我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，有親戚說成都房?jī)r(jià)跌回10年前了嗎？請(qǐng)問是真的嗎？感覺好恐怖，怎么能跌這么多。

房段子解答

那些說房?jī)r(jià)跌回10年前的，到底有沒有過真實(shí)的經(jīng)歷？

不扯亂七八糟的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，稍有經(jīng)歷的人回憶下，十年前大概也就是2015年，當(dāng)時(shí)成都新房?jī)r(jià)格是什么水平？

普遍是5000-9000元/平，五六千可以買主城區(qū)甚至三環(huán)內(nèi)（比如動(dòng)物園、三圣鄉(xiāng)），八九千算是地段比較好的了（比如川師的華潤(rùn)幸福里）。

現(xiàn)在動(dòng)物園10年次新房，單價(jià)總還是過萬嘛，好些也是1.3-1.5萬的狀態(tài)。華潤(rùn)幸福里呢，單價(jià)還是穩(wěn)定在2萬+嘛。

所以那些制造恐慌情緒說房?jī)r(jià)跌回10年前的，要么是蠢，要么是壞，根本沒有經(jīng)歷過一個(gè)完整的樓市周期就大放厥詞。

當(dāng)然，我也不是說房?jī)r(jià)就應(yīng)該繼續(xù)跌到幾千塊的狀態(tài)，只不過確實(shí)看不下去張口就來的馬大哈。

你相信的太多，是因?yàn)槟阒赖奶?。很多人只愿意選擇性傾聽自己愿意聽的，哪怕明明是錯(cuò)誤的。

粉絲提問

你好，我在天府一街，剛過完年，打算買一套改善的房子自住，預(yù)算800萬，看交投善成，但是擔(dān)心買不到。需要兼顧到生活通知讀書和價(jià)值等。目前有打算是在2025上半年下手?？戳艘恍┓孔樱簏c(diǎn)評(píng)和建議。具體的弄成文檔給你了哈。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你的問題是很具體很實(shí)際的，就是要兼顧到讀書和自住改善（包括通勤），當(dāng)前來說，大源算是唯一買法。往上的金融城存在老化和通勤距離更遠(yuǎn)的問題，往南的麓湖天西在學(xué)區(qū)、價(jià)值以及通勤上我覺得還是趕不上大源這么適合你的。

大源無非是新房還是二手房買法，新房還要看重學(xué)區(qū)的話，最好的就是大源西的教科院東區(qū)，這是一所公認(rèn)的大源名校，曾有業(yè)內(nèi)排名，大源小學(xué)排序是教科院東>蒙彼利埃>益州>霍森斯>墨池書院>教科院西>公園小學(xué)。

也就是說，你們作為高知家庭很看重教育的話，那么基本上就是前兩所買法了。教科院東區(qū)比較卷，家長(zhǎng)和孩子以及學(xué)校都很卷，屬于雞娃家庭；蒙小比較國(guó)際化，全面發(fā)展，口碑很好；益州小學(xué)偏應(yīng)試化一些，其他的就不多說了。

教科院東一般以南華路為界，東邊（包括北邊的老小區(qū)和南邊的新校區(qū)）是基本盤，當(dāng)前新房的話，只有售罄的西派善成、錦上錦和高投天悅。接下來就是捂盤已久的交投大源地塊和新綠色（高新地王，而且全是大戶型起步，預(yù)估超預(yù)算明顯，而且開盤未定）。

現(xiàn)在唯一有跡象，而且唯一的希望，就是交投這個(gè)樓盤溪云善成，https://weibo.com/1551561845/P5pwhyOO8

現(xiàn)在回來看蒙小的買法，當(dāng)前周圍看得上的就只有中洲錦城湖岸了，周邊其他的幾個(gè)對(duì)口小區(qū)，存在老化或者過于剛需的情況，長(zhǎng)期來說，都是靠學(xué)區(qū)硬撐著的，萬一后面學(xué)區(qū)價(jià)值繃不住，那么很容易全面垮塌。能長(zhǎng)盛不衰的，一線湖景+T2洋房+樓盤品質(zhì)，只有集齊了外部的地段和內(nèi)部的產(chǎn)品，我覺得才能長(zhǎng)期和迭代的新房在資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)上抗衡。

那么再回來看你說的兩種戶型幾套房源。

1、156.89平，T2小高層，650-680萬，看視野采光裝修而定，你發(fā)的鏈接整體視野裝修采光還行，雖然不怎么看得到湖，但也是不錯(cuò)的品相了，唯一槽點(diǎn)就是增值稅較高...

不著急的話可以等一等年中年末的偶然撿漏機(jī)會(huì)。但是你很著急上半年買入，也很看重蒙小，喜歡即買即住的中洲二手房，那么就是拿錢買心歡喜了——雖然從投資性的角度來說，我覺得遠(yuǎn)不如交投善成。

然后是180+的戶型，180.23平的房子是清水房，樓層視野位置還不錯(cuò)，按照你說的800萬拿下，...

189.64的這套房，是低樓層，精裝房，但是裝修品質(zhì)比較低，基本上要全部重新?lián)Q過。

就打算2000的翻新成本，800萬的報(bào)價(jià)，全部算一起也要896萬了，和前面一套相差無幾，而180戶型甚至還有更好的采光視野。所以未來的價(jià)值演變上，只能說因?yàn)槊娣e更大，總價(jià)更低，會(huì)略微好一點(diǎn)，

綜合算下來的話，我覺得中洲的優(yōu)勢(shì)是即買即住，T2洋房，學(xué)區(qū)穩(wěn)定，生態(tài)價(jià)值較高，有買到的確定性。

然后交投新房的話，優(yōu)勢(shì)是板式結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品性價(jià)比更高，缺點(diǎn)則是不一定能搖中。

我建議穩(wěn)住自己，明年26年才讀書，理論上是還可以等一年的，不妨試一試今年搖號(hào)交投（說不定能買到呢），如果能上車額185-215戶型的中高樓層，那么就歡天喜地。如果確實(shí)買不到，那么下半年等年中年末市場(chǎng)預(yù)冷了，再行考慮中洲的撿漏，優(yōu)先考慮單價(jià)低的，總價(jià)門檻更低的（便于流通和保值，而事實(shí)上，即便是160都足夠你們自住改善了）。

實(shí)在是要再節(jié)省一點(diǎn)的話，也可以...

粉絲提問

你好，我在武侯大道上班，主要是自駕居多，所以地鐵要求不高，有就行。女方在龍泉陽光城上班，現(xiàn)在想法是買套三，總價(jià)140萬內(nèi)，首付三四十萬，新房二手都可以。優(yōu)先三環(huán)附近的吧，目前在網(wǎng)上看到的有藍(lán)光凱麗香江、藍(lán)谷地天域、藍(lán)光錦繡城等小區(qū)，還沒有實(shí)地了解過。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前這套房的買法，我覺得是短期的自住過渡，長(zhǎng)期的父母養(yǎng)老，要滿足雙方的通勤便利性，自住的舒適性，未來的保值性以及父母的養(yǎng)老匹配度。

按照140萬的預(yù)算，然后武侯大道+陽光城，整體來說，偏向三環(huán)的地鐵買法還是很符合實(shí)際需求的。我整體建議往東南方向，尋找次新小套三的買法。

別看只有140萬預(yù)算（預(yù)留的裝修基金自行把握，另議），但已經(jīng)達(dá)到了成都二手房的中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，所以即便是東南三環(huán)的這種段位，還是有較多的具體買法的。

方位選好了，需求選對(duì)了，但也有一些取舍，比如安置房，遠(yuǎn)郊區(qū)域（二圈龍泉、非地鐵，偏僻區(qū)域的新房），高房齡的的，就確實(shí)沒有太大必要了，整體的保值流通性較差，自住舒適度也欠佳。

你們是網(wǎng)上看過藍(lán)光凱麗香江、藍(lán)谷地天域、藍(lán)光錦繡城等小區(qū)的。藍(lán)光凱麗香江的話，一百二三十萬可以買到80多平的套三戶型，得房率還挺不錯(cuò)，但是也存在好些弊端，比如房齡偏大的問題，失去了流通性（目前還好，但是你們?cè)僮?年，父母再住N年后呢？），比如超高層的問題，臨近三環(huán)的噪音問題，比如四周都是地鐵，但是步行去地鐵站超過1小時(shí)的問題。怎么看都不是優(yōu)質(zhì)解法。

藍(lán)谷地天域也就是五期，一直以來都是個(gè)獨(dú)立的板塊，被鐵路和三環(huán)包圍的區(qū)域，縱觀全成都，都沒有幾個(gè)是發(fā)展得好的，這種屬于天然的屏障物理的隔斷，只能在狹小的區(qū)域內(nèi)做一定的伸展，缺乏大勢(shì)。

藍(lán)谷地天域也能買80多平的套三戶型，總價(jià)一百三四十左右，相比而言，這個(gè)就不是超高層了，而且臨近13號(hào)線到地鐵口，換乘去你女友的學(xué)校大巴更方便一些，藍(lán)谷地片區(qū)內(nèi)自成一脈，商業(yè)生活氣息濃厚，整體的樓盤房齡也稍微好一點(diǎn)。不過戶型得房率差一點(diǎn)，也算是遺憾吧，把他作為備選項(xiàng)是可以的。

藍(lán)光錦繡城在成渝立交板塊，房齡品質(zhì)商業(yè)氛圍還不錯(cuò)，不過距離地鐵太遠(yuǎn)了，超過1.2公里，這邊嚴(yán)格來說也是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的板塊，上有十陵，下有洪河，是被夾擊的區(qū)域，只不過整體的板塊規(guī)模概念生活氣息，比藍(lán)谷地更勝一籌，不過缺點(diǎn)就是距離地鐵遠(yuǎn)，然后由此帶來的板塊和小區(qū)本身的未來保值性不會(huì)很強(qiáng)。此外可以說全是優(yōu)點(diǎn)，除了外部的生活氛圍，也有商業(yè)醫(yī)院學(xué)校公園。養(yǎng)老倒挺合適。這個(gè)小區(qū)有好幾期，價(jià)格跨度也比較大，可以找中介實(shí)地評(píng)判下各個(gè)組團(tuán)的優(yōu)劣，篩選優(yōu)質(zhì)的戶型樓棟房源和價(jià)格。

如果要說有什么更好的買法的話，我建議還是要抓大放小，選擇更好的對(duì)板塊，尋找更主流的二手房買法，而不是去看瑕疵板塊的所謂的大戶型。（面積是足夠大，但是你們倆生活其實(shí)對(duì)居室要求不高，以后你們父母自住對(duì)面積要求也不高，更多的要考慮到價(jià)值以及通勤的問題。）

具體來說，具體略。