2025年全國樓市仍顯低迷，但成都用一組扎實的成交數(shù)據(jù)，展現(xiàn)了較強的韌性。全年32.6萬套的住宅總成交量，領(lǐng)先上海的32.4萬套，成交面積也以3107萬平方米，高于上海2942萬平方米的成交面積，均位居全國第一，市場容量和活躍度表現(xiàn)上佳。要知道，位居第三、第四的武漢和北京，成交套數(shù)均在21萬套左右，與成都、上海的差距較大。

人口底盤，成都的剛需基本盤從何而來？

樓市的支撐核心，是剛需客群，成都的成交爆發(fā)力，根源就在于持續(xù)而穩(wěn)固的人口流入。截至2024年末，成都常住人口2147萬人，2025年保持穩(wěn)定的增勢，在人口活躍度與購房需求轉(zhuǎn)化率上都有一定的優(yōu)勢。2025年，成都二手房成交23.2萬套，占住宅總成交比重超7成，算下來平均每92個常住人口就有1人入市購房，這一比例領(lǐng)先于絕大多數(shù)的大中城市。

成都的高購房轉(zhuǎn)化率源自多重的支撐。

作為西部中心城市，成都依托電子信息、裝備制造等成熟產(chǎn)業(yè)集群，疊加成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈、西部陸海新通道建設(shè)的政策紅利，持續(xù)吸納省內(nèi)及西部其他省份的人口。

這些新市民大多是剛需或剛改群體，預(yù)算務(wù)實、需求明確，而成都二手房很是適配這類群體的居住需求，2025年二手房成交保持穩(wěn)健態(tài)勢，且全年均價同比僅增長1%，置業(yè)壓力相對是可控的。

成都房價的溫和性，也被認(rèn)可。2025年10月，成都二手房掛牌均價17222元/平方米，不僅遠(yuǎn)低于一線城市，在新一線城市中也處于靠后位置。成都較低的房價收入比，讓流入人口有能力扎根置業(yè)，形成“人口流入-需求釋放-成交放量”的良性循環(huán)。

結(jié)構(gòu)分化，新房、二手房聯(lián)動的梯級居住體系

很多人只關(guān)注成交套數(shù)的增長，卻忽略了成都樓市的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢。成都已擺脫“新房獨大”的格局，形成新房、二手房協(xié)同發(fā)展的健康生態(tài)。

在2022年，成都二手房的成交量就超過新房，2025年更是以23.2萬套創(chuàng)下歷史新高，連續(xù)三年保持遞增態(tài)勢，與一線城市二手房占比主導(dǎo)的格局形成呼應(yīng)。

這種結(jié)構(gòu)優(yōu)勢體現(xiàn)在客群的清晰分層上。成都二手房成交主力集中在90-144平方米戶型，聚焦剛需與剛改需求。新房以改善型產(chǎn)品為主，與二手房客群重合度長期低于20%，互不擠壓且形成互補。

“賣舊買新”鏈條的通暢的更是關(guān)鍵。二手房的高流動性讓改善群體敢于出手置換，既托住了二手房市場底盤，又為新房市場注入資金動能，維持樓市整體活力。這種聯(lián)動效應(yīng)，成為成都樓市穿越周期的重要支撐。

政策與土地，用確定性對沖周期波動

成都樓市的韌性，離不開政策與土地市場的精準(zhǔn)調(diào)控，通過結(jié)構(gòu)性手段穩(wěn)住市場預(yù)期，成效顯著。

政策層面，成都通過下調(diào)房貸利率、降低首付比例等措施降低購房門檻，同時依托人才政策持續(xù)吸引留駐人口，注入穩(wěn)定需求。土地市場的“縮量提質(zhì)”更顯調(diào)控的功力。2025年成都涉宅用地成交金額超850億元，雖保持高位，但供地節(jié)奏張弛有度。上半年核心地塊競爭激烈，樓面價不斷刷新紀(jì)錄，下半年市場回歸理性，低溢價、底價成交成為主流，部分地塊出現(xiàn)流拍，折射出企業(yè)投資邏輯向核心區(qū)確定性聚焦。

這種調(diào)控模式既凸顯了核心區(qū)地塊的稀缺性，又避免了非核心區(qū)過度供應(yīng)。2026年1月13日成都首場土拍，延續(xù)了“地價-產(chǎn)品-客群”的良性傳導(dǎo)鏈路。

可以說，成都通過土地、新房、二手房三端聯(lián)動調(diào)控，既保障了市場活躍度，又守住了風(fēng)險底線，這種確定性正是當(dāng)下樓市最稀缺的資源。

2025年成都樓市的成交量、成交面積領(lǐng)跑全國，不追求短期成交爆發(fā)力，以人口虹吸能力筑牢剛需底盤，用新房、二手房聯(lián)動結(jié)構(gòu)打通居住梯級，靠精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)住市場預(yù)期，最終形成穿越周期的韌性。

對于新一年的樓市博弈，成都的啟示是，超大城市樓市的健康發(fā)展，核心是找準(zhǔn)自身定位，用結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢承接真實居住需求，讓房子回歸居住本質(zhì)。