)回歸理性，市場(chǎng)也將給出答案。

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