下面這張圖展示了 2018 年到 2024 年中國家庭住房貸款比例的變動情況?？梢钥闯觯@幾年中國家庭的貸款意愿其實是下降的——2018 年，貸款占收入 30% 以上的家庭比例高達(dá) 99%，而到了 2024 年，這個比例已經(jīng)降到 94%。這說明疫情之后，大家更傾向于減少負(fù)債，寧愿提高首付比例，也不愿意承擔(dān)過高的月供壓力。

所以我說，單純放開購房資格的政策效果有限，真正能起作用的是降低購房成本。這段時間，各地不斷下調(diào)首付比例要求，但現(xiàn)實中買房人的首付比例卻在上升，這恰恰證明“限購”并不是核心障礙。大家現(xiàn)在的問題不是沒資格買房，而是買不起，或者對未來沒有信心去買。

現(xiàn)在市場上“負(fù)資產(chǎn)”的房子越來越多——也就是房子賣掉后的錢還不夠還剩余房貸的那些房產(chǎn)，這類房子非常危險，是法拍房的主要來源。

今年大概有 70 萬套這樣的負(fù)資產(chǎn)房，占全年銷售住宅總量的 9.8%。而按照目前的趨勢推算，到 2027 年，負(fù)資產(chǎn)房的數(shù)量可能會增加到 330 萬套，屆時將占到當(dāng)年銷售住宅的 55.4%。這意味著，差不多每兩套新房中就有一套可能陷入負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，風(fēng)險不容小覷。

那么問題來了——中國房貸會不會出現(xiàn)大規(guī)模違約風(fēng)險？

從數(shù)據(jù)上看，隨著房價下跌，資不抵債的房子數(shù)量在快速增加，表面上看銀行的潛在風(fēng)險不小。但實際上，負(fù)資產(chǎn)雖然會增加違約的動機(jī)，卻并不必然導(dǎo)致違約。參考香港 1997—2003 年的經(jīng)驗，即使當(dāng)時負(fù)資產(chǎn)比例一度超過 30%，抵押貸款的拖欠率峰值也只有 1.4%。

為什么法拍房的數(shù)量遠(yuǎn)低于資不抵債的房屋數(shù)量？因為除了經(jīng)濟(jì)賬，中國購房者還會考慮社會信用成本。雖然斷供在經(jīng)濟(jì)上可能更劃算，但一旦違約，征信會受影響，日常生活會受到很大限制。因此，只要月供還能還得起，大多數(shù)人不會輕易選擇斷貸。

也正因如此，即便負(fù)資產(chǎn)比例大幅上升，目前中國的銀行并未出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)——大多數(shù)借款人的月收入仍高于月供。瑞銀的調(diào)查顯示，只有 1.2% 的按揭持有人月供超過月收入，說明整體現(xiàn)金流狀況尚可，房貸違約風(fēng)險暫時可控。

不過，還有一個更大的隱患——那就是經(jīng)營貸。經(jīng)營貸期限短（平均 2 年）、規(guī)模龐大（超過 30 萬億），再融資和違約風(fēng)險更高。2026—2027 年將有約 36 萬億元經(jīng)營貸集中到期，這將是壓力最大的時期。瑞銀預(yù)測，到 2027 年，經(jīng)營貸違約率可能達(dá)到 4.8%，遠(yuǎn)高于房貸的 1.6%，并可能導(dǎo)致數(shù)百萬套房產(chǎn)流入法拍或二手房市場，進(jìn)一步加大房價下行壓力。

經(jīng)營貸的問題其實是個歷史遺留。疫情后，政府為救助小微企業(yè)放寬了經(jīng)營貸審批，而那時正好是一線城市房價瘋漲的階段，不少小企業(yè)主借經(jīng)營貸買房——尤其是廣州、深圳，這種現(xiàn)象非常普遍。如今一線房價已回調(diào) 30% 以上，廣深部分區(qū)域甚至腰斬，這對經(jīng)營貸的償還能力構(gòu)成巨大壓力。

另一個不利信號是，市場上的掛牌量正在快速增加。根據(jù)瑞銀對貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，從 2022 年到現(xiàn)在，一線城市掛牌量增加了約 50%，其他城市也差不多。尤其在 2023 年，掛牌量一年就增加了 30%，增速非?？?，這意味著拋壓在不斷積累。

不過好消息是，目前掛牌量增速是降下來了，特別是一線城市，貝殼的掛牌量增速只有1.9%。不過這個數(shù)據(jù)很奇怪，現(xiàn)在根據(jù)其他國際投行的調(diào)研顯示，現(xiàn)在大家對未來房價信心是在變?nèi)醯?，而且愿意降價的房東比例也在上升。并且根據(jù)目前一線城市房價來看，確實是在急跌的。這種情況下掛牌量怎么會增速下滑呢，讓我懷疑是不是貝殼的房端市占率出現(xiàn)了下滑。

總體來看，銀行因房貸出現(xiàn)系統(tǒng)性暴雷的風(fēng)險并不大。未來不良貸款率確實會有所上升，但還不至于動搖銀行的正常運(yùn)營，更多是需要未來幾年多計提一些撥備來應(yīng)對。這會對利潤造成一定壓力，但對整個銀行業(yè)來說是可以消化的。

不過，情況并沒有表面看起來那么樂觀，我要提醒大家兩點：

第一，雖然銀行整體沒問題，但不代表沒有結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。一些小城商行資產(chǎn)質(zhì)量較差、資本金薄弱，抗風(fēng)險能力遠(yuǎn)不如大銀行，一旦遇到?jīng)_擊更容易出問題。所以我建議，如果有資金放在小銀行，不妨在未來三年優(yōu)先考慮轉(zhuǎn)到大型銀行，熬過這段最艱難的時期再說。

第二，銀行安全，并不代表房價就不會繼續(xù)下跌。我一直強(qiáng)調(diào)，政府更在意的是金融體系穩(wěn)定，而不是大家手里房子的漲跌。房子砸在個人手里，是“軟著陸”；砸在銀行體系里，才是真正的“硬著陸”。既然銀行的風(fēng)險已經(jīng)可控，上層就更沒有動力出臺強(qiáng)力救市政策。

從邏輯上講，銀行處在“快要出問題”的邊緣，才會倒逼政策救地產(chǎn)；但銀行又不能真出問題引發(fā)金融危機(jī)，這種微妙平衡，才是房東們最有利的局面。

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