在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的邏輯是地段為王，如今這個(gè)邏輯正在被改寫。

面對(duì)普遍存在的工作日客流下滑、業(yè)態(tài)同質(zhì)化以及電商分流的挑戰(zhàn)，各地的核心商圈正在經(jīng)歷一場(chǎng)焦慮的洗牌。

在一片唱衰聲中，一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象正在發(fā)生：以盒馬鮮生為代表的新零售物種，正在成為地方政府與商業(yè)運(yùn)營(yíng)方爭(zhēng)相引入的“破局者”。

低頻消費(fèi)失效：傳統(tǒng)商圈的流量模型正在崩塌

在過(guò)去，商業(yè)地產(chǎn)商圈傳統(tǒng)上以零售、餐飲、娛樂(lè)和辦公為主要業(yè)態(tài)，這一模式在過(guò)去幾十年中主導(dǎo)了市場(chǎng)。

那時(shí)候，傳統(tǒng)商圈能夠通過(guò)優(yōu)越的核心的地理位置和良好的硬件設(shè)施，吸引大量的消費(fèi)者。

如果拆解大多數(shù)商業(yè)綜合體，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)高度相似的結(jié)構(gòu)：餐飲+ 快時(shí)尚 + 咖啡 + 影院 + 親子娛樂(lè)，這些業(yè)態(tài)的問(wèn)題在于：消費(fèi)頻次太低。

買衣服、看電影、吃大餐，都屬于“計(jì)劃型消費(fèi)”，消費(fèi)者不會(huì)天天發(fā)生。商場(chǎng)自然難以形成穩(wěn)定人流，只能寄希望于節(jié)假日和促銷節(jié)點(diǎn)。

與此同時(shí)，即時(shí)零售、電商持續(xù)分流線下消費(fèi)。大量原本在線下完成的采購(gòu)，被手機(jī)端替代。消費(fèi)者越來(lái)越不需要“為了買東西專門出門”，這直接削弱了商圈存在感。

在這樣的結(jié)構(gòu)下，傳統(tǒng)商圈的流量模型正在失效，其實(shí)進(jìn)一步來(lái)說(shuō)也就是低頻消費(fèi)不再能夠撐起日�？土�。

這也是為什么，越來(lái)越多商業(yè)地產(chǎn)開始主動(dòng)尋找新零售。

商場(chǎng)開始意識(shí)到：新零售開到哪里，哪里就熱鬧。

在山東臨沂，當(dāng)?shù)厝f(wàn)象匯引入盒馬后，開業(yè)當(dāng)天商場(chǎng)客流同比增長(zhǎng)超過(guò)300%，單日車流創(chuàng)下商場(chǎng)歷史新高。更重要的是，開業(yè)之后，工作日人流明顯改善。商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方直言：“終于不是只有周末熱鬧了�！�

這種“開業(yè)即頂流”的火爆場(chǎng)面，并非孤例。在江蘇鎮(zhèn)江，盒馬吾悅廣場(chǎng)店開業(yè)當(dāng)天客流突破16萬(wàn)，帶動(dòng)商場(chǎng)客流同比提升驚人的473%。

據(jù)鞭牛士觀察，和傳統(tǒng)商超不同，盒馬的門店并不只是“買完就走”的功能性空間。堂食區(qū)里，年輕人圍坐吃火鍋、現(xiàn)做海鮮；烘焙區(qū)前，不少家庭一次性打包幾盒當(dāng)早餐；生鮮區(qū)里，下班順路買菜成為日常。這里既像超市，也像餐廳，更像社區(qū)生活的一部分。

盒馬方面透露，在一家1200平方米的門店內(nèi)，堂食區(qū)日均接待2000人次海鮮火鍋，烘焙區(qū)日銷3000份現(xiàn)烤面包，生鮮區(qū)晚市時(shí)段客單價(jià)提升40%。

消費(fèi)者調(diào)研顯示，72%的顧客將盒馬視為"生活解決方案中心"，而非傳統(tǒng)超市。

美團(tuán)小象超市的線下首店同樣驗(yàn)證了這一趨勢(shì)。據(jù)內(nèi)部人士透露，北京萬(wàn)柳店開業(yè)首周日均排隊(duì)時(shí)長(zhǎng)超2小時(shí)，通過(guò)"30分鐘達(dá)"即時(shí)配送服務(wù)，門店周邊5公里內(nèi)家庭用戶復(fù)購(gòu)率達(dá)65%。

也就是說(shuō)，這些新零售品牌提供的不是一次性消費(fèi)場(chǎng)景，而是一種高頻、剛需、可復(fù)購(gòu)的生活入口。

這種將線上效率與線下體驗(yàn)融合的模式，正在重新定義商圈價(jià)值。即不再單純依賴地理優(yōu)勢(shì)，而是通過(guò)創(chuàng)造高頻消費(fèi)場(chǎng)景，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為生活方式的載體。

消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化：新興城市正在等來(lái)了新的流量

新零售品牌的入駐，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的不僅僅是租金收益，更是一場(chǎng)深度的化學(xué)反應(yīng)。這種改變?cè)诮?jīng)濟(jì)增速跑贏全國(guó)的新興城市尤為明顯。

隨著一線城市商業(yè)趨于飽和，消費(fèi)增長(zhǎng)的動(dòng)力源正逐漸向二三線城市轉(zhuǎn)移。

根據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2025年底，在已公布數(shù)據(jù)的非一線城市中，超過(guò)半數(shù)的城市GDP增速跑贏全國(guó)。特別是在三線和四線城市，這一比例分別達(dá)到了65.2%和60.7%。

這表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)力發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化。

隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、新興制造業(yè)和服務(wù)業(yè)在二三線城市加速落地，大量年輕人口開始回流或就地就業(yè)。

收入結(jié)構(gòu)改善之后，對(duì)生活品質(zhì)的要求也隨之水漲船高。

從吃得更健康、住得更舒適，到追求更有審美的空間、更有體驗(yàn)感的消費(fèi)場(chǎng)景，新興城市消費(fèi)者的訴求，已經(jīng)與一線城市高度趨同。

但長(zhǎng)期以來(lái)，這些區(qū)域缺乏與之匹配的優(yōu)質(zhì)商業(yè)供給。

在不少二三線城市，商業(yè)供給仍停留在“吃飽喝足”的基礎(chǔ)層面：連鎖品牌多，有特色、有審美、有內(nèi)容的品牌少。

消費(fèi)者想要更好的商品、更精細(xì)的服務(wù)，卻往往只能在外賣平臺(tái)、跨城代購(gòu)甚至旅游時(shí)完成。這種需求升級(jí)、供給滯后的錯(cuò)配，長(zhǎng)期存在。

具體到零售品牌，這種需求升級(jí)、供給滯后的矛盾體現(xiàn)得更加明顯。

過(guò)去，二三線城市能選擇的，要么是價(jià)格導(dǎo)向的傳統(tǒng)商超，要么是高度同質(zhì)化的連鎖便利店，很難提供兼顧品質(zhì)、體驗(yàn)和效率的消費(fèi)方案。

這種需求升級(jí)、供給滯后的錯(cuò)配，正是機(jī)會(huì)所在。而盒馬則在經(jīng)過(guò)10年發(fā)展后順應(yīng)新的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)開始悄然向全線市場(chǎng)發(fā)力。

近日，盒馬CEO嚴(yán)筱磊在面向員工的全員信中披露，2025年，盒馬整體營(yíng)收同比增速超40%，盒馬鮮生與超盒算NB雙業(yè)態(tài)已服務(wù)超1億消費(fèi)者，盒馬鮮生進(jìn)入了40個(gè)新城市，超盒算NB新開門店超過(guò)200家。

公開報(bào)道顯示，幾乎所有新進(jìn)城市“開業(yè)即爆滿”。

1月5日，盒馬聯(lián)合灼識(shí)咨詢發(fā)布的《2025年百城“盒區(qū)房”消費(fèi)力報(bào)告》，首次提出“盒區(qū)房指數(shù)”，該指數(shù)基于線下門店日均訂單、筆單價(jià)及日均進(jìn)店客流衡量盒馬線下門店活躍度。

其中，石家莊指數(shù)飆升至171，徐州達(dá)到141，臨沂達(dá)到127，均高于全國(guó)重點(diǎn)城市（一線及新一線城市）均值（基礎(chǔ)計(jì)算指數(shù)100）。

這些也揭示了一個(gè)明顯趨勢(shì)：新興城市正在上涌，“盒區(qū)房”的消費(fèi)活躍度明顯高于城市平均水平。

在盒馬門店配送覆蓋范圍內(nèi)，年輕人消費(fèi)更頻繁、客單價(jià)更高、復(fù)購(gòu)意愿也更強(qiáng)。

報(bào)告顯示，在不少非一線城市，只要盒馬落地，周邊3公里范圍內(nèi)的線上訂單密度、夜間消費(fèi)頻次都會(huì)明顯提升。

其中，25到35歲的年輕家庭和白領(lǐng)群體，成為最活躍的消費(fèi)主力。他們不再局限于只有“周末逛街”，而是把買菜、吃飯、朋友小聚、臨時(shí)補(bǔ)給等高頻需求，統(tǒng)一放進(jìn)同一個(gè)生活半徑里完成。

值得注意的是，盒馬的吸引力，并不只來(lái)自“新”這個(gè)標(biāo)簽，而是一整套更符合當(dāng)代消費(fèi)習(xí)慣的零售方式，穩(wěn)定供應(yīng)鏈帶來(lái)的品質(zhì)確定性、現(xiàn)制餐飲滿足即時(shí)需求、健康標(biāo)簽擊中精細(xì)化消費(fèi)趨勢(shì)，再加上“線上下單+半小時(shí)送達(dá)”的效率優(yōu)勢(shì)，讓年輕人很快形成使用習(xí)慣。

當(dāng)可以堂食的海鮮區(qū)、現(xiàn)烤面包的烘焙檔、開放式餐飲檔口第一次大規(guī)模進(jìn)入本地市場(chǎng)，本就存在的品質(zhì)需求被迅速點(diǎn)燃。用戶不再只是“路過(guò)買點(diǎn)東西”，而是愿意專門為一次用餐、一場(chǎng)聚會(huì)來(lái)到商場(chǎng)。

這種變化，也會(huì)外溢到整個(gè)商圈，外溢到去盒馬的路上。盒馬不只是一個(gè)零售終點(diǎn)，而是商圈新的流量起點(diǎn)。

從“盒區(qū)房”到商圈活躍度，本質(zhì)上是一條清晰的傳導(dǎo)鏈條，優(yōu)質(zhì)零售供給進(jìn)入吸引用戶回到線下，從而使得停留時(shí)間拉長(zhǎng)周邊消費(fèi)被帶動(dòng)，最后將是商圈的整體復(fù)蘇。

這也正是新興城市消費(fèi)升級(jí)最真實(shí)的注腳。不是消費(fèi)意愿不足，而是終于有人把一線城市的生活方式，帶到了更廣闊的城市腹地。

結(jié)語(yǔ)

如果深究這種火爆背后的商業(yè)邏輯，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，新零售與新興城市商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合，本質(zhì)上是一場(chǎng)各取所需的“雙向奔赴”。

首先，商業(yè)地產(chǎn)急需“消費(fèi)活力”來(lái)對(duì)抗空置焦慮。 新零售品牌也需要優(yōu)質(zhì)商圈來(lái)實(shí)現(xiàn)高效下沉。

更深遠(yuǎn)的意義在于，以盒馬為代表的新興品牌，正在根本上改變傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)生態(tài)。

當(dāng)年輕家庭更依賴30分鐘生活圈，當(dāng)消費(fèi)決策從“周末逛商場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“日常就近解決”，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，很可能不再發(fā)生在城市CBD，而是在一個(gè)個(gè)半徑3公里的生活圈里。誰(shuí)能成為這個(gè)生活圈的“基礎(chǔ)設(shè)施”，誰(shuí)就能掌握真正穩(wěn)定的消費(fèi)入口。