法拍房已成為樓市止跌回穩(wěn)的 最大“絆腳石” 。

一套評估價高達(dá)2億元的深圳別墅，在法拍平臺上經(jīng)過八次流拍，最終起拍價被砍至6673萬元卻依然無人問津。這不僅是某位企業(yè)家的資產(chǎn)悲劇，更是中國中產(chǎn)階層資產(chǎn)負(fù)債表正在遭遇系統(tǒng)性沖擊的縮影。

2025年上半年，全國法拍房掛牌量同比增長18.8%，達(dá)到57.66萬套，而成交率卻處于歷史低位的14.5%。

這些冰冷數(shù)字背后，是數(shù)以百萬計因“斷供”而被銀行告上法庭的家庭，他們的最大資產(chǎn)正在被強制清零甚至變成負(fù)資產(chǎn)，無數(shù)家庭因此陷入流離失所家破人亡……

01 法拍房市場危機：數(shù)據(jù)背后的社會陣痛

中國法拍房市場已陷入“量增價跌、成交萎靡”的惡性循環(huán)。2025年上半年，法拍房掛牌量高達(dá)57.66萬套，而成交率僅為14.5%，處于歷史低位。

與此同時，法拍房平均變現(xiàn)折扣率降至77.29%，為近年最低水平。這意味著，原本價值100萬元的房產(chǎn)，在法拍市場上只能以不到78萬元的價格變現(xiàn)。

這不僅僅是市場調(diào)整，而是整個房地產(chǎn)市場價格體系正在被重塑。孟曉蘇明確指出，法拍房已成為樓市止跌回穩(wěn)的 最大“絆腳石” 。

更值得警惕的是市場內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性失衡。在法拍房源中，一拍成交率僅11.61%，而二拍和變賣階段房源成交占比合計達(dá)到67.05%。

成交路徑后移，反映出買方對初始定價認(rèn)可度持續(xù)下降，供需雙方認(rèn)知差距不斷擴大。

02 中產(chǎn)階層的危機：資產(chǎn)貶值清零一朝回到解放前

當(dāng)中產(chǎn)階層的主要財富儲存形式——房產(chǎn)——被迫以“骨折價”流入市場，整個階層的資產(chǎn)負(fù)債表將面臨系統(tǒng)性沖擊。

法拍房的可怕之處在于其形成的 “邊際價格”效應(yīng)。當(dāng)某小區(qū)出現(xiàn)一套以市場價4.3折成交的法拍房時（如鄭州綠城百合公寓案例），這個價格便會成為整個區(qū)域房價的新基準(zhǔn)。

不僅是被拍賣的房產(chǎn)，周邊所有同類房產(chǎn)的估值都會被同步拉低，中產(chǎn)階層的財富如同多米諾骨牌般連鎖貶值。

房地產(chǎn)占中國家庭資產(chǎn)的比重高達(dá)70%以上，法拍房價格的大幅下跌，直接意味著億萬中產(chǎn)家庭財富的急劇縮水。

這種情況在日本房地產(chǎn)泡沫破裂期間曾殘酷上演。1991-1995年間，日本法拍房數(shù)量激增300%，僅1993年東京地區(qū)就有超過2萬套住宅進(jìn)入法拍程序。

這些法拍房成交價往往比市場價低30%-50%，成為區(qū)域房價新基準(zhǔn)，最終導(dǎo)致日本房價連續(xù)18年下跌，低迷期長達(dá)22年，嚴(yán)重拖累日本經(jīng)濟復(fù)蘇，將日本陷入停滯的30年！

法拍房帶來的不僅僅是資產(chǎn)損失，更是家庭資產(chǎn)負(fù)債表整體崩潰。

深圳一位法拍行業(yè)人士指出，開發(fā)商的房源 “不是被甩賣，而是被清算” 。在各大法拍平臺上，一批又一批深圳開發(fā)商的資產(chǎn)以“骨折價”涌入市場。

即使是曾經(jīng)高不可攀的豪宅，如今也只能以5折起拍價等待買家，開發(fā)商捂盤惜售的房源，最終淪為抵債工具。

03 法拍房的螺旋式?jīng)_擊鏈：惡性循環(huán)看不到未來

法拍房正在形成一個具有自我強化特性的惡性循環(huán)鏈，其破壞力遠(yuǎn)超普通市場調(diào)整：

· 銀行風(fēng)險厭惡：市場風(fēng)險加劇，銀行提高貸款門檻，剛需購房者被擠出市場。

· 購房需求減少：正常市場交易萎縮，法拍房在總交易中占比被動增加。

· 價格基準(zhǔn)重塑：法拍房低價成交成為區(qū)域定價新基準(zhǔn)，銀行抵押品價值重估。

· 銀行資產(chǎn)縮水：抵押品貶值導(dǎo)致銀行資本充足率下降，信貸政策進(jìn)一步收緊。

這個循環(huán)中最致命的一環(huán)是銀行抵押品價值被系統(tǒng)性重估。當(dāng)法拍房成交價屢創(chuàng)新低時，銀行手中持有的其他抵押房產(chǎn)也會被同步減值，直接影響銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和放貸能力。

銀行被迫緊縮信貸，實體經(jīng)濟融資環(huán)境惡化，企業(yè)經(jīng)營困難加劇，員工收入下降，更多家庭面臨斷供風(fēng)險，從而產(chǎn)生更多法拍房，形成死亡螺旋。

這種情況下，即使是曾經(jīng)估值驚人的資產(chǎn)也難逃厄運。深圳一套估值2億元的別墅，在法拍平臺上經(jīng)過八次流拍，起拍價從2.01億元一路降至6673萬元，卻依然無人問津。

04 國際鏡鑒：兩種政策，兩種國運

歷史提供了兩種截然不同的政策應(yīng)對模式，其結(jié)果也迥然不同：

（1）日本的教訓(xùn)

1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本政策應(yīng)對嚴(yán)重失誤。政府不僅未及時救助樓市，反而逆向操作：在泡沫破裂時加征“地價稅”和“短期交易稅”，加速了地價下跌。

更嚴(yán)重的是，日本政府忽視了法拍房形成的“邊際定價”風(fēng)險，直到1998年才修訂《民事執(zhí)行法》引入“自我拍賣”制度，但此時市場信心已被徹底摧毀。

（2）美國的經(jīng)驗

相比之下，美國在2008年金融危機后的應(yīng)對更加果斷。政府一年內(nèi)出臺多項財政和金融政策，直接作用于居民住房貸款。

美國讓財政刺激直達(dá)居民端，包括向全國家庭提供退稅1680億美元，取消貸款價值比上限，降低月供至貸款人實際收入的31%以下。

這些措施累計幫助900萬家庭保住了住房，減少了一半的房屋斷供。結(jié)果是美國房地產(chǎn)市場在2008年低迷4年后，于2012年就實現(xiàn)房價上漲，至今已經(jīng)延續(xù)13年蓬勃發(fā)展。

05 系統(tǒng)性解決方案：從“三中止”到國家住房銀行

面對法拍房危機，我們需要借鑒歷史經(jīng)驗，采取系統(tǒng)性的應(yīng)對措施：

（1）短期應(yīng)急措施

借鑒1997年東南亞金融風(fēng)暴時的“三中止”政策——中止司法拍賣、中止貸款追息、中止下崗分流。對臨時困難的家庭實行彈性還款安排，避免簡單一刀切式的拍賣處理。

· 延期還貸：允許收入下降的家庭降低每月還款額度，實際上是拉長還款周期。

· 停息延貸：對經(jīng)嚴(yán)格審核的失業(yè)下崗人員，給予特殊安排，允許其延期還貸兩三年，期間免收利息。

· 債權(quán)內(nèi)部剝離：強制銀行將需處置資產(chǎn)剝離至旗下租賃公司持有，不得流入市場公開拍賣。

（2）中長期治本之策

建立和啟動收儲機制，在進(jìn)行“央行再貸款支持國有企業(yè)收購商品房”工作中，將法拍房納入收購范圍。

· 設(shè)立“中儲房”：仿照美國“房利美、房地美”機制，由國家層面成立專業(yè)機構(gòu)，集中收購法拍房。據(jù)測算，全國法拍房整體規(guī)模不到100萬套，如果按5000元~10000元/平方米的價格全部收購，所需資金不會超過1萬億元，就能基本解決問題。

· 修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表：加大對居民端的財政支持力度，通過轉(zhuǎn)移支付、稅收減免等方式，改善居民家庭現(xiàn)金流。

（3）區(qū)域性創(chuàng)新實踐

一些地方法院已經(jīng)開始探索創(chuàng)新執(zhí)行方式，如福建三明法院通過“盤活”爛尾樓盤、“復(fù)活”失信被執(zhí)行人、“激活”執(zhí)行制度效能，努力化解金融風(fēng)險、優(yōu)化營商環(huán)境。

2015年以來，三明法院累計辦結(jié)涉房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行案件6038件，執(zhí)行到位標(biāo)的額23.62億元，并成功盤活一批“爛尾”樓盤。

06 高層重視：徹底避免重蹈日本房地產(chǎn)覆轍

目前，中國警示法拍房問題的發(fā)聲寥寥無幾，整個社會對法拍房現(xiàn)象漠視，對斷供居民缺乏關(guān)注。這才是我們當(dāng)前面臨的真正的最大的危機與挑戰(zhàn)！

各位數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)市場低迷已近四年，呈現(xiàn)與日本當(dāng)時類似的風(fēng)險特征。如果現(xiàn)在不采取果斷措施，我們可能會面臨日本式的長期停滯風(fēng)險，錯失未來發(fā)展之良機。

法拍房不僅是一個法律問題或經(jīng)濟問題，更是關(guān)乎億萬中產(chǎn)家庭福祉、社會和諧穩(wěn)定和國家經(jīng)濟未來的重大挑戰(zhàn)。現(xiàn)在需要的不是零散修補，而是系統(tǒng)性的國家行動。

最高當(dāng)局應(yīng)體恤民情，立即叫停全國法拍房，針對各個地方的情況，確實需要法拍而又不影響房價和社會穩(wěn)定的特殊情況，制定相應(yīng)的因地制宜解決方案，確保中國經(jīng)濟健康有序向前發(fā)展，實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興！