2025 年，百貨商場與零售巨頭們既面臨著全球奢侈品市場分化、增長放緩的外部壓力，也迎來了區(qū)域消費潛力釋放、業(yè)態(tài)創(chuàng)新升級的內(nèi)部機遇。

這一年，行業(yè)圍繞著品牌布局、運營模式、資本結(jié)構(gòu)、用戶體驗的全方位角逐。從全球店王的寶座更迭，到創(chuàng)始家族與職業(yè)經(jīng)理人的權(quán)力交接；從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，到場景化體驗與首店經(jīng)濟的深度融合；從資本層面的股權(quán)調(diào)整與私有化運作，到突發(fā)人事變動引發(fā)的企業(yè)治理考驗，每一件標(biāo)志性事件都折射出行業(yè)發(fā)展的新邏輯。

南京德基逆襲登頂，印證了區(qū)域消費磁場與精細(xì)化運營的強大勢能；萬達、英格卡的資產(chǎn)騰挪，揭示了零售企業(yè)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)、聚焦核心能力的必然選擇；京東MALL 的沉浸式場景打造，代表了線下零售從賣商品到賣生活的轉(zhuǎn)型方向；而迪卡儂、美凱龍、居然智家等企業(yè)的人事變動，則凸顯了行業(yè)在傳承與革新中的平衡之道。

作為曾經(jīng)的零售平臺巨頭，百貨商場雖然無法重現(xiàn)往昔輝煌，但頭部企業(yè)的實力仍不容小覷。為此《零售圈》整理的十大事件，將全景式呈現(xiàn)這一年零售圈的風(fēng)云變幻，展現(xiàn)企業(yè)在時代浪潮中的決策智慧與轉(zhuǎn)型魄力。

01 全球店王易主，南京德基245億超北京SKP

2025年2月，據(jù)相關(guān)媒體報道，南京德基廣場以2024年245億元的銷售額逆勢突圍，不僅刷新自身紀(jì)錄，更首次超越北京SKP，登頂全球單體商場銷售冠軍。與此同時，北京SKP 同期銷售額同比下滑 17% 至 220 億元，標(biāo)志著高端消費格局重塑。南京德基憑借首店經(jīng)濟與場景升級，40% 品牌為江蘇首或旗艦店，配套美術(shù)館、高端餐飲等業(yè)態(tài)，日均客流量超 50 萬人次，1 小時經(jīng)濟圈輻射蘇皖多地，高凈值客群精細(xì)化運營成效顯著。

作為曾經(jīng)的全球店王，北京SKP自2011年起連續(xù)蟬聯(lián)全國單體商場業(yè)績榜首，2023年銷售額曾達265億元峰值，2020年更是以177億元超越哈羅德百貨登頂全球。而南京德基此次逆襲并非偶然，其近年銷售額持續(xù)攀升，2022年達210億元，2023年增至239億元，2024年以2.5%的同比增幅實現(xiàn)破，日均銷售額超6693萬元。南京德基的突圍得益于精準(zhǔn)的運營策略與區(qū)位優(yōu)勢。

在品牌布局上，其以首店經(jīng)濟構(gòu)建核心競爭力，2023-2024年引入Loewe獨立香氛全球首店、CARITA亞洲首店等稀缺品牌，40%品牌為江蘇首店或旗艦店，形成輻射蘇皖的消費磁場。同時，通過德基美術(shù)館策展、千萬級網(wǎng)紅廁所打造等舉措強化社交屬性，配套60余家餐飲品牌涵蓋米其林黑珍珠梯隊，將商場升級為“城市會客廳”，日均客流量超50萬人次。此次格局變動背后，是全球奢侈品市場的分化與中國消費市場的縱深潛力釋放。

2024年全球奢侈品市場流失約5000萬客戶，國際大牌亞太區(qū)增速收窄，但南京德基通過高凈值客群精細(xì)化運營，將年消費超百萬的VIP占比提升至15%。依托新街口商圈“中華第一商圈”區(qū)位及地鐵樞紐優(yōu)勢，其1小時經(jīng)濟圈覆蓋南京都市圈及蘇皖多地，甚至吸引滬杭客群跨城消費。

02 迪卡儂創(chuàng)始人之子接任董事會主席

2025年3月11日，法國體育用品零售巨頭迪卡儂集團宣布，任命創(chuàng)始人米歇爾·雷勒克（Michel Leclercq）之子朱利安·雷勒克（Julien Leclercq）為集團新任董事會主席，接替自2018年起任職的Fabien Derville。這一關(guān)鍵人事變動，標(biāo)志著迪卡儂的創(chuàng)始家族在經(jīng)歷數(shù)年職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的過渡期后，重掌公司最高決策權(quán)。

此次任命并非倉促決定。現(xiàn)年40歲的朱利安·雷勒克已在迪卡儂體系內(nèi)任職超過20年。與許多“空降”的家族繼承人不同，他的職業(yè)生涯始于基層：從西班牙門店的部門經(jīng)理做起，隨后在比利時擔(dān)任門店總經(jīng)理，并參與了新加坡市場的開拓。這段橫跨多國的零售與運營歷練，為其積累了寶貴的全球化管理經(jīng)驗。

事實上，即便在其兄長Matthieu Leclercq于2018年辭任主席、公司進入職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)階段期間，朱利安·雷勒克也始終以董事會成員身份活躍于核心決策層。因此，他的上任被視為一次平穩(wěn)、有序的傳承，而非激烈的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

朱利安·雷勒克接掌的迪卡儂，正處在一個關(guān)鍵的十字路口。公司2024年財報顯示，盡管營收按固定匯率計算同比增長5.2%至162億歐元，但凈利潤同比下滑了15.5%，僅為7.87億歐元，盈利能力面臨挑戰(zhàn)。更值得關(guān)注的是增長勢頭的放緩：2023年，迪卡儂的業(yè)績增速已驟降至1.15%。如何重振增長引擎，是新主席面臨的最直接考驗。

這一業(yè)績壓力直接關(guān)聯(lián)到迪卡儂正在進行中的艱難轉(zhuǎn)型。長期以來，“極致性價比”是迪卡儂攻城略地的法寶。但面對增長瓶頸，公司近年來在職業(yè)經(jīng)理人團隊的推動下，啟動了一場雄心勃勃的品牌煥新，試圖在堅守平價基本盤的同時，上探高端專業(yè)市場。例如，公司重點孵化了VAN RYSEL、SIMOND等專業(yè)運動品牌，并為此更換了品牌標(biāo)識、升級產(chǎn)品線，甚至從lululemon挖角高管以強化高端市場布局。

幾乎與主席更迭同步，迪卡儂的管理層完成了另一項重要調(diào)整。3月28日，公司宣布由在迪卡儂服役26年的“老兵”、西班牙籍高管哈維爾·洛佩茲（Javier López）接替芭芭拉·馬丁·科波拉（Barbara Martin Coppola），出任全球首席執(zhí)行官。芭芭拉在任的三年間，大力推動了數(shù)字化和可持續(xù)發(fā)展，公司線上銷售占比從17%提升至20%。此次由內(nèi)部培養(yǎng)的資深高管接任CEO，與創(chuàng)始人家族成員擔(dān)任主席的組合，被外界解讀為迪卡儂從“外聘改革”模式向“內(nèi)部務(wù)實”風(fēng)格的回歸。

新領(lǐng)導(dǎo)層已將目光聚焦于關(guān)鍵市場。中國作為迪卡儂全球前五大市場中唯一的亞洲國家，被定位為“戰(zhàn)略焦點”。公司計劃在未來兩年內(nèi)，在中國市場以每年新開或升級20至30家門店的速度持續(xù)擴張。盡管隨后市場傳出迪卡儂可能出售中國業(yè)務(wù)部分股權(quán)的消息，但公司官方對此不予置評，并重申對中國市場的長期承諾。

03 世紀(jì)金源接管燕莎，邁入自主運營新階段

2025年3月31日，世紀(jì)金源公告，北京世紀(jì)金源購物中心于4月1日正式收回原燕莎友誼商城金源店、貴友大廈金源店及金源新燕莎MALL的租賃區(qū)域，由世紀(jì)金源商管集團全面自主經(jīng)營。

這標(biāo)志著這個亞洲前最大單體購物中心，從“房東+主力店”的舊時代，邁入完全自主掌控運營的新階段。

此次變動涉及的租賃區(qū)域，包括金源新燕莎MALL、燕莎友誼商城金源店及貴友大廈金源店，總面積近24萬平方米，曾占整個購物中心經(jīng)營體量的近三分之一。它們自2004年世紀(jì)金源開業(yè)之初便已入駐，憑借其成熟的品牌資源和穩(wěn)定的客流，曾是支撐這個“商業(yè)巨無霸”早期繁榮的關(guān)鍵主力店。

然而，時移世易。隨著商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗成熟，傳統(tǒng)百貨主力店的“引流”價值正在減弱。對于世紀(jì)金源而言，收回大片優(yōu)質(zhì)空間，意味著可以直接引入更多元、更具吸引力的首店和特色品牌，統(tǒng)一規(guī)劃動線，從而大幅提升整體的租金收益和商場活力。而對王府井集團來說，退出亦是其聚焦核心業(yè)務(wù)、發(fā)力免稅等新業(yè)態(tài)戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。

接管并非簡單替換，而是一次系統(tǒng)性的全面升級。世紀(jì)金源宣布，將以“萬種生活博物館”為全新定位，目標(biāo)是打造“最具中國多元文化的超級綜合體”。改造將分區(qū)域、分階段進行，首先從西區(qū)部分區(qū)域開始，期間東區(qū)及影院、超市等主要業(yè)態(tài)將保持正常營業(yè)，以維持“商氣”不絕。

在具體的煥新規(guī)劃上，世紀(jì)金源展現(xiàn)出明確的升級策略。一是品牌矩陣全面革新，計劃引入一系列國際高端美妝、戶外運動品牌及特色餐飲首店。二是強化在地消費特色，基于海淀區(qū)家庭客群集中、教育需求旺盛的特點，將繼續(xù)深耕兒童教育娛樂業(yè)態(tài)，并優(yōu)化運動戶外品牌集群。三是服務(wù)與體驗升級，全新會員體系即將上線，并將在母嬰室、服務(wù)臺等細(xì)節(jié)處增加更多人性化服務(wù)設(shè)施。

04 美凱龍董事兼總經(jīng)理被留置

2025年9月22日晚間，家居零售龍頭企業(yè)紅星美凱龍發(fā)布公告稱收到控股股東通知，云南省監(jiān)察委員會已對公司創(chuàng)始人、董事車建興解除留置措施。至此，自2025年5月14日公司公告其被立案調(diào)查并實施留置以來，這一引發(fā)市場廣泛關(guān)注的事件暫告一段落。

此前的2025年5月，美凱龍公告稱，接到車建興家屬通知，其收到云南省監(jiān)察委員會電話通知，因涉嫌相關(guān)事項被立案調(diào)查并實施留置。彼時，美凱龍表示，尚未收到任何書面法律文書。

事件發(fā)生后，為保障日常經(jīng)營穩(wěn)定，美凱龍董事會迅速作出安排，由董事長李玉鵬在此期間代行總經(jīng)理全部職責(zé)。之后，美凱龍又多次強調(diào)，董事會運作正常，控制權(quán)未發(fā)生變化，該事項未對日常經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響。

在留置調(diào)查期間，美凱龍的管理層也發(fā)生了既定的人事變動。2025年7月18日，車建興因個人原因向董事會辭去總經(jīng)理職務(wù)。隨后，經(jīng)董事長提名，董事會聘任公司執(zhí)行董事、副總經(jīng)理施姚峰為新任總經(jīng)理。目前，車建興仍在公司擔(dān)任執(zhí)行董事及董事會相關(guān)委員會委員職務(wù)。

這次人事調(diào)整是自2023年廈門國資背景的建發(fā)股份入主美凱龍后，管理層“專業(yè)化、年輕化”改組的一部分。其董事長李玉鵬、總經(jīng)理施姚峰及財務(wù)負(fù)責(zé)人等核心崗位，目前已均由具有建發(fā)體系背景的高管擔(dān)任。

根據(jù)美凱龍2025年半年報，其上半年實現(xiàn)營業(yè)收入33.37億元，受閉店及租金優(yōu)惠政策影響，同比有所下滑；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-19億元，主要原因是投資性房地產(chǎn)公允價值出現(xiàn)較大變動損失。不過，若剔除非經(jīng)常性損益，公司上半年經(jīng)營利潤為2.1億元，仍保持盈利狀態(tài)。

在近期舉行的業(yè)績說明會上，美凱龍管理層闡述了新的五年發(fā)展戰(zhàn)略，明確將“堅守家居主賽道”作為基石，致力于從傳統(tǒng)家居賣場向卓越家居商業(yè)運營商轉(zhuǎn)型。董事長李玉鵬表示，新的管理團隊成型后，將適時對外披露新的經(jīng)營舉措。

05 王府井：首旅集團持股比例增至33.17%

2025年5月19日，王府井集團股份有限公司（證券代碼：600859）發(fā)布控股股東權(quán)益變動提示性公告，披露控股股東北京首都旅游集團有限責(zé)任公司（以下簡稱“首旅集團”）持股比例被動提升至33.17%。此次股權(quán)變動并非首旅集團主動增持，而是源于王府井完成股份回購注銷后，總股本縮減引發(fā)的被動調(diào)整。

公告顯示，王府井于2024年5月通過股東大會審議，確定以1億至2億元自有資金，以不超過17.50元/股的價格回購股份，用于減少公司注冊資本。截至2025年5月15日，公司已完成回購，實際回購股份1111.8萬股，并于5月16日完成注銷手續(xù)。此次注銷后，王府井總股本由11.35億股縮減至11.24億股，首旅集團持股數(shù)量維持3.7278億股不變，持股比例由此前的32.84%被動提升0.33個百分點至33.17%。

王府井明確表示，此次權(quán)益變動不觸及要約收購，亦不會導(dǎo)致公司控股股東及實際控制人發(fā)生變化，首旅集團仍為公司核心控股主體。此次回購注銷旨在優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，提升股東價值，首旅集團持股比例的被動提升不會對公司治理及日常經(jīng)營產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

06 王健林再賣48座萬達廣場

2025年5月，一則來自國家市場監(jiān)管總局的公示，宣告了萬達集團創(chuàng)始人王健林又一次大規(guī)模資產(chǎn)處置的落定。

消息顯示，由王健林控股的大連萬達商業(yè)管理集團，將直接或間接持有的48家萬達廣場項目公司的100%股權(quán)，打包出售給一個由太盟投資集團（PAG）牽頭，騰訊、京東、陽光人壽等機構(gòu)組成的財團。這筆交易已被無條件批準(zhǔn)，據(jù)市場消息稱，交易金額可能高達500億元人民幣。

本次交易的收購方堪稱豪華，且多為萬達的“老朋友”。牽頭方太盟投資集團在2024年3月曾聯(lián)合中東資本等機構(gòu)，向萬達旗下輕資產(chǎn)平臺投資約600億元，以解決其上市對賭危機，被業(yè)內(nèi)視為“白衣騎士”。騰訊和京東早在2018年就曾參與對萬達商業(yè)的戰(zhàn)略投資。陽光人壽則在近年的萬達廣場出售潮中，已多次接盤。新加入的高和資本，則是專注于一線城市商業(yè)地產(chǎn)投資的專業(yè)機構(gòu)。

王健林此次“壯士斷腕”，核心目的在于緩解巨大的流動性壓力。萬達商管2024年上半年的財務(wù)報告顯示，其有息負(fù)債高達1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的就超過300億元。同時，因與昔日合作伙伴融創(chuàng)、蘇寧等的仲裁糾紛，萬達集團及核心公司有近百億股權(quán)被凍結(jié)，這直接阻礙了去年600億元戰(zhàn)投資金的順利交割。出售核心重資產(chǎn)以回籠巨額現(xiàn)金，被視為解開債務(wù)與股權(quán)凍結(jié)“連環(huán)鎖”的關(guān)鍵一步。

此次交易清晰地揭示了萬達未來的戰(zhàn)略方向：徹底向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。交易完成后，萬達將不再擁有這48座廣場的所有權(quán)，但會保留其運營管理權(quán)，從收取租金的“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)橘嵢」芾碣M的“管家”。

事實上，萬達早已開始實踐這一模式。在山東濟南，由地方國資投資建設(shè)的兩座新萬達廣場，均采用了萬達輸出品牌和運營管理的輕資產(chǎn)合作模式。截至2024年底，萬達在全國運營管理的513座萬達廣場中，輕資產(chǎn)項目的比重正在快速提升。

07 全國最大MALL在京開業(yè)，京東線下零售版圖旗艦新地標(biāo)亮相

2025年5月31日，京東線下零售版圖的旗艦新地標(biāo)——京東MALL北京南三環(huán)店正式開業(yè)。

這座坐落于豐臺區(qū)南中軸“首都商務(wù)新區(qū)商圈”的超大型商業(yè)體，以7.8萬平方米的經(jīng)營面積，成為目前全國規(guī)模最大的京東MALL，旨在為北京及周邊消費者打造一個集潮流購物、深度體驗與多元服務(wù)于一體的“一站式置家”解決方案。

與傳統(tǒng)家電數(shù)碼賣場不同，京東MALL北京南三環(huán)店的核心策略是構(gòu)建沉浸式場景消費。店內(nèi)創(chuàng)新打造了超過30個1：1實景智能體驗館，將家電、家居商品深度融入真實的客廳、廚房、臥室等生活場景中，讓消費者在購買前能直觀感受搭配效果。同時，門店設(shè)立了電競數(shù)碼、美食烘焙、冰洗護理等多個主題體驗區(qū)。其中，全球頂級電競品牌雷蛇（Razer）首次入駐線下體驗店，而小天鵝品牌展廳更是邀請國家級非遺京繡傳承人以天壇祈年殿為靈感進行設(shè)計，實現(xiàn)了傳統(tǒng)美學(xué)與現(xiàn)代家居的跨界融合。

作為近十年來北京南城首個多元業(yè)態(tài)融合的大型商業(yè)綜合體，該店匯聚了超過20萬種家電、家居、3C數(shù)碼商品，并引入了國圖書店、大型兒童樂園等配套業(yè)態(tài)，滿足家庭全客層的消費需求。開業(yè)期間，門店憑借京東的供應(yīng)鏈優(yōu)勢，推出了極具吸引力的優(yōu)惠組合：消費者不僅能享受與線上同等的價格及“7天無理由退貨”等服務(wù)，還能疊加“政府補貼+開業(yè)讓利”的雙重福利，部分商品最高優(yōu)惠可達50%。門店也因此成為北京最大的家電家居3C一體化“國補”體驗賣場。

08 居然智家實際控制人汪林朋逝世

2025年7月28日晚間，家居零售行業(yè)傳來消息，居然智家新零售集團實際控制人、董事長兼首席執(zhí)行官（CEO）汪林朋于2025年7月27日在家中不幸身故。這位帶領(lǐng)居然之家從單店發(fā)展為全國連鎖巨頭的靈魂人物驟然離世，給這家行業(yè)巨頭的未來帶來了不少不確定性。

汪林朋的去世，距離此前的監(jiān)管風(fēng)波解除僅數(shù)日。公開記錄顯示，汪林朋曾于2025年4月17日被武漢市江漢區(qū)監(jiān)察委員會留置調(diào)查，隨后于7月23日被解除留置措施，變更為責(zé)令候查。四天后，不幸發(fā)生。

為確保公司運營穩(wěn)定，居然智家董事會迅速做出了過渡安排。根據(jù)公告，公司全體董事推舉董事、執(zhí)行總裁王寧暫代履行公司董事長、法定代表人、CEO等全部核心職責(zé)。公司強調(diào)，目前董事會、監(jiān)事會及高級管理團隊均正常履職，已對相關(guān)事項做了妥善安排，日常經(jīng)營管理由高管團隊負(fù)責(zé)，經(jīng)營情況一切正常。

汪林朋是居然智家無可爭議的締造者與領(lǐng)航人。自1999年執(zhí)掌公司以來，他帶領(lǐng)企業(yè)從一個單店，發(fā)展成為業(yè)務(wù)遍布全國超過300個城市、擁有400多家家居賣場和購物中心的大型商業(yè)連鎖集團。他于2019年成功推動公司借殼“武漢中商”登陸A股市場，使居然之家一度成為A股市值最高的家居賣場。

然而，在公司掌舵人更迭之際，居然智家也正站在戰(zhàn)略與業(yè)績的雙重十字路口。為尋求突破，公司于2024年12月將名稱從“居然之家”變更為“居然智家”，旨在向智能家居和數(shù)智化轉(zhuǎn)型。但轉(zhuǎn)型成效尚未顯現(xiàn)，公司近年來業(yè)績持續(xù)承壓。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其歸母凈利潤已從2022年的16.48億元連續(xù)下滑至2024年的7.69億元。2025年第一季度，在營收微增的情況下，凈利潤同比大幅下降39.39%。

汪林朋的逝世，標(biāo)志著一個以強人領(lǐng)導(dǎo)為特征的企業(yè)發(fā)展時代的結(jié)束。對于更名不久的居然智家而言，如何在失去創(chuàng)始人的情況下，穩(wěn)定完成治理交接，同時應(yīng)對嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)、持續(xù)推進艱難的數(shù)智化轉(zhuǎn)型，將是新任管理層面臨的首要課題。

09 英格卡聯(lián)手高和資本，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型落地

2025年12月12日，英格卡購物中心正式宣布，與本土知名投資機構(gòu)高和資本達成戰(zhàn)略合作，雙方將共同成立一支專項不動產(chǎn)基金，用以持有無錫、北京、武漢的三座薈聚（LIVAT）聚會體驗中心。

這一合作標(biāo)志著，備受關(guān)注的“薈聚出售案”并未走向單純的資產(chǎn)剝離，而是以“基金共同持有、原團隊運營”的模式，開啟了英格卡在中國市場的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。

此次交易涉及的三個項目是無錫薈聚、北京薈聚和武漢薈聚，它們均是英格卡購物中心于2009年進入中國市場后首批打造并開業(yè)的項目，運營時間均已超過十年，被市場公認(rèn)為其旗下最優(yōu)質(zhì)、最成熟的商業(yè)資產(chǎn)。自2025年8月起，市場上便不斷傳出英格卡計劃打包出售國內(nèi)全部10座薈聚購物中心的消息，首批標(biāo)的正是這三座物業(yè)，當(dāng)時傳聞的交易估值高達160億元人民幣。

三座薈聚之所以能吸引資本，根本在于其優(yōu)異的運營表現(xiàn)。例如，北京薈聚常年位居北京人氣商場前列，年客流量約3000萬人次；無錫薈聚在2024年銷售額高達43億元；武漢薈聚也保持了穩(wěn)定的客流增長。這種能提供長期、穩(wěn)定現(xiàn)金流的特質(zhì)，與保險資金等長期資本的投資需求高度契合。

面對傳聞，英格卡方面曾表示“不對市場傳言及推測發(fā)表評論”。而最終落地的方案，從單純的資產(chǎn)出售轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)立基金共同持有。根據(jù)合作安排，英格卡購物中心將繼續(xù)持有“薈聚”品牌，并獨家負(fù)責(zé)所有項目的日常運營和管理。此外，作為交易的一部分，宜家中國將在無錫薈聚內(nèi)開設(shè)并運營一家新的宜家門店，現(xiàn)有無錫商場的物業(yè)則將改造為薈聚新的租賃空間。

這項重大調(diào)整背后，是英格卡集團面對市場環(huán)境變化的綜合戰(zhàn)略選擇。首先，集團整體業(yè)績面臨壓力。根據(jù)其2024財年財報，英格卡集團全球營收同比下滑5.5%，凈利潤更是大幅下降46.5%。其次，在零售主業(yè)面臨挑戰(zhàn)的同時，集團近年來仍在進行大規(guī)模投資，例如2024年開業(yè)的上海薈聚綜合體總投資超過80億元。出售成熟資產(chǎn)，能夠快速回籠巨額資金，為集團“回血”，并支持新業(yè)務(wù)的拓展。

更深層次看，此舉順應(yīng)了中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。行業(yè)專家分析指出，此舉本質(zhì)上是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式向資產(chǎn)管理模式的結(jié)構(gòu)性進化。通過將重資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給投資基金，英格卡得以從“持有者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芾碚摺保跍p輕資本負(fù)擔(dān)、優(yōu)化財務(wù)報表的同時，更能聚焦于其擅長的商業(yè)運營和品牌體驗創(chuàng)新。

10 上市12年后大悅城地產(chǎn)私有化退市完成

2025年11月27日，大悅城地產(chǎn)在香港聯(lián)交所的上市地位被正式撤銷。這標(biāo)志著這家央企商業(yè)地產(chǎn)巨頭12年的上市歷程最終畫上了句號。

此舉標(biāo)志著這家已上市12年的商業(yè)地產(chǎn)巨頭，可能將結(jié)束其港股歷程，與其A股母公司進行深度整合。

2013年，該公司以“中糧置地控股”之名借殼“僑福企業(yè)”登陸香港聯(lián)交所，后更名為大悅城地產(chǎn)，正式開啟資本市場征程。

彼時，中國商業(yè)地產(chǎn)正值快速發(fā)展期，大悅城憑借精準(zhǔn)的定位和優(yōu)質(zhì)的項目儲備，在北京西單、北京朝陽、上海靜安等核心城市核心商圈打造了多個標(biāo)桿項目，以年輕時尚的商業(yè)定位吸引了大量客流，租金收入持續(xù)保持穩(wěn)健增長，成為央企商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)之一。

2019年，中糧系啟動重大資產(chǎn)重組，A股上市的大悅城控）以發(fā)行股份方式收購港股大悅城地產(chǎn)64%股權(quán)，形成獨特的“A控紅籌”架構(gòu)。

這一架構(gòu)設(shè)計的初衷，是希望借助A股與港股兩個資本市場平臺，打通境內(nèi)外融資通道，實現(xiàn)資源的高效配置與協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)擴張?zhí)峁┏渥愕馁Y金支持。在重組完成初期，市場對這一架構(gòu)寄予厚望，認(rèn)為其有望充分發(fā)揮境內(nèi)外資本市場的優(yōu)勢，推動大悅城系商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與效益的雙重提升。

然而，理想與現(xiàn)實之間存在顯著差距，中糧集團希望借此打通境內(nèi)外融資通道的初衷未能如愿奏效。

一方面，港股市場對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的估值偏低，大悅城地產(chǎn)股價長期徘徊在凈資產(chǎn)下方，估值優(yōu)勢難以體現(xiàn)，再融資能力受到嚴(yán)重制約。另一方面，A股市場的大悅城控股同樣面臨經(jīng)營壓力，受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行、銷售端承壓以及資產(chǎn)減值等因素影響，公司連年陷入虧損境地，未能形成有效的盈利支撐。雙重市場壓力下，“A控紅籌”架構(gòu)不僅未能發(fā)揮預(yù)期的融資協(xié)同效應(yīng)，反而增加了企業(yè)治理的復(fù)雜性與運營成本。

在此背景下2025年7月底，大悅城控股宣布擬以協(xié)議安排方式回購港股大悅城地產(chǎn)股份，正式啟動私有化退市進程。這一決策的背后，是基于經(jīng)營現(xiàn)實與戰(zhàn)略發(fā)展的雙重考量。從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，大悅城面臨的經(jīng)營壓力已不容忽視。大悅城控股2022至2024年累計虧損超過70億元，進入2025年，經(jīng)營狀況并未得到明顯改善，前三季度虧損再超5億元，持續(xù)的虧損態(tài)勢對企業(yè)現(xiàn)金流與財務(wù)健康構(gòu)成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

與此同時，作為港股上市平臺的大悅城地產(chǎn)，連續(xù)兩年融資現(xiàn)金流凈額為負(fù)，不僅無法為集團提供穩(wěn)定的境外融資支持，反而成為企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)，境內(nèi)外平臺的協(xié)同效應(yīng)未能有效釋放。

事實上，大悅城地產(chǎn)的退市并非個例，而是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期的一個縮影。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的深刻轉(zhuǎn)型，過去依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已難以為繼?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2023年新力控股成為退市第一股以來，3年內(nèi)A股和港股合計已有約23家上市房企退出資本市場，其中包括上坤地產(chǎn)、中國恒大、祥生控股等知名企業(yè)。另外，2021年以來已有7家房企選擇“私有化退市”，五礦地產(chǎn)、融信服務(wù)、華發(fā)物業(yè)等均在其列。

結(jié)語

回顧2025 年百貨商場的十大事件，我們見證了格局的顛覆，南京德基的崛起打破了長期固化的高端消費格局，證明區(qū)域核心商圈的潛力與精細(xì)化運營的價值；我們目睹了戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，萬達、英格卡果斷剝離重資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營模式，成為行業(yè)降本增效、聚焦核心能力的典范；我們感受到了創(chuàng)新的力量，京東 MALL 以場景化體驗重構(gòu)線下消費邏輯，首店經(jīng)濟與文化跨界成為商場突圍的關(guān)鍵抓手；我們也經(jīng)歷了變革的陣痛，企業(yè)創(chuàng)始人的意外離世、核心高管的留置調(diào)查，考驗著企業(yè)治理的韌性與穩(wěn)定性。

從資本層面看，王府井的股權(quán)被動調(diào)整、大悅城地產(chǎn)的私有化退市，反映出行業(yè)在周期性波動的劇烈變遷；從企業(yè)傳承來看，迪卡儂創(chuàng)始家族的回歸與內(nèi)部高管的接任，彰顯了穩(wěn)健傳承與務(wù)實革新的發(fā)展思路。這些事件共同指向一個核心趨勢，百貨商場單純依賴規(guī)模擴張的模式已成過去，品牌力、運營效率、用戶粘性與戰(zhàn)略靈活性成為企業(yè)立足的根本。

站在2025年的末尾展望未來，隨著消費結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級、數(shù)字化與線下場景的深度融合，零售行業(yè)的競爭將更趨激烈，但也孕育著更大的機遇。企業(yè)唯有堅守核心賽道、擁抱業(yè)態(tài)創(chuàng)新、深耕用戶需求，在變革中保持定力，在傳承中尋求突破，才能在不斷迭代的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。