廣州新城市投資控股集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人曹志偉

行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心仍將進(jìn)一步圍繞“好房子”展開，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要多方協(xié)同發(fā)力。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

“當(dāng)前法治化營(yíng)商環(huán)境的不足導(dǎo)致企業(yè)‘不愿投、不敢投、不能投’，必須破除這‘三不’困局�！苯眨瑥V州新城市投資控股集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人曹志偉在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)指出，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定對(duì)整體經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，亟須通過強(qiáng)化法治化營(yíng)商環(huán)境、出臺(tái)更多保護(hù)民營(yíng)企業(yè)政策，真正喚起市場(chǎng)信心。在行業(yè)經(jīng)歷“重塑與分化”的2025年后，曹志偉認(rèn)為，2026年政策端與企業(yè)端需共同發(fā)力，推動(dòng)市場(chǎng)走向健康與可持續(xù)。

廣州新城市投資控股集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“新城市集團(tuán)”）成立于1994年，歷經(jīng)多輪行業(yè)調(diào)整，是目前為數(shù)不多仍保持健康運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的民營(yíng)房企之一。

除了開發(fā)商的本職工作，曹志偉還身兼廣東省政協(xié)常委、廣東省新的社會(huì)階層人士聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心理事等職務(wù)，常年關(guān)注房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展，積極向相關(guān)部門建言獻(xiàn)策。

“如果用一個(gè)詞概括2025年，我覺得是‘重塑與分化’�！辈苤緜ケ硎�，過去一年，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中化解，行業(yè)普遍轉(zhuǎn)向 “低負(fù)債、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、重品質(zhì)” 的穩(wěn)健模式。同時(shí)，行業(yè)呈現(xiàn)出清晰的優(yōu)勝劣汰分化格局，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、產(chǎn)品力強(qiáng)的企業(yè)站穩(wěn)了腳跟，新房與存量房彼此之間的“分工”也更加明晰。

展望2026年，他認(rèn)為，在現(xiàn)有政策包已基本出臺(tái)的背景下，行業(yè)發(fā)展仍需要政策端與企業(yè)端共同發(fā)力�！胺康禺a(chǎn)作為帶動(dòng)70多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)整體經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。當(dāng)前法治化營(yíng)商環(huán)境的不足導(dǎo)致企業(yè)‘不愿投、不敢投、不能投’，因此需進(jìn)一步強(qiáng)化法治化營(yíng)商環(huán)境建設(shè)，出臺(tái)更多保護(hù)民營(yíng)企業(yè)的政策，喚起市場(chǎng)信心。”對(duì)于房企而言，核心任務(wù)還是加快去化速度。“產(chǎn)品迭代更新的節(jié)奏不斷加快，尤其是非中心城市中心城區(qū)的項(xiàng)目，必須及時(shí)完成去化、實(shí)現(xiàn)資金回籠，避免庫存積壓。”

重塑與分化的2025年

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展？如果要用一個(gè)詞概括您會(huì)用什么？

曹志偉：如果用一個(gè)詞概括2025年，我覺得是“重塑與分化”。這一年，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中化解，融資 “三道紅線” 與預(yù)售資金監(jiān)管常態(tài)化，行業(yè)普遍轉(zhuǎn)向 “低負(fù)債、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、重品質(zhì)” 的穩(wěn)健模式。同時(shí)，行業(yè)呈現(xiàn)出清晰的優(yōu)勝劣汰的分化格局：經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、產(chǎn)品力強(qiáng)的企業(yè)站穩(wěn)了腳跟，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品始終保持穩(wěn)定銷量，獲得市場(chǎng)充分認(rèn)可；而負(fù)債率高的企業(yè)則陸續(xù)出現(xiàn)暴雷情況，并且退出了市場(chǎng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品也逐漸被市場(chǎng)淘汰。這種分化不僅是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，也推動(dòng)行業(yè)向更健康的方向轉(zhuǎn)型。

2025年新房與存量房彼此之間的“分工更加明晰”：新房（一手住宅）對(duì)比2024年成交減少10%，存量房（二手住宅）對(duì)比2024年成交減少2%，新房成交占比滑落到40%以下。新房分化為滿足改善需求為主（產(chǎn)品附加值提高，使得改善型產(chǎn)品的性價(jià)比大幅上升），存量房更加偏向剛性需求（在高庫存區(qū)域，新房受存量房市場(chǎng)分流的影響更大）。所以我覺得用“重塑與分化”來概括2025年房地產(chǎn)行業(yè)是比較貼切的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2025這一年，新城市集團(tuán)主要在哪些方面進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)整，成果如何？2026年，在開發(fā)、拿地及經(jīng)營(yíng)方面有哪些新計(jì)劃？

曹志偉：2025年，新城市集團(tuán)秉持一貫的做法，以“低負(fù)債、重品質(zhì)”為核心。新城市集團(tuán)常年負(fù)債率不到5%，2026年將堅(jiān)守這一經(jīng)營(yíng)理念，同時(shí)以品質(zhì)為導(dǎo)向，堅(jiān)持造“6G”好房子、集中精力做好現(xiàn)有項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)按“做好一個(gè)、再啟動(dòng)一個(gè)”的有序開發(fā)模式，同時(shí)審慎觀測(cè)土地市場(chǎng)尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。這樣既保障現(xiàn)金流穩(wěn)健，也能集中精力打磨產(chǎn)品力。這樣的做法成效顯著，新城市領(lǐng)院項(xiàng)目作為金融城東區(qū)目前為數(shù)不多的在售高端住宅項(xiàng)目，同時(shí)也是計(jì)容新規(guī)的頭啖湯項(xiàng)目，獲得了市場(chǎng)廣泛關(guān)注和市民認(rèn)可，驗(yàn)證了聚焦品質(zhì)的發(fā)展路徑可行。2026年，我們的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)將聚焦現(xiàn)有儲(chǔ)備用地的投資、設(shè)計(jì)，并加快相關(guān)開發(fā)報(bào)建手續(xù)落地。

高質(zhì)量發(fā)展的核心是“好房子”

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)著墨頗多，提出要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等，您怎么看這一政策方向？

曹志偉：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的部署，精準(zhǔn)契合了行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。

政策核心是推動(dòng)行業(yè)從過去“規(guī)模至上、高周轉(zhuǎn)”的模式，轉(zhuǎn)向以“造好房子”為核心的發(fā)展新模式。新城市集團(tuán)早在2018年就倡導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)要造好房子，并且建議要通過造“6G”好房子（即好政策法規(guī)、好地段、好配套、好質(zhì)量、好設(shè)計(jì)、好服務(wù)），讓房地產(chǎn)回歸高端制造業(yè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民群眾對(duì)美好居住生活的需求。這一方向既順應(yīng)了人民群眾對(duì)美好生活的追求，也符合市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)——隨著購房者需求從“住有所居”向“住有宜居”升級(jí)，只有聚焦產(chǎn)品品質(zhì)、打磨核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，才能在市場(chǎng)中持續(xù)立足。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：“十五五”規(guī)劃將房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展與民生、共同富裕緊密結(jié)合，釋放了怎樣的信號(hào)？行業(yè)未來五年應(yīng)如何發(fā)展？企業(yè)該怎么做？

曹志偉：這釋放了一個(gè)非常清晰的信號(hào)：房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展，其核心已緊密錨定在“民生”與“品質(zhì)”之上。行業(yè)正在從過去側(cè)重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向更根本地服務(wù)于人民的美好生活與財(cái)富安全。

我所在的曹委員工作室早在2018年就提出，房屋兼具“居住屬性”與“金融資產(chǎn)屬性”。居住屬性要求我們必須造出“好房子”，這是行業(yè)安身立命的根本；資產(chǎn)屬性則關(guān)系千家萬戶的財(cái)富穩(wěn)定，要求市場(chǎng)具備健康可持續(xù)的保值基礎(chǔ)。

近期關(guān)于房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的討論，與“十五五”規(guī)劃的方向是一致的。它表明，未來五年行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，路徑非常明確：必須圍繞“造好房子”這一中心任務(wù)來展開。 這需要政府、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈各方形成合力：

對(duì)政府而言，關(guān)鍵是營(yíng)造穩(wěn)定、可預(yù)期、法治化的政策環(huán)境。例如，我們計(jì)劃在今年提交建議，推動(dòng)優(yōu)化預(yù)售許可等審批流程、探索更有活力的城市更新模式，并完善“房票”等政策的金融功能設(shè)計(jì)，核心目標(biāo)是為市場(chǎng)注入穩(wěn)定預(yù)期，助力良性循環(huán)。

對(duì)企業(yè)而言，核心是回歸產(chǎn)品主義與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。具體來說，就是堅(jiān)決摒棄過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式，將重心放在提升產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和服務(wù)力上。只有做出真正滿足居住升級(jí)需求的好產(chǎn)品，企業(yè)才能在市場(chǎng)中立足，并為業(yè)主資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)健提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

對(duì)行業(yè)生態(tài)而言，需要共同守護(hù)“好房子”的落地。這涉及從設(shè)計(jì)、施工到售后全鏈條的品質(zhì)把控，呼吁整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕影響品質(zhì)的各類問題。

房企的三大核心難題待解

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從目前來看，企業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

曹志偉：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的三大核心難題，一是審批流程仍有優(yōu)化空間；二是法治化營(yíng)商環(huán)境需完善；三是建筑施工市場(chǎng)亂象橫生。

在審批流程改革方面，就拿預(yù)售許可證來說，當(dāng)前，廣東多地辦理預(yù)售證需9個(gè)環(huán)節(jié)、最長(zhǎng)需要35個(gè)工作日，關(guān)鍵癥結(jié)在于地方條例增設(shè)了國(guó)家層面無明確規(guī)定的“預(yù)售項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)”前置條件，導(dǎo)致房企需提前歸還開發(fā)貸或借用高成本過橋資金，既加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，又延緩項(xiàng)目入市節(jié)奏。因此，我建議取消“預(yù)售項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)”的不合理?xiàng)l件，將土地抵押直接變更為在建工程抵押，合并相關(guān)審批環(huán)節(jié)，將廣州等地流程壓縮至2個(gè)環(huán)節(jié)、4個(gè)工作日，申請(qǐng)資料從40份減至8份。此外，首期物業(yè)維修資金需要開發(fā)商在預(yù)售前就代繳墊付、沒有納入預(yù)售范圍的房屋和地下室也要求開發(fā)商先代繳墊付，這些問題都?jí)嚎s了開發(fā)商的生存空間，應(yīng)調(diào)整為首次登記時(shí)再代繳。

二是營(yíng)商環(huán)境層面，房地產(chǎn)企業(yè)作為擁有實(shí)體資產(chǎn)的主體，在經(jīng)營(yíng)中有時(shí)面臨一些現(xiàn)實(shí)的困擾。例如，在個(gè)別行政執(zhí)法案例中存在“以罰代管”、執(zhí)法犯法甚至侵害企業(yè)資產(chǎn)的問題；同時(shí)，還有稅費(fèi)負(fù)擔(dān)感較重、面臨特定高額處罰等情況。這些現(xiàn)象在一定程度上影響了企業(yè)的穩(wěn)定預(yù)期和投資意愿。我們建議，進(jìn)一步規(guī)范和完善行政執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)與流程，建立清晰、公平的監(jiān)管環(huán)境，這有助于保護(hù)企業(yè)合法產(chǎn)權(quán)，提振長(zhǎng)期投資與經(jīng)營(yíng)的信心。

三是在保障工程質(zhì)量方面，行業(yè)仍面臨一些挑戰(zhàn)。例如，部分項(xiàng)目中存在的違規(guī)轉(zhuǎn)包掛靠、挪用工程款或偷工減料等個(gè)別現(xiàn)象，直接影響了開發(fā)進(jìn)度和最終品質(zhì)，是亟待各方共同努力解決的行業(yè)課題。我們已就此梳理建議并提交相關(guān)部門，推動(dòng)建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范。

行業(yè)發(fā)展還需兩端共同發(fā)力

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)您有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

曹志偉：2026年，在現(xiàn)有政策包已基本出臺(tái)的背景下，行業(yè)發(fā)展需要政策端與企業(yè)端共同發(fā)力。

從政府層面看，房地產(chǎn)作為帶動(dòng)70多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)整體經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，當(dāng)前法治化營(yíng)商環(huán)境的不足導(dǎo)致企業(yè)“不愿投、不敢投、不能投”，因此需進(jìn)一步強(qiáng)化法治化營(yíng)商環(huán)境建設(shè)，出臺(tái)更多保護(hù)民營(yíng)企業(yè)的政策，喚起市場(chǎng)信心。與此同時(shí)要有進(jìn)一步深化行政審批制度改革的決心與行動(dòng)。

從企業(yè)層面，核心任務(wù)是加快去化速度。產(chǎn)品迭代更新的節(jié)奏不斷加快，尤其是非中心城市中心城區(qū)的項(xiàng)目，必須及時(shí)完成去化、實(shí)現(xiàn)資金回籠，避免庫存積壓。

此外，房票政策的優(yōu)化和全面落實(shí)尤為重要——這一政策既能縮短村民回遷安置周期，又能助力存量商品房去庫存，促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)力的提升。在曹委員工作室的建議推動(dòng)下，目前廣州已實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨用途通用。

下一步需重點(diǎn)發(fā)揮“房票”的金融資產(chǎn)屬性作用，擴(kuò)大使用范圍至支付購房首期款、工程款、償還銀行貸款與利息、繳納稅款、房屋裝修、抵繳土地出讓金等；同時(shí)優(yōu)化規(guī)范房票兌付流程，保障開發(fā)商資金及時(shí)回籠，讓企業(yè)更有信心參與置換，同時(shí)為村民提供更豐富的房源選擇，最終實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、村民的三方共贏。