中國(guó)建筑一局集團(tuán)近期接手遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司和常德萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司，這反映了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期下，企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與市場(chǎng)格局演變的重要?jiǎng)酉颉?/p>

交易核心內(nèi)容

近期的主要工商變更信息如下：

? 遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司：原股東大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，中國(guó)建筑一局（集團(tuán)）有限公司成為全資股東。法定代表人由吳華變更為吳國(guó)強(qiáng)。該公司成立于2014年6月，注冊(cè)資本3億人民幣，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目總投資20億元，建筑面積約30萬(wàn)平方米 。

? 常德萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司：原股東大連萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司和大連萬(wàn)銳企業(yè)管理有限公司退出，中國(guó)建筑一局（集團(tuán)）有限公司接手100%股權(quán)。法定代表人同樣由吳華變更為吳國(guó)強(qiáng)。該公司成立于2015年5月，注冊(cè)資本2.26億元，其核心資產(chǎn)常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)于2016年開(kāi)業(yè)，總投資超60億元，總建筑面積約83萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約18.4萬(wàn)平方米，是常德市的核心商圈地標(biāo) 。

值得注意的是，常德萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司的實(shí)際收購(gòu)對(duì)價(jià)并未公開(kāi)披露，網(wǎng)傳的“2.26億元”是其注冊(cè)資本，并非最終交易價(jià)格 。

中建一局的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型意圖

中建一局此次收購(gòu)，是其從“建造商”向“投資運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵步驟。

1. 突破行業(yè)瓶頸，尋求第二增長(zhǎng)曲線：建筑行業(yè)普遍面臨毛利率較低（約為10%）、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的發(fā)展瓶頸。通過(guò)持有并運(yùn)營(yíng)已進(jìn)入成熟期、能提供穩(wěn)定租金現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，中建一局可以對(duì)抗工程主業(yè)周期性波動(dòng)，并有望獲得比傳統(tǒng)建筑業(yè)更高的毛利率（商業(yè)地產(chǎn)普遍在20%以上）。

2. 發(fā)揮先天優(yōu)勢(shì)，降低收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：作為這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的原始承建方，中建一局對(duì)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)狀況有深入了解，顯著降低了收購(gòu)過(guò)程中的信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)。這種“承建方變業(yè)主”的身份轉(zhuǎn)變，使得整合過(guò)程更為順暢 。

3. 產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，探索“以資產(chǎn)抵債”：有分析指出，建筑行業(yè)長(zhǎng)期存在應(yīng)收賬款回收難題。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)此前與中建系企業(yè)有過(guò)工程合作糾紛。因此，此次收購(gòu)不排除是萬(wàn)達(dá)以優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)抵償工程款，這對(duì)于雙方而言是一種“一舉兩得”的安排：萬(wàn)達(dá)緩解了債務(wù)壓力，而中建一局則解決了應(yīng)收款問(wèn)題并獲得了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 。

萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略考量

萬(wàn)達(dá)連續(xù)出售項(xiàng)目公司股權(quán)，是其堅(jiān)定不移推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

? 回籠資金，降低負(fù)債：截至2025年，萬(wàn)達(dá)總負(fù)債規(guī)模較高，短期償債壓力較大。出售重資產(chǎn)項(xiàng)目能夠快速回籠大量資金，顯著優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，是應(yīng)對(duì)當(dāng)前流動(dòng)性挑戰(zhàn)的直接有效手段 。

? 聚焦核心能力，收取管理費(fèi)：萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略重心已全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。即輸出品牌、設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)保留管理權(quán)或收取管理費(fèi)的模式，獲得穩(wěn)定且無(wú)需承擔(dān)資本開(kāi)支風(fēng)險(xiǎn)的收入 。

對(duì)行業(yè)格局的潛在影響

這一交易可能預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)由資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企主導(dǎo)的“存量整合期”。

? 央企成為重要玩家：在房地產(chǎn)行業(yè)從“增量開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營(yíng)”的大背景下，華潤(rùn)、招商蛇口等央企已在加速收購(gòu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。中建一局的此次入局，進(jìn)一步強(qiáng)化了“國(guó)家隊(duì)”在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域扮演更重要角色的趨勢(shì) 。這些企業(yè)憑借其較低的融資成本和穩(wěn)健的信用，在收購(gòu)優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)方面具備顯著優(yōu)勢(shì)。

? 行業(yè)分工專業(yè)化：未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)更明確的行業(yè)分工：專業(yè)運(yùn)營(yíng)商（如萬(wàn)達(dá)）負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，而資金雄厚的投資機(jī)構(gòu)（如央企）則成為資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有者。這種分工有助于實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置 。

未來(lái)挑戰(zhàn)與不確定性

中建一局接手后，依然面臨核心挑戰(zhàn)：運(yùn)營(yíng)能力。

? 自主運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)短板：中建一局旗下雖有地產(chǎn)平臺(tái)中建智地，但其經(jīng)驗(yàn)主要集中在住宅開(kāi)發(fā)，在大型商業(yè)綜合體的整體招商、推廣和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺 。

? 可能的合作模式：業(yè)界推測(cè)，中建一局可能會(huì)采取一種漸進(jìn)式的策略。初期，為了保障項(xiàng)目平穩(wěn)過(guò)渡，不排除會(huì)反向委托萬(wàn)達(dá)商管繼續(xù)負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)管理，中建一局的團(tuán)隊(duì)則跟崗學(xué)習(xí)。待自身團(tuán)隊(duì)成熟后，再逐步接管運(yùn)營(yíng)權(quán)，最終實(shí)現(xiàn)自主運(yùn)營(yíng) 。但這種模式可能會(huì)攤薄項(xiàng)目收益，且不利于自身能力的快速構(gòu)建。

總結(jié)

總而言之，中建一局接手兩家萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目公司，是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下一個(gè)有標(biāo)志性意義的事件。它既反映了萬(wàn)達(dá)為求生存而“斷腕”的無(wú)奈，也展現(xiàn)了中建一局等傳統(tǒng)建造巨頭向城市運(yùn)營(yíng)者轉(zhuǎn)型的雄心。